房價(jià)之謎系列報(bào)道之1
宏觀經(jīng)濟(jì)還沒站穩(wěn)腳跟，怎么一夜之間，房地產(chǎn)就回暖了呢？
“‘小陽春’的三大標(biāo)志性欺詐行為———假按揭、雇托、散布虛假信息。”最近一個(gè)月，打賭贏了徐滇慶(徐滇慶博客,徐滇慶新聞,徐滇慶說吧)的房地產(chǎn)獨(dú)立評論家牛刀對深圳一些開發(fā)商“假按揭”行為連續(xù)抨擊。
一季度4.58萬億新增信貸令各界吃驚：市場怎么會(huì)突然之間多了這么多錢？德意志銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿表示，要防止近幾個(gè)月貸款中部分資金進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。
據(jù)其對一些企業(yè)的調(diào)研，這些貸款并沒有都進(jìn)入國家鼓勵(lì)的投資方向，一部分進(jìn)入了股市，一部分通過假按揭成了開發(fā)商的資金。開發(fā)商利用假按揭獲得資金的情況死灰復(fù)燃。
假按揭！開發(fā)商不能說的秘密
“開發(fā)商為什么要以假按揭制造小陽春？”在牛刀的博客中，將近期樓市回暖貼上了“假按揭”的標(biāo)簽。
“古某某，預(yù)售房地產(chǎn)抵押登記，某某樓盤，共27套，2008.05.19辦理之中，45-200831095”。
“肖某某，預(yù)售房地產(chǎn)抵押登記，某某樓盤，共27套，2008.05.19辦理之中，45-200831093”。
牛刀通過查詢深圳國土部門官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，不少熱銷樓盤的背后，都存在以一個(gè)人名字進(jìn)行多次預(yù)售房地產(chǎn)抵押登記的現(xiàn)象，10套、14套、甚至27套。
“深圳幾乎每一個(gè)樓盤都有這個(gè)現(xiàn)象！”牛刀稱，在上海、北京、成都等地也有這種被刻意營造出來的假象。
雖然隨后深圳國土部門人士對此進(jìn)行解釋：國土局產(chǎn)權(quán)登記部門受理產(chǎn)權(quán)登記，一般都是一批批收的客戶資料，比如一批送過來10份，國土部門會(huì)將這10份都寫在其中每個(gè)產(chǎn)權(quán)人名下，結(jié)果網(wǎng)上的“審批事項(xiàng)名稱”就會(huì)呈現(xiàn)“預(yù)售房地產(chǎn)抵押登記××共10套”的狀態(tài)。
但牛刀對此并不認(rèn)可，如果可以打開合同文號(hào)，或許才能說服牛刀。
“假按揭應(yīng)該是有的，但不嚴(yán)重。去年市場相對比較差，假按揭的違規(guī)行為比較多。現(xiàn)在市場回暖，開發(fā)商做假按揭來套現(xiàn)的情況比較少。”滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌表示。
深圳近400套房因假按揭被鎖定
不管怎么說，在公開信息中，假按揭已經(jīng)是一個(gè)不容忽視的問題。
被官方證實(shí)的最近一起假按揭事件是北京查獲4.6億元開發(fā)商騙貸案。這起騙貸案發(fā)生的時(shí)間就在樓市步入“回暖”的重要時(shí)刻。
據(jù)《財(cái)經(jīng)》報(bào)道，去年11月，一位想要辦理住房按揭貸款的客戶突然發(fā)現(xiàn)有人盜用自己的信息在北京某銀行辦理了假按揭，遂向北京銀監(jiān)局舉報(bào)。北京銀監(jiān)局接到舉報(bào)并核查屬實(shí)后，立即責(zé)成該行糾正并開展自查。該行自查上報(bào)稱，問題貸款2600萬元，其中2100多萬元已經(jīng)追回，其他400多萬元也可以追回。
據(jù)介紹，此前出現(xiàn)的假按揭，主要發(fā)生在去年4月到11月間，有100多個(gè)個(gè)人賬戶。其中部分是利用被盜用的真實(shí)個(gè)人信息，另外一部分則純粹是利用假身份證完成的。
去年轟動(dòng)業(yè)界的深圳“斷供第一案”，或許我們應(yīng)該改稱它為“假按揭第一案”。據(jù)被告辯稱，“在接到銀行催款電話之前，銀行何時(shí)發(fā)放貸款，貸款金額多少，他們毫不知情。”開發(fā)商在2003年樓盤開盤發(fā)售時(shí)極力游說他們買房，不僅欺騙他們在空白購房合同和按揭合同上簽字，還騙取了他們的個(gè)人身份資料用于申請銀行房屋貸款。
日前，深圳羅湖一樓盤近400套單位突然被市國土局鎖定，無法銷售。也是因?yàn)殚_發(fā)商10年前另一樓盤存在“假按揭”等諸多問題。
露出水面的始終只有冰山一角，最高人民法院副院長奚曉明日前坦言，當(dāng)前案件出現(xiàn)了一些新的特點(diǎn)，如虛假按揭貸款案件明顯增多等。
有多少信貸資金流入開發(fā)商口袋
通過假按揭，部分開發(fā)商獲得了救急的資金。
“假按揭是中國式次級貸款”，牛刀表示，這也造就了樓市小陽春的假象。
央行數(shù)據(jù)顯示，一季度人民幣新增貸款已達(dá)4.58萬億元，超過往年全年新增貸款金額，為歷年所罕見。其中部分資金就流向了“假按揭”。
德意志銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼首席投資策略師馬駿對一些企業(yè)進(jìn)行調(diào)查顯示，這些貸款并沒有都進(jìn)入國家鼓勵(lì)的投資方向，一部分進(jìn)入了股市，一部分通過假按揭成了開發(fā)商的資金，還有一部分企業(yè)用來轉(zhuǎn)貸給了別的企業(yè)賺取利差，這些都是值得關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)造成銀行不良貸款的上升。
“ 有一些假按揭現(xiàn)象出現(xiàn)，造成了樓市虛假的繁榮。”中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海(曹建海博客,曹建海新聞,曹建海說吧)認(rèn)為，表面上看，近期中央和地方政府為拯救房地產(chǎn)市場，在稅收、信貸、入戶等方面給予了政策優(yōu)惠，房地產(chǎn)的成交量開始出現(xiàn)了一定程度的放大，房價(jià)的下跌也呈明顯減緩的態(tài)勢，有的項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了較大幅度的上漲。但事實(shí)上，這并不意味著樓市開始真正回暖，而是很多房地產(chǎn)商的自我炒作。
而在信貸放松的大背景下，房地產(chǎn)商獲得的信貸支持也明顯增加。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源1萬億元，同比增長9.2%，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金（預(yù)收款）同比分別增長13.14%、8.01%、1.59%.貸款增加已經(jīng)救了不少開發(fā)商一命。具體而言，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款2545億元，占比接近30%.
方正證券房地產(chǎn)分析師周偉認(rèn)為，開發(fā)商資金主要還是依賴于自籌資金，但需要注意的是，由于銷售轉(zhuǎn)暖，定金同比已經(jīng)出現(xiàn)正增長，且國內(nèi)貸款與定金的同比增速都走出了拐點(diǎn)，這一點(diǎn)非常重要，說明整個(gè)行業(yè)的資金面正逐漸往好的方向發(fā)展，政策效應(yīng)逐漸開始顯現(xiàn)。
可以說，本輪樓市有所好轉(zhuǎn)正是半年前信貸放松種下的因。SOHO中國主席潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)總結(jié)，中國政府緊急放款，在 2008年底之前，又讓開發(fā)商借政府的土地出讓金遲交。所以在政府和銀行的幫助下，中國的房地產(chǎn)企業(yè)度過了2008年底這個(gè)生死劫。
關(guān)鍵詞
假按揭
假按揭是指開發(fā)商為資金套現(xiàn)，將手中的存量住房以虛構(gòu)的買房人（內(nèi)部職工或開發(fā)商親屬或素不相識(shí)的人）的名字購買，從銀行套取購房貸款。開發(fā)商通過給身份證持有人一定數(shù)額的報(bào)酬，有償使用對方身份證，并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字，銀行即根據(jù)合同向開發(fā)商放款，開發(fā)商提前收回投資，然后再想辦法將房子上市出售。
數(shù)據(jù)
1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源10070億元，同比增長9.2%.
其中，國內(nèi)貸款2545億元，增長8.0%；
利用外資150億元，增長41.9%；
企業(yè)自籌資金3791億元，增長13.1%；
其他資金3585億元，增長5.0%.
在其他資金中，定金及預(yù)收款2029億元，增長1.6%；
個(gè)人按揭貸款984億元，增長13.2%.