群租房人均最低面積未做規(guī)定
——關(guān)于《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》修訂有關(guān)情況的問答
三類問題困擾房屋租賃市場(chǎng)
問：為什么要修改《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》？
答：2007年2月1日市政府第60次常務(wù)會(huì)審議通過了《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》(2007年市政府第194號(hào)令)(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)，并于2008年1月1日起施行。《規(guī)定》頒布實(shí)施以來通過加強(qiáng)監(jiān)管、規(guī)范出租行為，維護(hù)了正常的租賃秩序，保障了出租人、承租人的權(quán)益。《規(guī)定》實(shí)施以來，出租房屋管理工作中出現(xiàn)了一些新的情況和問題：一是租賃關(guān)系不穩(wěn)定，出租人擅自縮短租賃期限、提高租金標(biāo)準(zhǔn)，侵害承租人承租權(quán)益。二是群租現(xiàn)象較為突出，造成較為嚴(yán)重的治安、消防等安全隱患，群租擾民引發(fā)大量社會(huì)糾紛。城鎮(zhèn)地區(qū)表現(xiàn)為成套住宅分割出租供多人居住，城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)則表現(xiàn)為宅基地上加蓋簡(jiǎn)易樓成規(guī)模出租營(yíng)利。三是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范，擾亂了租賃市場(chǎng)秩序，引發(fā)社會(huì)矛盾。因此有必要通過修訂《規(guī)定》解決房屋租賃管理中存在的新問題。
明確出租人承擔(dān)的安全責(zé)任
問：群租問題是當(dāng)前租賃市場(chǎng)存在的一個(gè)較為突出的問題，此次修改《規(guī)定》對(duì)群租行為是如何規(guī)范的？
答：群租現(xiàn)象造成了較為嚴(yán)重的治安、消防等安全隱患，干擾了周圍居民正常的居住和生活，引發(fā)鄰里糾紛，社會(huì)各方面十分關(guān)注群租現(xiàn)象的治理。修改后的《規(guī)定》主要從兩方面對(duì)群租活動(dòng)進(jìn)行了規(guī)范：
一是規(guī)定了房屋出租的限制條件，并對(duì)違反限制條件的行為規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。修改后的《規(guī)定》第二十條規(guī)定：“出租房屋人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。具體標(biāo)準(zhǔn)由市建設(shè)(房屋)行政部門會(huì)同市公安、市規(guī)劃、市衛(wèi)生等有關(guān)行政部門制定。不得將廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室等作為臥室出租供人員居住。”第三十六條第(二)項(xiàng)規(guī)定：“違反本規(guī)定第二十條規(guī)定，出租人違反出租房屋限制條件的，責(zé)令改正，情節(jié)嚴(yán)重的，可處5000元以上3萬元以下罰款；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)違反出租房屋限制條件的，責(zé)令改正，處3萬元以上10萬元以下罰款。”
二是對(duì)集中出租房屋達(dá)到一定規(guī)模時(shí)(出租房間達(dá)到10間以上或者租住人員達(dá)到15人以上)出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的安全管理責(zé)任作出規(guī)定，并設(shè)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。修改后的《規(guī)定》第二十一條第一、二款規(guī)定：“集中出租房屋供他人居住，出租房間達(dá)到10間以上或者出租房屋居住人員達(dá)到15人以上的，出租人應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的管理制度，明確專門的管理人員，設(shè)置監(jiān)控、滅火等治安防范、消防設(shè)備設(shè)施和安全通道，并建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)。單位承租房屋作為集體宿舍供本單位職工居住的，單位應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定履行安全管理職責(zé)。” 第三十五條第(五)項(xiàng)規(guī)定：“違反本規(guī)定第二十一條第一款、第二款規(guī)定，出租人、單位未落實(shí)安全管理責(zé)任的，責(zé)令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成嚴(yán)重后果的，處3萬元以上10萬元以下罰款。”
授權(quán)政府臨時(shí)干預(yù)租房市場(chǎng)
問：當(dāng)前的房屋租賃市場(chǎng)租賃關(guān)系不穩(wěn)定，出租人侵害承租人權(quán)益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，《規(guī)定》對(duì)維護(hù)穩(wěn)定的租賃關(guān)系作出了哪些規(guī)定？
答：目前租賃市場(chǎng)存在的最主要問題是租賃關(guān)系不穩(wěn)定，出租人隨意調(diào)整租金、縮短租期，侵害承租人承租權(quán)，直接影響了租賃市場(chǎng)發(fā)揮居住保障作用。在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，本市也出臺(tái)了限制購(gòu)房的調(diào)控政策，今后大多數(shù)住房需求將通過租賃市場(chǎng)解決，因此通過立法規(guī)范租賃活動(dòng)，保障承租人承租權(quán)利的必要性就顯得更加突出。此次修改主要補(bǔ)充增加了以下規(guī)定：
一是明確出租人、承租人應(yīng)當(dāng)依法簽訂房屋租賃合同，并約定租金、租期、違約責(zé)任等內(nèi)容，出租人不得單方面提高租金或縮短租期，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
二是將《合同法》中的買賣不破租賃、承租人享受優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等制度寫入規(guī)章，更多地體現(xiàn)保障承租人權(quán)利。修改后的《規(guī)定》第八條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。房屋在租賃期限內(nèi)因買賣、繼承、贈(zèng)與等發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
三是對(duì)穩(wěn)定租賃市場(chǎng)作出規(guī)定。一方面通過增加保障性住房供給，保障中低收入群體租賃需求，平抑市場(chǎng)價(jià)格。修訂后的《規(guī)定》第十條規(guī)定，市和區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定計(jì)劃，通過建設(shè)、收購(gòu)等多種方式提供廉租房、公共租賃房。本市鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人投資建設(shè)公共租賃房。另一方面授權(quán)相關(guān)部門在租賃市場(chǎng)出現(xiàn)異常變動(dòng)時(shí)采取必要的干預(yù)措施。修改后的《規(guī)定》第九條第二款規(guī)定，租賃市場(chǎng)在短期內(nèi)出現(xiàn)租金較大波動(dòng)等異常變化，市人民政府可以授權(quán)市發(fā)展改革、市建設(shè)(房屋)等行政部門采取必要的臨時(shí)干預(yù)措施，穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。
四是規(guī)定了房屋租賃活動(dòng)產(chǎn)生糾紛的解決途徑，包括向人民調(diào)解委員會(huì)、房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、建設(shè)(房屋)行政部門等相關(guān)單位申請(qǐng)調(diào)解，也可以依法申請(qǐng)仲裁和提起訴訟。
最低面積授權(quán)有關(guān)部門制定
問：公開征求意見期間草案規(guī)定了單位人均租住面積(建筑面積10平方米，使用面積7.5平方米)的群租限制條件，公布后《規(guī)定》沒有規(guī)定具體的面積標(biāo)準(zhǔn)，而是授權(quán)有關(guān)部門制定，這樣做是什么原因？
答：2010年4月29日至5月15日，市政府法制辦在首都之窗網(wǎng)站上將《關(guān)于修改〈北京市房屋租賃管理若干規(guī)定〉的決定(草案)》(以下簡(jiǎn)稱《修改決定(草案)》)面向社會(huì)征求意見，此次修訂工作得到了社會(huì)各方面的廣泛關(guān)注，共征集到意見106條，其中絕大多數(shù)是對(duì)規(guī)范群租行為提出的。
圍繞著《修改決定(草案)》第十一項(xiàng)中關(guān)于人均建筑面積10平方米、使用面積7.5平方米的群租限制性規(guī)定，廣大市民從不同角度提出了完善性意見：對(duì)于租住成套住宅人均建筑面積不少于10平方米的規(guī)定，許多市民指出，應(yīng)適當(dāng)提高人均租住面積。目前人均10平方米的規(guī)定對(duì)于較大戶型的住宅出租而言仍顯過低，以此標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積在100平方米以上的住宅群租，仍可居住10人以上，群租問題帶來的擾民、治安、消防、安全隱患等問題仍然十分嚴(yán)重；還有部分市民認(rèn)為人均10平方米的規(guī)定較為苛刻，群租現(xiàn)象有其合理性，主要是市場(chǎng)上存在大量低價(jià)租賃住房的需求，人均10平方米的限制過嚴(yán)，將對(duì)大批低收入群體的生活造成很大影響；還有部分居民對(duì)規(guī)定人均面積的限制標(biāo)準(zhǔn)表示反對(duì)，認(rèn)為出租房屋只要符合治安、消防、安全等方面的限制條件就應(yīng)允許出租，沒有必要對(duì)單位租住面積進(jìn)行限定等等。
通過分析研究各方面意見我們發(fā)現(xiàn)，通過人均居住面積的規(guī)定對(duì)群租加以限制是十分必要的，但對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的確定爭(zhēng)議較大，無論如何規(guī)定，不同的利益群體對(duì)標(biāo)準(zhǔn)總會(huì)提出不同意見，并且標(biāo)準(zhǔn)的合理性也會(huì)隨著租賃市場(chǎng)供求關(guān)系等因素的變化而變化，規(guī)定具體的標(biāo)準(zhǔn)也不利于隨著客觀情況的變化而調(diào)整。對(duì)此，現(xiàn)在的《規(guī)定》中沒有規(guī)定具體的人均居住面積，而是授權(quán)由相關(guān)部門制定，增強(qiáng)了標(biāo)準(zhǔn)的靈活性和可操作性。
本報(bào)記者 劉可 (相關(guān)文件見四版)