春節期間在三亞住一晚，最昂貴代價是要付出8.1萬元。即便是湊合，沒有3000元也住不上酒店。
“我在三亞這么多年，還是頭回看到如此不正常的狀況。”三亞市旅游協會副會長張揚2月21日接受記者采訪時表示，不正常的表現在于在國際旅游島獲批這樣如此好的市場預期下，三亞旅游市場的表現卻大大令人失望，酒店入住率才在60-70%之間，大大低于往年80-90%的水平。
張揚還指出，另一個不正常之處表現在炒房明顯，整個酒店市場被一群炒房客哄抬，損害了這個市場。
“今年炒房客特別多，為歷年最多。”一位深諳其間玄機的炒房客操盤手向記者透露，剛開始只是個別旅行社做些房源的炒作，現在卻有不少根本不做旅游的資金也加入炒房市場，專挑春節和其他黃金周的房源進行炒作。“這樣的炒房客不下百個。”
在炒客哄抬房價的情況下，最終受傷的是消費者和三亞旅游市場。對此，海南省物價局副局長董得標透露，海南正在探索建立調控星級酒店客房價格的長效機制，期望借此穩定酒店淡旺季價格市場。
天價酒店
2010年的春節，三亞過得相當不平靜。應該說從1月份開始，直到現在，三亞的房價、酒店價格、旅游狀況無不是媒體關注的焦點。只因三亞“今年的房價高得確實有些離譜”！三亞市物價局檢查所負責人坦承。
據游易旅行網酒店產品負責人介紹，平時入住三亞四星級、五星級酒店的價格在3000元上下，往年春節基本漲到5000多元，但今年的報價基本全在6000元以上，不少品牌酒店都過萬。
比如亞龍灣麗思卡爾頓酒店最便宜的房型，2月13號至18號(大年三十到初五)一晚的價格在1萬至1.5萬之間，2月19號、20號(初六、初七)價格略降，一晚8000多，而麗思卡爾頓最貴的的海景別墅房型春節期間大約8.1萬一晚。這也是整個三亞市場最貴的房價。
稍微便宜點的普通五星級酒店比如亞龍灣的天域酒店，春節最便宜的房型6千多一晚，最貴的房型春節也賣到了兩萬多一晚。還有環球城酒店，是亞龍灣老牌的五星酒店，最便宜的房型春節約三四千一晚，最貴的房型春節約7000多一晚。有評論稱：“住一晚抵出國游數日”。
如此高的酒店房價究竟是怎么出爐的？高價背后有著怎樣的運作秘密？其高報價是否有接盤者？
海南某旅游公司市場部的負責人李鵬做了多年旅游客房預訂。他告訴記者，關于春節的房價，三亞酒店對價格的制定有幾個特定時間點。一般酒店管理層在春節前兩個月會粗略制定一套價格方案，在春節前40-45天左右第一次對外公布，隨后根據預訂情況每隔一兩個星期調整一次價格，春節前一周最后一次定價，屆時基本屬于甩房。
今年的房價何以如此之高？李鵬認為有幾個原因。
首先，是三亞酒店業高管對市場的預判過高。
三亞市綜合行政執法特勤大隊工作人員黃女士告訴記者，整個12月、1月份，三亞都處于人聲鼎沸的狀態下，處處人頭攢動，熱鬧非凡。
這種熱鬧既有歷年春節市場來臨前的慣例喧囂，更有因海南國際旅游島的獲批所帶來的異常客流。據稱，三亞出現不少趕著去買房的外地客流。游易網監測的數據也顯示，前往三亞客流之火爆，使得整整1月份，赴三亞的機票價格一直維持在8折以上。
這樣的市場境況也讓三亞整個旅游界認為今年市場將“非比尋常”。張揚告訴記者，節前各大旅行社和酒店業者都樂觀估計，今年春節的收入將會比去年至少有20%的漲幅。
正因如此，酒店普遍開出了過高的底價。
據李鵬透露，以喜來登酒店為例，春節前喜來登給各大旅行社及其他分銷商的內部價格最低為6300元/間，而去年其最低報價只有4800元，整整高了1500元。“我們至少也得掙幾百，這樣加上去，后來的房價當然也就高了。”
幕后推手
如果只是酒店在運作三亞的房價市場，尚不至于出現高得離譜的狀況。酒店價格走向癲狂的真正推手，是一群越來越活躍的炒房團。
這種炒房團的準確名稱，應該叫包房團。與炒作商品房的不同，他們只是在特定的一段時間內包下酒店部分房源，自行定價，自己賺取其中的差價。“這種形式我們叫包房。”
酒店并不排斥這種包房形式，因為這相當于穩定賺取部分房源的利潤，減少了酒店后期銷售的壓力。
李鵬告訴記者，從2003年開始，三亞市場便開始出現某些旅行社憑借與酒店的關系，拿到部分酒店客房，自行銷售的情況。“但剛開始并不多，直到2005年之后才多起來，今年特別多。”
李鵬還表示，今年特殊之處還在于，越來越多神秘資金假手旅行社或者諸如旅游顧問公司、商務公司等，進行包房炒房。“粗略估計不下百家。”
在這其間，會出現幾個層級關系，首先是幾大包房公司。如三平旅行社、熱帶休閑和民間旅行社這樣的當地大旅行社。他們通常每月預訂量超過幾千間酒店客房，憑借著雄厚的實力獲得了春節房價分享的特權，“關系不好酒店也不會將這份蛋糕分享出去的，誰都知道春節期間三亞的房好賣。”
大旅社通常最多能拿到某家酒店不超過20%的房源，酒店與之簽訂一個秘密的包房協議價格，這個價格會比報給其他旅行社的低一些。但是代價是包房的旅行社必須全款到賬才能拿到房子。
也就是說，想包房，得有錢，而且是很多現金。“幾百萬、上千萬元是必須要的。”
其他與酒店關系不夠密切的包房團，則只能通過大旅行社再進行二度包房，由此酒店價格層層拔高。
張瑩是海南某旅行社的負責人，2006年曾代某位大老板炒房，獲利后兩人分成。張瑩告訴記者，她當時只是拿到不到一百萬資金，包下了幾個熟悉的酒店的部分客房。拿到房源后她在自己的旅行社進行銷售，基本賣掉，獲利30%多。“那時候市場好做，今年估計只能保本，很難有人超過20%的盈利。”
可在春節前，并沒有多少人意識到這塊市場的風險，大量資金涌入包房團，擴充了包房需求量。這在一定程度上蒙蔽了酒店管理層，致使酒店業一再拔高房價。
監管難題
后果卻是可想而知的。
“今年整個市場的入住率只在60-70%之間，這在往年不可想象。”張揚指出，往年三亞酒店都能保持在80-90%之間。
張揚擔憂長此以往將大大損害三亞的整體旅游市場。“從節后的預訂情況看，明顯受到了前期高房價的沖擊，不少旅游者都改變行程去了其他地方，節后市場不佳。”
而輿論界對三亞酒店的天價也頗有非議。媒體紛紛質疑三亞的天價酒店根本沒法控制嗎？
據張瑩介紹，一般在三亞，酒店的房價是自行制定的，只需要到三亞市物價局備案即可，并無強制的限價措施。
這個現狀，讓三亞市物價局物價檢查所有關負責人也頗感不滿，大倒苦水。
他向記者表示，近期關于酒店房價的投訴頗多，前幾年三亞的房價還有限價和調控價，但是2005年之后就完全放開。“酒店業是充分競爭的行業，不在我們國家的定價目錄中，所以我們也不好管他們定多高的價格。”
該負責人告訴記者，物價局于1月25日向各酒店下達了《三亞市物價局關于推進國際旅游島建設旅游飯店客房價格監管工作的通知》，《通知》要求旅游飯店必須將各種房型價格報備，并在酒店收費醒目位置進行公示。
“我們也在研究如何調控這個市場。”該負責人稱，實施限價措施需要有成本審核，可酒店成本變動較大，且酒店也多數不支持，很難開展工作。
中國飯店協會副秘書長張明厚認為，這不是酒店本身可以自行解決的事情，而是一個綜合性的問題，其背后就是整個旅游供應結構不足形成的矛盾。
“西方國家不會出現這種狀況，原因在于西方國家有多種住宿業態，如露營、民居和房車等，不一定要住酒店。”張明厚認為，國內搞黃金周，人為形成需求高峰期，才釀成惡果，真正的解決之道在于國家推行分時度假措施。
華美酒店顧問機構首席知識管理專家趙煥炎則建議行業協會及地方政府站出來制定游戲規則，讓市場價格是在地方政府的有效調控之下。