廣州危舊房改造拆遷補償安置新方案昨起征求民意
以往，廣州舊城改造是按同區(qū)域二手樓價水平進行拆遷安置。而昨日公布《廣州市危舊房改造拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》(征求意見稿)(簡稱《意見》)出臺新舉措：在原實施市場評估價基礎(chǔ)上，增加改造和搬遷兩項獎勵。
其中，提出貨幣補償、異地永遷與原址回遷等3種補償安置方案：被拆遷戶若選擇貨幣補償，所獲補償款能買得起當?shù)匾皇謽牵饲皹藴适琴I得起二手樓；選擇異地永遷，住房面積可增加；選擇原址回遷，住戶要按800～900元/平方米，補新舊差價。市國土房管局有關(guān)人士表示，新補償標準有普遍提高，但具體幅度視個體項目而定，東濠涌有望成為首個受惠項目。
普通住宅
保證拆遷戶買得起一手樓
廣州舊城區(qū)老房子較多，不僅危舊，而且采光、衛(wèi)生、消防等條件相對較差，但住戶對區(qū)域認同度很高，荔灣、越秀、海珠等區(qū)老舊房集中，居民往往希望能在附近擇房而居。
在舊城改造中，廣州對舊城老房拆遷補償，以往是按市場評估價為標準進行，雖然目前房地產(chǎn)市場評估已能客觀、準確確定被拆遷房屋的市場價值，但舊城區(qū)危舊房年代久遠、破損嚴重，再要根據(jù)樓齡等估價，往往不高。這樣，房屋面積小、破損嚴重，原住戶在領(lǐng)取貨幣補償后，可能難以買到合適房子，尤其在商品樓房價高企的時候。
為此，《意見》特意規(guī)定對于選擇貨幣補償?shù)淖≌课莸谋徊疬w戶，可實行改造獎勵制度。據(jù)介紹，市場評估價加上改造獎勵，最高上限可達到同區(qū)域一手房成交均價的購房水平。如果被拆遷戶按時搬遷，還可獲搬遷時限獎勵。
根據(jù)測算，被拆遷戶在獲上述三部分款項后，完全有能力買被拆遷房屋所在行政區(qū)域內(nèi)一手樓。《意見》貨幣補償標準基本可以保證被拆遷戶在市場上買到適當商品住宅。而此前，舊城拆遷補償標準是，保障被拆遷戶可購買當?shù)囟址俊?br />
最低補償建筑面積：40平方米
在老城區(qū)居民中，不少危舊房的市民居住條件普遍較差、面積較小。
根據(jù)規(guī)定，按照三種不同補償安置方式設(shè)定不同條件，實行住宅房屋拆遷補償面積的最低標準制度：被拆遷住宅房屋建筑面積小于40平方米，被拆遷人符合條件的按40平方米予以補償。
被拆遷人需要符合的條件包括：選擇貨幣補償，且該住宅房屋屬于低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權(quán)住宅的；選擇原址回遷，且被拆遷人符合我市城市低收入住房困難家庭保障條件的；選擇異地永遷，且該住宅房屋屬于被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權(quán)的自住住宅的。“自住住宅”的具體條件為被拆遷人有常住戶口，且實際居住在此。
直管公房
同意退租可獲30%棄租補償
在危舊房改造中，部分房屋是屬于存在租賃關(guān)系的直管公房。若拆遷涉及直管公房，先由國土房管部門進行清查。清查發(fā)現(xiàn)不符合條件的承租人，依法解除租賃關(guān)系。直管住宅房屋租賃條件為：具有廣州市常住居民戶口并實際居住2年以上；家庭人均收入不足上一年度全市人均可支配收入；無自有住房或人均居住面積低于10平方米。
如果在前期清查過程中，發(fā)現(xiàn)還符合直管房租賃條件的，又同意解除合同的，可獲30%棄租補償。如承租人不同意解除租賃關(guān)系的，必須服從拆遷戶統(tǒng)一安排，另行安排使用面積不少于被拆遷房屋使用面積的直管住宅房屋安置承租人。如果是私房租賃的，則由出租人與承租人雙方自行協(xié)商解決。
3種補償安置方式各有好處
貨幣補償 相當于一手樓交易均價
被拆遷房屋(包括住宅、非住宅)貨幣補償金額以房地產(chǎn)市場評估價格確定。《意見》提出可實行改造獎勵制度。被拆遷戶獲得的金額，將相當于被拆遷住宅房屋所在行政區(qū)域一手住房交易均價。
此前，廣州市通過貨幣補償后，被拆遷戶可購買當?shù)囟址俊５舜巍兑庖姟芬?guī)定住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費總額，向同一行政區(qū)域新建商品住房交易均價看齊，但不能超過一手均價。如果被拆遷人按時搬遷，還可獲搬遷時限獎勵。
模擬案例
假定改造項目位于某市中心區(qū)，被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)建筑面積50平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)住宅。根據(jù)該區(qū)域存量多層住房的市場評估案例，市場評估單價為7350元/平方米，而2008年6～8月該區(qū)一手住宅交易均價為11277元/平方米。根據(jù)《意見》規(guī)定，則該項目改造獎勵單價約為11277-7350=3927元/平方米。
異地永遷 外遷越遠安置面積越大
異地永遷應(yīng)當補償安置的住房建筑面積計算方式：應(yīng)當補償面積=(被拆遷住房所在地一手住房交易價格÷異地永遷安置住房所在地一手住房交易價格)×被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)建筑面積。按此計算，被拆遷戶向外搬遷，外遷越遠，獲補償安置面積越大。
由于異地永遷安置住房戶型有一定限制，實際安置住房面積可能會出現(xiàn)略大于或小于應(yīng)當補償安置面積的情況，即產(chǎn)生結(jié)算補差問題。主要按異地永遷安置房所在地一手樓交易價補差價。采取一手樓交易價，被拆遷戶簽協(xié)議時可以知道補差總額。
模擬案例
假定危舊房改造項目位于某市中心區(qū)，被拆遷房屋的合法產(chǎn)權(quán)建筑面積50平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅。以2008年6～8月該區(qū)一手樓交易均價11277元/平方米為參考數(shù)據(jù)。根據(jù)規(guī)定，住宅房屋被拆遷戶選擇異地永遷，如永遷安置住房位于一般城區(qū)，以2008年6～8月該一般城區(qū)一手住宅交易均價7237元/平方米計算，則應(yīng)當補償安置的住房建筑面積為：(11277÷7237)×50=77.91平方米，面積增幅為27.91平方米。
原址回遷 每平方米補差價八九百
原址回遷安置住房面積不得低于被拆遷住房面積，新舊房間結(jié)算市場差價，即“拆一還一、新舊補差”。考慮到對于舊城區(qū)危舊房而言，新舊房之間市場差價較大，一般在3000元/平方米以上。但原址回遷也可實行改造獎勵，但該標準要控制在貨幣補償獎勵標準50％以內(nèi)。
據(jù)測算，一般選擇原址回遷的市民需要自掏腰包800～900元/平方米補差價。
模擬案例
假定危舊房改造項目位于某市中心區(qū)地段，被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)建筑面積為50平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅。被拆遷戶選擇原址回遷，可按被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)面積1∶1回遷，與原址回遷安置住房市場價結(jié)算差價。被拆遷住宅房屋(存量多層)市場評估單價為7350元/平方米，該區(qū)2008年6～8月一手住房交易均價為11277元/平方米，獎勵費按兩者差價50%計算。據(jù)此可計算出改造獎勵費為(11277-7350)×50%=1963.5元/平方米；原址回遷安置住房新舊房補差單價為11277-7350=3927元/平方米。
被拆遷人需補差不超過3927-1963.5=1963.5元/平方米。如果被拆遷戶按時搬遷，可獲搬遷獎，最高獎勵標準按房屋市場評估價15%計算，即7350×15%=1102.5元/平方米，即被拆遷戶需補1963.5 -1102.5=861/平方米。
意見征求時限
10月14日～10月23日
(市民可登陸廣州市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站(www.laho.gov.cn/)首頁查看征求意見稿全文。)
聯(lián)系方法：廣州市城市房屋拆遷管理辦公室 孫小姐 電話：83875085
提交意見途徑
電郵：[email protected]
信函：廣州市越秀北路89號廣州市城市房屋拆遷管理辦公室，郵編：510030
傳真：83874700
歷史遺留問題
“住改商”房屋 補償時間界限
1997年4月1日
對于非住宅房屋，《意見》規(guī)定只實行貨幣補償安置。對擁有合法產(chǎn)權(quán)“住改商”住宅房屋，符合規(guī)劃條件下，被拆遷戶可以選擇安置方式。被拆遷人選擇“原址回遷”、“異地永遷”補償安置，按住宅用途進行補償安置；選擇貨幣補償，以1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》作為劃分時間界限，按經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價的一定比例扣減改變用途應(yīng)補交的土地出讓金給予補償。如果按經(jīng)營性用房確定的貨幣補償款低于《意見》有關(guān)住宅貨幣補償?shù)?即市場評估價+改造獎勵)，按住宅確定貨幣補償。
產(chǎn)權(quán)不齊備補償不超過評估價七成
廣州1981年開展房地產(chǎn)登記工作，目前符合登記條件的房屋已基本辦理房地產(chǎn)證，但實際中存在著因建設(shè)單位倒閉、破產(chǎn)、撤銷、兼并，或者欠交稅費、不辦理規(guī)劃驗收、不辦理房地產(chǎn)初始登記等原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)歷史遺留“辦證難”問題。對此，《意見》規(guī)定尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，視同已領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證，按實際測繪面積確定房屋補償安置面積。對于被拆遷戶在《廣州市城市規(guī)劃條例》實施前，給予適當合理補償，但不超過其房地產(chǎn)市場評估價70%。
拆遷戶搬得越快獎得越多
搬遷獎勵金額可以分階段遞減，3個月內(nèi)搬遷最高獎15％
廣州市國土房管局有關(guān)人士透露，危舊房改造項目實行搬遷時限獎勵制，如果被拆遷戶在3個月內(nèi)搬遷完畢，最高可獲市場評估價15％獎勵。此后的根據(jù)時間進行相應(yīng)“打折”。
據(jù)介紹，考慮到各區(qū)實際情況不同，《意見》僅就搬遷獎勵費設(shè)定最高標準，即搬遷時限獎勵費標準在被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評估價15%以內(nèi)確定。而各區(qū)可以將搬遷期限明確劃分為幾個階段，搬遷獎勵實行分階段遞減，引導(dǎo)被拆遷戶加快搬遷進度。
模擬案例
拆遷戶過期不搬不能獲獎
假定危舊房改造項目位于某市中心區(qū)，被拆遷房屋的合法產(chǎn)權(quán)建筑面積為50平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅。假定該區(qū)域存量多層住房市場評估單價為7350元/平方米。根據(jù)規(guī)定，搬遷時限獎勵費標準在被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評估價15%以內(nèi)確定，如危舊房改造項目所在區(qū)政府確定該項目搬遷時限獎勵標準為15%，危舊房改造決定作出之日2009年1月1日，1月1日至3月31日設(shè)定為第一搬遷階段，被拆遷戶按時搬遷獲全額獎勵，即7350×50×15%=55125元；4月1日至6月30日為第二搬遷階段，搬遷獎勵相應(yīng)遞減20%，被拆遷戶可給予80%搬遷獎勵費，即7350×50×15%×80%=44100元。如此類推，到2010年4月1日，如被拆遷戶仍不主動搬遷，將不能再獲搬遷獎勵費。
疑問解讀
一手樓均價為基準合適嗎？
答
政府能否以劃區(qū)片核算一手樓交易均價
貨幣補償實際上讓被拆遷戶在市場上買到同區(qū)域一手交易均價的住房，這一交易均價是指危舊房改造決定發(fā)布時前3個月市場交易均價。有市民問，目前舊城改造多數(shù)是在區(qū)域內(nèi)的黃金地段，如恩寧路為荔灣中心區(qū)域，房價水平與同處于荔灣行政區(qū)的原芳村地段的房價有一定差距。對于被拆遷戶而言，可能更愿意在恩寧路附近買樓，但由于補償基準是全區(qū)一手均價，被拆遷戶是否能住上“心水房”？
市國土房管局有關(guān)人士表示，被拆遷戶若配合拆遷，在3個月內(nèi)搬遷的還可以拿到15％市場評估價的搬遷獎勵金。《意見》使用的是均價并不代表市民想要住區(qū)域內(nèi)最貴的房子。而專家建議，一手住房均價應(yīng)該有所細分，能否以劃區(qū)片方式核算一手樓成交均價。
選擇哪種拆遷安置會更好？
答
政府能否免去被拆遷戶再次置業(yè)購房契稅
《意見》提出3種拆遷安置方式，具體選擇哪個要視個體項目、市民愛好而定，政府偏向于引導(dǎo)市民選擇貨幣補償。新城市董事總經(jīng)理曹志偉說，選擇貨幣補償更好，如果政府集中安排回遷或永遷，一般安置房涉及到戶型面積不一問題。樓上樓下戶型通常是錯開，這種房子在市場上本身就要打7折。選擇回遷或永遷可能還要擔心項目爛尾問題，也要安排臨遷。被拆遷戶若一次性拿貨幣補償，反而可以在市場上選擇適合自己的房子。目前，老城區(qū)一手樓均價多數(shù)在1萬元/平方米，可以把補償款先放在銀行，每月利息至少可以租住20～30元/平方米月租的房子，等選擇好了再入市買樓。但他建議，政府在貨幣補償?shù)耐瑫r，能否免去被拆遷戶再次置業(yè)的購房契稅。
對樓市有什么樣的影響？
答
房源足僅促進銷量，房源少可能影響房價
拆遷安置標準改一手房為基準，被拆遷戶購房能力隨之變強。滿堂紅龍斌認為，被拆遷戶房子被拆之后，購房需求很剛性，間接支撐樓市。目前，舊城改造主要集中在荔灣、越秀、海珠等區(qū)，這區(qū)域本身一手樓供應(yīng)量并不大，被拆遷戶拿到款后不一定全部用于購房。專家認為，舊城改造并非同時啟動，因此被拆遷戶購房能力變強，對樓市影響并不大。
曹志偉認為，被拆遷戶購房需求釋放和購房能力增強，對周邊房價肯定有刺激，但具體要看房源供應(yīng)量，如果本身供應(yīng)量大，只能促進銷量，如果供應(yīng)量較緊張，可能影響房價。
能否等新方案出臺再遷？
答
此前發(fā)布拆遷公告項目不在實施范圍內(nèi)
市國土房管局有關(guān)人士表示，新方案實施以最終文本出臺時間為準，在此前發(fā)布拆遷公告的項目不在實施范圍內(nèi)。即便等待不遷，也無法采用新標準進行補償。若《意見》進展順利，廣州首個可能實施新方案的改造項目是東濠涌。
記者致電多位人士了解新舊方案如實施在東濠涌方案上，補償標準有何區(qū)別，但均未獲答復(fù)。