“群龍無首”

在房地產高速發展的過去幾年，收樓糾紛以及質量問題并非個案，相反，大多數開發商甚至部分質量領先的企業，都曾面臨過類似的危機。但問題爆發后如何解決，就相當考驗企業的管理藝術和氣度。

在亞運城[最新消息 價格 戶型 點評]事件上，讓許多業主失望的是：這個有政府信用做擔保并關聯五家大型房地產企業的項目，卻沒有提供與其身份相匹配的服務。有業主頗為失望地表示：沒想到，幾家公司的聯合體，卻連打游擊的小發展商都不如。

亞運城的開發商是富力地產[簡介 最新動態]、碧桂園集團[簡介 最新動態]、雅居樂地產[簡介 最新動態]、中信房地產和世茂房地產五家公司的聯合體，項目公司為利合房地產。這個年輕的團隊在解決危機方面缺乏經驗早在去年10月的“退房門”事件就已經暴露無遺。當時，為數不少的購房者因突如其來的房地產新政而無法獲得銀行貸款或其他原因，向利合房地產申請希望退房并拿回2萬元定金，卻遭受拒絕，從而引發業主集體申訴。最終，依然是政府出面要求開發商退款以平息紛爭。

如今的廣州亞運城則深陷業主“維權”風波而不能自拔。一位業內人士感嘆：亞運城眼下是“三個和尚沒水喝”。

早先的消息顯示，5家公司在利合的運作上原來有初步的分工：富力負責設計、施工等環節，雅居樂負責營銷、碧桂園負責采購、中信華南負責融資、世茂房地產負責人力資源管理。但有熟悉情況的人士透露：到目前為止，主要還是富力在牽頭，雅居樂還管銷售、碧桂園負責物業，其余兩家公司幾乎完全沒有參與的意思。

有利合房地產內部人士私下抱怨：感覺公司缺少“主心骨”，大家有勁兒使不出來。雖然幾個股東經常開碰頭會，但最后誰也沒工夫牽頭來做。“有時候富力的李生（富力地產董事長李思廉）會過問一下，但也常常不了了之。”

除了頻繁曝光的負面事件，銷售的緩慢也側面折射出亞運城“爹不親，娘不愛”的處境。有監控顯示，從2010年9月26日至今年10月8日，廣州亞運城網簽銷售套數為5467套，但其中4000多套是去年賣出，今年的銷售套數寥寥。

事實上，亞運城的銷售工作一直由雅居樂銷售團隊負責。這個團隊曾經連續幾年創造了廣州單盤或者全市銷售的年度冠軍。今年以來，盡管市場陷入深度調整，但雅居樂旗下項目依然常常獨領風騷領跑全市銷售榜。而亞運城的現狀，卻在某種程度上讓這個“彪悍團隊”蒙塵。

同樣，素來在老業主當中享有較好聲譽的碧桂園物業管理，也在亞運城上折戟。不止一位業主向媒體透露，亞運城物業管理團隊在交樓過程中態度強硬，推諉甚至拒絕配合業主相關訴求等。

255億巨無霸之憂

偌大的亞運城，從2009年12月拍地至今，這片數百萬平方米的土地上幾乎還看不到太大變化。

根據最初的土地出讓協議，五家公司作為聯合受買人，將在2011年12月底支付亞運城的最后一筆土地款。如無調整，那么255億的土地成本，已經成為各家公司賬面上的一大筆投資性支出。

據利合房地產相關人士介紹，公司目前仍然以銷售存貨為主，仍有2000多套房子未售出。而接下來的重點將是清河東路以南、興嶺路以東、亞運大道以西編號為“D地塊”，預計明年可以動工。

今年年初，廣州市規劃局公布了D地塊的規劃調整批前公示，顯示該地塊的建筑將從120米增至170米。規劃修改后，該地塊將建起13棟38層至56層的超高層建筑，其中，38層的有3棟，48層的有2棟，52層的有2棟，56層的有6棟。

據悉，該地塊建筑面積為637625.2平方米，建筑密度25%，綠地率為35%。公示中說，限高增加后，其余指標均未超出原規劃要求，最關鍵的容積率沒有變化。

毫無疑問，這個地塊才是五家公司首次合作的產物。“原來政府移交的項目確實有瑕疵，公司對此沒有太好的辦法。但我們也希望在D地塊上去用心做，以拔高整個項目的檔次。”上述人士稱。

不過，由于亞運城以平均分配的方式分配股權，各家投資方都只出資20%，這意味著，利合房地產的任何一項決定，都需要征詢五個“大佬”的意見，尤其值得提及的是，從北京和上海加盟的中信房地產與世茂房地產，在管理風格上，本身與華南派的三家公司存在較大差異。

一位業內人士并不看好項目的前景：“五家都是大公司，一起合作的前景不樂觀，溝通成本太高。”

同時，亞運城巨大的體量還受制于市場的競爭。有消息顯示，國慶前后，亞運城的部分房源已經小幅度下調售價以爭取買家。

此外，政府在土地出讓協議中明確約定，項目不得被分割開發。這意味著，富力地產等幾家實力雄厚的公司無法參考獵德村的模式，各自為陣獨立運作其中的一部分。

曹志偉亦認為：“協調問題，將是亞運城幾個開發商面臨的最大挑戰。”