好不容易下定決心買房子,不料等合同簽了錢也付了,正準備喬遷新居時,卻因賣房人的過錯等來一紙“合同無效”的判決書。賣房人退還房款自不必說,但對于買房人而言,損失卻遠遠不止這些:買房的時候房價低,正在升值的房子飛走了,這個損失怎么算?近日,南京江寧區法院就審理了這樣兩起購房合同糾紛,買房人或可從中吸取經驗。

　　案例一: 

　　開發商賣房無效 買主獲賠“漲價款”

　　2006年6月,市民趙先生與南京某房地產公司簽訂房屋買賣契約,購得一套72平方米的房子,價款23萬余元。根據合同約定,趙先生在合同簽訂當日一次性付清房款,開發商則應在同年7月底之前交付房屋。到了7月底,因為工程進度問題,房屋未能如期交付,但趙先生沒怎么介意:合同簽了,錢也付清了,交房是遲早的事,還能向開發商討要遲延交付的違約金呢,因此他心里十分踏實。可沒想到,等到了2007年7月,他正盤算著搬進房子居住時,一位女士忽然起訴開發商,要求判決趙先生跟開發商之間的購房合同無效。法院經過審理查明,這位女士先前和開發商有過約定,她才是這套房子的主人,判決這位女士勝訴,趙先生跟開發商簽訂的購房合同無效。

　　到手的房子飛了,趙先生惱火不已,遂找到開發商理論。對方攤手表示,已經這樣了也沒辦法,就把房款全部還給你吧。開發商答得倒是“爽快”,可趙先生沒糊涂:房款自然要還,可要算的“賬”遠不止這些,2006年買的房子,現已價格翻倍,這個差價損失怎么說?還有他購買該房花費的錢怎么說?他明確提出,開發商不僅要返還房款,還得賠償差價等各項損失,卻被斷然拒絕。幾次協商不果,他將開發商告上法庭,要求對方返還房款,并賠償房價上漲造成的損失,以及加裝防盜門、契稅、房產變更登記費用和工商查詢費等損失。

　　法院審理認為,合同無效或被撤銷后,因合同取得的財產應返還,有過錯的一方應賠償對方因此受到的損失,雙方都有過錯的應當各自承擔相應的責任。由于被告開發商的過錯造成其與趙先生房地產買賣契約無效,被告應對原告因合同無效所造成的房屋差價損失及其他損失承擔賠償責任。審理中法院委托南京江寧價格認證中心對該房屋價值進行評估,結論為45萬余元。根據《合同法》第五十八條規定判決:開發商除了向趙先生返還房款外,還要賠償趙先生因契約無效所造成的經濟損失22萬余元,合計45.8萬元。

　　案例二:

　　安置房不能買賣 賣主反悔賠2萬

　　南京江寧區老唐兩年前買了一套價值13.8萬元的房子,當時跟房主約定分三次付清房款。2006年10月27日,老唐跟房主陶某簽訂房屋買賣合同,并于同年10月26日、2007年1月16日分別支付房款1.5萬、5萬元。2007年6月底是最后一次付款,一想到交完這筆錢就可以辦理過戶手續,住上自己的房子,老唐心里喜滋滋的。

　　可沒想到,當他帶著7.3萬元喜滋滋地找到陶某時,陶某卻支支吾吾不肯收錢。老唐一聽那意思,原來對方看到房價不斷上漲十分后悔,不想賣房子了。合同都簽了,你想不賣就不賣?老唐十分氣憤,雙方鬧了個不歡而散。幾日后,他再次找到陶某家中,希望再做商談,不料卻驚訝地發現,陶某已把那套房子租了出去,儼然打定主意不賣了。從那之后,陶某干脆人間“蒸發”,時時刻刻躲著老唐,來個避而不見。

　　老唐郁悶不已,他想到當初是在居委會簽的合同,居委會還在合同上蓋了章為雙方作證明,便找到居委會,要求對方承擔擔保責任。居委會則認為,當初蓋章只是幫買賣雙方做個證明,并沒有表示要為陶某擔保,因此拒絕了老唐的要求,同時還建議老唐去法院告陶某。協商不成,老唐只得訴諸法院,維護自己的合法權益。

　　法院審理時發現,雙方買賣的房屋是拆遷安置房,法律規定不得交易。據此認為,即使老唐跟陶某簽訂的合同已經成立,也應當認定為無效。依照法律規定,合同認定無效后,依據該合同取得的財產應當予以返還,有過錯的一方應賠償對方因此受到的損失,雙方都有過錯的應當各自承擔相應的責任。此案中,老唐明知陶某出售的是拆遷安置房,仍與之交易,因此對無效合同的簽訂也存在過錯,那么他主張的賠償能否得到法院支持呢?法官經過細致審理,認為老唐雖有過錯,但考慮到本地房價上漲情況,其主張2萬元損失并不為過,應予以支持。最終判決如下:合同無效;被告陶某返還原告房款及相應利息(按銀行同期貸款利率計算),并賠償原告損失2萬元。