經營性收益“被補貼” 小區物業糊涂賬何時清？

　　新華網杭州10月19日電(記者 商意盈)一次偶然的換門要求讓杭州一小區業主動了查查物業賬本的念頭。這一查居然發現原本幾百萬元的收益只剩下了50萬元。物業賬本不清不楚，物業收入和經營性收益混淆，久而久之就成了糊涂賬，這是很多小區普遍存在的現象。記者就這一現象進行了調查。

　　三扇門引出的糊涂賬

　　杭州仙林苑小區是一個擁有兩千多戶住戶的高檔小區，第三期自2004年起開始入住。8月初，業主們發現在沒有征求他們同意的情況下，小區物業給三幢大樓換上了新大門。業主們認為這三扇鐵門不但影響美觀，而且太重，老人和小孩不容易推開，于是找到物業希望能換門。

　　業主黃先生告訴記者：“我們找物業的時候他們說沒有錢，我們問物業費和小區經營管理的收入哪里去了？他們說花了。”

　　物業的說辭引發了業主查賬，可是他們發現物業公司賬上只剩余50萬元。“先不說物業費，光小區停車費、廣告費之類的收入，5年下來就不會少于300萬元，怎么只剩下50萬元了呢？這筆錢哪里去了？”業主們質疑。

　　據了解，仙林苑的物業公司杭州新時代物業所能獲得的經營性收益主要包括店鋪租金、小區停車費、廣告位租金等。黃先生給記者算了一筆賬：外面的車子到小區路面停車收費是每小時4元，業主的車位是包月的，費用為每個月100元，整個小區少說也有500輛車。此外還有電梯、樓道上的廣告牌之類的收入，每年不會少于60萬元。

　　當問及這筆經營性收益的來源和去向時，杭州新時代物業仙林苑管理處副主任于忠魁表示這些收支情況都在小區里作過公示，至于這5年以來的公司財務，則需要一段時間進行整理。

　　業主對記者表示，除了2010年1月公示過《2009年仙林苑費用收支情況》，物業公司再無相關情況公示。記者看到，在公示的《收支情況》中，羅列了2009年仙林苑收入包括路面停車費、房租和廣告，共計86萬余元。支出包括稅金、日常維修、保安服務等方面，共計28萬元左右。

　　唯一的一次公示只說了費用收支，沒有分清物業費和經營性收益的概念，沒有跟業主交代清楚，這根本就是一筆糊涂賬！我們小區的收益到底有多少？錢到底是怎么花了？為什么物業可以這樣花錢？我們都不知道。”黃先生說。

　　經營性收益“被補貼”？

　　按照杭州市房產管理局2007年《關于加強對物業經營性收益管理的通知》規定，經營性收益是“物業管理區域內物業管理用房和利用物業公用部位、公用設施設備所得經營性收入，扣除合理經營成本后的收益歸全體業主所有。”“這跟物業費是完全不同的兩個概念，物業費是物業公司向業主收取的，經營性收入是歸全體業主所有的。”杭州市下城區建設局物業管理科科長曹炯說。

　　仙林苑物業日前公布了2005年到2010年6月經營性開支情況。5年來小區經營性收入共計約415萬元。支出包括電梯維修、年檢費，維修人員開支，車輛管理人員開支，稅費，保潔、綠化等費用，總計357萬元。

　　浙江浙聯律師事務所律師馬幼藍表示，這些支出中除了稅費，其他費用都應該屬于物業費用支出，不能從經營性收益中挪用。

　　新時代物業仙林苑管理處主任李萍告訴記者，近幾年來，仙林苑物業費用成本一直在增加，收繳的物業費卻保持幾年前的水準，最高每個月每平方米0.8元，最低每個月每平方米0.4元。“我們物業收繳率只有50%，收入不足以支付支出，因此我們在符合規定的情況下跟小區業主委員會簽訂了合同，規定可以將經營性收入的30%用于物業支出補貼。”李萍說。

　　記者多次撥打仙林苑小區業委會主任柯苗祥的電話，始終處于無人接聽狀態。但仙林苑業主告訴記者，合同不但沒有征求他們的同意，也不知道合同內容是什么，他們甚至壓根不知道有這回事。

　　“我們業主才是這筆收益的所有人。錢在物業公司兜里揣久了就成他們的了？他們是我們請來的管家，現在他們卻成了錢的主人，我們這些真正出錢的人卻成了冤大頭。”黃先生說。

　　業主們紛紛向記者表示，剛剛還說要一段時間才能出來的經營性開支情況，用了短短3天就“突擊”出來了，非常可疑。即使有合同，為什么上面規定只能補貼30%，實際卻補貼了近86%？而且根據報表，5年的停車收入為60萬元左右，車輛管理人員開支卻高達120萬元。

　　小區物業的糊涂賬何時清？

　　據了解，按照《關于加強對物業經營性管理的通知》規定，物業共用部位、公用設施設備收益可以按照業主大會通過的物業服務合同或其他決定用于物業管理方面的需要。

　　曹炯說，雖然有相關規定，但是很多老的小區在操作過程中都不規范，產生了很多經營性收益方面的糾紛，也有物業公司在業主不知情的情況下擅自挪用的情況。馬幼藍律師說，法律上以前對于業主權利和經營性收益的概念比較模糊，直至2007年實施的物權法才對相關概念做出了明確說明，規定經營性收益歸全體業主所有。物業公司正是利用了長久以來業主對此不清楚，混淆了物業費和經營性收入的概念。

　　據了解，此類情況在很多小區中都普遍存在。有杭州其他業主反映，某花園小區去年來了個新的物業公司托管，一年來一直沒有公布經營性收益。也有小區發生在新舊物業公司交替之際被原來的物業公司將所有經營性收益卷鋪蓋帶走的情況。

　　杭州一家知名房產集團下屬物業公司經理告訴記者，目前小區物業費標準相對偏低，再加上收繳率低，如果按照正規操作，近70%物業公司是不賺錢的。即使加上經營性收益，盈利水平也僅僅維持在10%至15%左右。“物業公司的維持主要是有很多賬面上看不見的隱性收入。比如垃圾處理、紗窗修理等業務，都是被物業公司承包出去的，可以獲得不錯的收益。”他說。

　　曹炯提出，有個很好的辦法是由小區業委會聘請物業公司，公司在物業收入和經營性收益上只有管理權，沒有使用權。所有使用事項都需要申報業委會批準。“但這個方法需要業委會承擔很大的工作量和責任，推廣起來有一定難度。”他說。

　　“物業收繳率低很大程度上跟物業服務水平跟不上有關。希望物業公司能加強自身管理，提高服務水平，透明、公開小區收益。同時，業委會不應該形同虛設，必須履行起相關的義務，監督社區財務，對全體業主負責。”馬幼藍說。