土地財政的紅利讓兩區之間曾為地塊明爭暗斗，這也導致地塊復雜的歷史遺留問題產生。問題尚未解決，兩塊地卻被當地名不見經傳、注冊資本金只有1800萬元的四級資質開發商煙臺華明房地產開發有限公司以極低的成本，分別于2005年及2008年競得。招、拍、掛流程是否合法、閑置是否被縱容、是否有誰從中獲利？地塊上流離失所的租賃戶們一直在追問……
競拍前土地合同已簽好
雖然顆粒廠所在地為經開區，但其一直為福山區福新街道辦事處鎮辦企業，土地性質為集體建設用地，也是福山區的“飛地”。后來由于管理層矛盾，拆分為東、西顆粒廠，東顆粒廠的地塊上成立了煙臺利華顆粒有機肥綜合加工有限公司、煙臺三利實業聯合公司等，西顆粒廠地塊上成立了煙臺渤海聯合有限公司。
20世紀90年代初期，幾個公司分別將土地和房產對外出租，吸引了大量租賃戶前來經營。時代周報記者獲得的兩份東顆粒廠租賃戶與煙臺利華煙臺利華顆粒有機肥綜合加工有限公司簽訂的《房產使用權租賃合同》及《土地使用權租賃合同》顯示，有效期至2019年。
合同約定，如果租賃期間，甲方將整體土地所有權轉讓給第三方，土地所有權取得方即成為合同甲方，租賃期間，甲方不得以任何理由拆遷乙方地面建筑，國家統一規劃（屬公共建設）征用該土地除外，由土地占用方根據國家標準給予補償。事實上，東顆粒廠地塊上，簽訂類似租賃合同的并不在少數。
后來，由于煙臺利華經營不善，將土地使用權抵押給了福山農村信用社，福山農村信用社旋即成為甲方。
2005年8月，煙臺市國土資源局福山分局將東顆粒廠地塊111981平方米（168畝）掛牌出讓，8月11日為掛牌截止日，掛牌起始價為66萬元/畝，即地塊底價為11088萬元。最終，華明房地產公司以11286.119萬元競得。
雖然掛牌公告顯示日期為2005年7月9日，但據當地開發商反映，直到掛牌前幾天，才獲悉需要繳納競買保證金11086萬元及履約保證金200萬元才能參與競拍，這相當于競拍前即必須籌足全部土地出讓金。幾天內籌集1億多元的門檻將部分開發商擋在門外。同時，當地開發商稱競得人華明房地產也并未繳納全部保證金。
與此同時，掛牌公告顯示，“本次掛牌出讓宗地以公告時的現狀為準，競得人需自行協調原產權單位自行拆遷地上建筑物、平整土地及其他相關事宜，成交價款只含土地出讓金及契稅，不含其他任何費用。”
由于屬地管理的規定，經開區為其辦理土地證。時代周報記者在煙臺市國土資源局經濟技術開發區分局查閱土地出讓合同復印件時發現，8月11日為現場競拍，但該合同卻于8月3日已經簽訂。
對此，煙臺市國土局經濟技術開發區分局并不能解釋緣由。而煙臺市國土資源局福山分局副局長姜珍川和土地儲備中心科長蔡啟國共同接受時代周報記者采訪時也表示，這不太可能。“合同最少兩三人審核，但誰也不敢保證100%沒有筆誤。”蔡啟國說。
對于時代周報記者要求出示土地出讓合同原件、華明繳納的競買保證金進賬單，蔡啟國剛開始稱，這些材料在地籍科，具體經辦人去煙臺市局報送材料了。時隔不久，蔡啟國又稱，該人員在市局開會，手機關機，無法聯系上。接近中午12點，蔡啟國告知，該工作人員臨時去濟南開會了，趕不回來。最終，煙臺國土局福山分局并沒能出示相關原件。
據知情人士透露，起初經開區希望獲得該地塊，但福山區獅子大開口要價2億元，開發區旋即放棄。同時，福山區在2003年還給租賃戶們自建的廠房辦理了房產證，約定將來如果拆遷補償的話，20%的補償費要上交。
權屬者不知地塊被拍
東顆粒廠的一位租賃戶質疑，既然租賃合同還在有效期內，土地出讓前就應該先談妥賠償，解除合約，土地由政府收回后才能拍賣。
蔡啟國也承認，如果有租賃合同存在的話，就不應該進行招、拍、掛，應該租戶同意搬走簽字蓋章再征地。但他表示：“我們不知道有租賃合同的存在，當初銀行（指福山農村信用社）同意出讓了，銀行說都處理好了。”
對于土地出讓前，福山國土局是否對地塊進行調研，蔡啟國稱：“我們只走訪權屬單位，只看地的現狀，租戶與我們無關。”
但據租賃戶反映，他們曾與福山農村信用社溝通過，該信用社一開始并不知道地塊被出讓，“地塊出讓的事情還是我們通知信用社的，他們還一直說政府怎么這么不講理，后來政府為了擺平，給他們補償了1980萬元。”
華明房地產在競得東顆粒地塊6年后，直至今日仍未動工，甚至拆遷工作都尚未展開。2010年5月，華明房地產委托煙臺三木拆遷有限公司及煙臺正宇房地產評估有限公司對東顆粒廠地塊的房屋及附屬設施實施拆遷，補償標準按照煙開（2005）67號文和煙價（2008）40號文評估。
由于煙價（2008）40號文保護的是被征地農民的財產權益，房屋適用范圍僅限承包地內看護用房及臨時建筑，鋼筋混凝土房屋補償標準為260-320元/平方米，這遭到了租賃戶們的一致反對，因為他們的廠房用地均屬集體建設用地，后轉為國有用地。
雖然經開區政府相關部門曾出面協調，并認為部分房屋為違章建筑，但一位租賃戶說，“福山區2003年給我們產權證了，如果按照這邊住宅均價8000-9000元/平方米算的話，按市價90%賠償，至少每平方米要7200元。當時政府說是集體大證，所以沒有發到我們手上。即使不承認有產權證，我們這里大部分房子都有2005年航拍圖，按照經開區的有關政策，以前很多房子都是在沒有規劃的情況下建的，應按照歷史遺留問題處理，凡是無證房，有航拍圖就視為有證房，補償1200-1600元/平方米，再加上經營損失等，至少補償2000-3000元/平方米。現在政府說我們違章，也拿不出證據來。建房的時候沒有說違章，還收管理費，拍賣的時候也沒說違章，現在才來說違章，根本說不過去。”
該租賃戶表示，6年間，華明房地產從未主動找租戶協商過補償的事情。“華明以前一直對外揚言給了政府幾千萬元，就應該政府來拆遷。”
對此，蔡啟國回應，“這是毛地出讓，公告上都有，應該由開發商拆遷，錢給了誰了，我們土地局不知道，讓開發商拿出證據來。開發商遲遲拆遷不了，是因為上訪戶們一直在上訪，不簽拆遷協議導致的。”
而經開區國土局相關負責人則告訴時代周報記者，“東顆粒廠是應該由福山區政府負責拆除交地的，市政府也曾給福山區政府下過文件，限令什么時候拆除，但福山區政府一直沒有做到。負責協調拆遷的煙臺開發區建設管理局局長邵杰給出的說法是：“福山區把地賣了，我們來‘擦桌子’，財政拿錢的話列入誰的預算，列入經開區的預算沒來頭，財政收支不能光有支沒有收啊，如果替福山支出那至少應該有個協議，沒協議預算列不進去，政府總之要拿一部分錢來，今年之內拆遷規劃要趕緊報上去。”
借口拆遷不了坐等升值
與東顆粒廠命運不同的是，在煙臺市政府的協調下，西顆粒廠地塊最終交由經開區在2008年6月拍賣。按照當時的土地出讓公告，西顆粒廠土地屬于舊城改造項目。
西顆粒廠宗地面積148.7畝，其中包括賀蘭山路與小學共計46畝，巧合的是，其余102.7畝最終也被華明房地產公司以2941.0889萬元競得，毛地出讓價格為28.63萬元/畝。
據悉，煙臺市國土局對西顆粒廠上訪租賃戶的答復是，該地塊凈地測算價格為87萬元/畝。按照地方政策規定，凡舊城改造項目，開發商只需交納凈地30%的土地款，其余70%用來補償舊城內的房屋及地上附著物、設備搬遷等。
按此計算，凈地與毛地的總差價5995萬元。這部分應該是西顆粒廠房屋及地上附著物、設備搬遷等的補償費。但事實上，華明房地產仍按照煙價（2008）40號文來補償，補償價格僅為240元/平方米左右。
租賃戶煙臺新安立肥料有限公司代表尹傳浩告訴時代周報記者，2010年1月22日凌晨3點半，華明在沒有做出適當的拆遷計劃和拆遷安置方案，也未對補償事宜協商的情況下，委托了沒有拆遷資質的煙臺三山爆破工程有限公司，在沒有任何合法手續的情況下，自行將西顆粒廠上的房屋拆除。
“本應該補償給老百姓的錢，開發商沒有補償，自己賺走了。如果不給老百姓，最起碼應該按照凈地價格補給政府，這是國有資產的流失。當時半夜，老百姓護著自己的房子，穿黃大衣的人拿著砍刀就把人揪下來，按到墻角，也不讓進去拿東西。我們去報案，派出所不管，說是民事糾紛。但如果我們打這些人，派出所就開始管了。” 尹傳浩說。
尹傳浩稱，“我廠里200多萬元的設備全被埋了。我們本來都是下崗職工，借錢合伙買的設備，到現在設備還有欠款，人家追著要。本來我們廠一年盈利五六十萬，好的話可以到100多萬元，現在企業倒閉，什么收入都沒了。經開區政府不肯露面，開發商不肯出錢。所以我們一直上訪到了國家信訪局，但現在問題還是沒有得到解決。”
對于西顆粒廠為何拆除了兩年還一直閑置，經開區國土局相關負責人解釋稱，“到現在規劃部門還沒批方案，公司一直按照意見修改，規劃局沒有批，人家怎么建呢。”
煙臺開發區規劃局用地規劃管理處工作人員馬其建則告訴時代周報記者，“華明到目前只拿過概念性方案給我們看，達不到報批的要求，到目前都沒有報過正式方案。”
“如果華明沒有錢開發的話，可以把地塊賣了，很多大的開發商都找過華明，有的愿意300萬元/畝去收購，也可以出拆遷費，華明根本都不去談。它這是一箭雙雕，借口拆遷不了，等著政府來拆，一方面又可以坐享地價升值。長江路上沒有地了，土地閑置對政府形象也不好。”煙臺當地一位開發商質疑。
據該開發商測算，目前兩塊地總建筑面積近70萬平方米，即使每平方米只掙2000元，就可以賺14億元，如果掙3000元/平方米，能凈賺21億元。但華明總共拿地才花了1.4億元左右。
根據《山東省城市房地產開發企業資質管理規定》，四級資質開發企業可承擔建筑面積10萬平方米以下的住宅區的土地、房屋以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設，僅能在所在地城市范圍承攬房地產開發項目。但華明在經濟開發區所規劃的建筑面積已經達到了28.67萬平方米之多。
對于拿地是否有暗箱操作，地塊到底何時開發等問題，在采訪華明房地產總經理張自強的半個小時里，他始終不對任何問題做回答，反復“喊口號”，“我相信黨，相信政府。”
張自強說，“你做的是扒人家傷痛的事。我們為什么不積極？我什么話都不愿意說，說了是浪費。慢慢解決吧。”
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