本報(bào)昨日《風(fēng)神公社“變形記”》的報(bào)道引發(fā)各界關(guān)注，由此引發(fā)的單位自建保障房何去何從的探討牽動(dòng)人心。
作為全省推進(jìn)保障性住房制度創(chuàng)新的試點(diǎn)城市，廣州正在起草創(chuàng)新試點(diǎn)方案。
在這個(gè)國(guó)家中心城市，保障房建設(shè)的探索早已在路上。昨日，記者走訪廣州房改后首例單位自建的保障房——廣鋼金鶴苑和廣州市首個(gè)企業(yè)試驗(yàn)經(jīng)濟(jì)租賃房項(xiàng)目——萬(wàn)匯樓，試圖從中探尋廣州單位自建保障房的現(xiàn)實(shí)路徑。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些打著廣鋼金鶴苑名號(hào)的房源在網(wǎng)上放租、掛售，而萬(wàn)匯樓盡管出租率超過(guò)九成，但是仍然面臨盈利模式的困惑。
如今，當(dāng)廣州單位自建保障房大幕拉開(kāi)，關(guān)于如何監(jiān)管、如何保證公平的困惑也浮出水面。
樣本：金鶴苑 屬性：?jiǎn)挝蛔越ń?jīng)適房
監(jiān)管之惑：有部分房源在網(wǎng)上放租
從花地大道南拐進(jìn)興漁路，車(chē)行500米左右，就到了金鶴苑。這里是廣州房改后第一個(gè)由企業(yè)自建的經(jīng)適房項(xiàng)目。
當(dāng)廣州“放風(fēng)”擬鼓勵(lì)單位自建公租房，重啟單位自建保障房大幕時(shí)，這個(gè)曾經(jīng)的樣本卻似乎被遺忘了，單位自建公租房會(huì)否重回“福利分房”的疑慮并未波及此處。
看上去，這里與廣州其他樓盤(pán)并無(wú)區(qū)別，假山、球場(chǎng)、兒童滑梯等一應(yīng)俱全，在架空設(shè)計(jì)的一樓，有老人悠閑地打著麻將、下著棋。唯一不同的是，這個(gè)被農(nóng)田和空地包圍的小區(qū)周邊找不到一家二手房中介。
2007年初，金鶴苑曾深陷輿論風(fēng)暴眼。2050元/平方米的均價(jià)，與當(dāng)時(shí)廣州十區(qū)新建商品房8134元/平方米的價(jià)格同時(shí)出現(xiàn)在市場(chǎng)上，每平方米單價(jià)相差6000多元。巨大的購(gòu)房利差，其后迅速成為一大導(dǎo)火索，將廣鋼等7家試水開(kāi)建保障房的單位置于輿論的風(fēng)口浪尖，并引發(fā)社會(huì)對(duì)單位自建房政策的普遍質(zhì)疑。
4年過(guò)去了，記者走訪這里時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，最初的某些質(zhì)疑似乎正在成為現(xiàn)實(shí)。
當(dāng)記者以租客身份暗訪時(shí)，一位正在散步的阿婆指向某棟房的二樓單位說(shuō)：“我認(rèn)識(shí)那戶(hù)業(yè)主，房子已經(jīng)租出去了，兩房月租是1600元。”她說(shuō)，這里有些房子還空置著，業(yè)主“在別的地方有房，不住這里”，房子出租“主要靠熟人介紹”。
在網(wǎng)上，金鶴苑有部分房源放租，98平方米的兩房單位月租開(kāi)價(jià)2400元。在某網(wǎng)站的二手房頻道，甚至有金鶴苑的二手房出售，并打出“稀缺房源”等字眼吸引買(mǎi)家。當(dāng)記者致電該中介時(shí)，中介稱(chēng)，這套90平方米的三房單位已經(jīng)以75萬(wàn)元的總價(jià)售出，成交價(jià)達(dá)8333元/平方米。該中介表示，該房交易與其他商品房一樣。
按照廣州對(duì)經(jīng)適房上市的規(guī)定，自簽訂購(gòu)房合同之日起5年內(nèi)不得上市交易。
職工陳先生卻不想賣(mài)這里的房。他說(shuō)，在廠里每個(gè)月拿著2000多元的工資，如果不是單位建的這批經(jīng)適房，現(xiàn)在都不知道怎么解決住房問(wèn)題。“像我們這樣的普通職工，就算把房子賣(mài)掉能賺點(diǎn)差價(jià)，但是上哪里再去買(mǎi)房？”
當(dāng)廣州單位自建房大幕初啟時(shí)，這樣一個(gè)疑問(wèn)被再次提起：在現(xiàn)有征信體系不健全的情況下，用人單位被委以建公租房的重任，對(duì)于大批以單位自建公租房名義建起來(lái)的房子，企業(yè)的監(jiān)管能做到什么程度？首個(gè)企業(yè)自建經(jīng)適房項(xiàng)目的遭遇，給人們敲響了警鐘。
廣鋼相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日表示，從拿到房產(chǎn)證計(jì)算，目前金鶴苑的房子未滿(mǎn)5年，確實(shí)不能在二手市場(chǎng)交易，也辦不了房產(chǎn)證，“目前不清楚按照什么方式交易”，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況會(huì)嚴(yán)肅處理。
廣州市住房保障辦相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，《廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施辦法（試行）》在2007年底頒布實(shí)施，此前建設(shè)分配的經(jīng)適房并不適用該辦法，仍然按照此前的規(guī)定管理，而此前的規(guī)定并不完善。“未來(lái)的單位自建保障房肯定不會(huì)出現(xiàn)這樣的狀況。”
廣州市社會(huì)科學(xué)院高級(jí)研究員彭澎指出，單位自建的公租房需要多重監(jiān)管，不能對(duì)企業(yè)的監(jiān)管抱過(guò)高期望，政府主管部門(mén)也要參與其中。
樣本：萬(wàn)匯樓 屬性：首個(gè)企業(yè)試驗(yàn)公租房項(xiàng)目
盈利之惑：超九成已出租 回本需57.6年
在金沙洲廣佛交界處的四季花城旁邊，矗立著一座外圓內(nèi)方宛如客家圍屋的建筑。這個(gè)看起來(lái)標(biāo)新立異的客家圍屋式“土樓”，是全國(guó)首個(gè)企業(yè)試驗(yàn)經(jīng)濟(jì)租賃房項(xiàng)目——萬(wàn)匯樓。
早在2006年11月萬(wàn)匯樓動(dòng)工時(shí)，這個(gè)項(xiàng)目就被定義為城市中低收入人群居住模式探索的樣本。
在東風(fēng)路工作的薛亮（化名）在這里租下了一套兩房一廳的小公寓，在此之前，他住在三元里的城中村里。他說(shuō)，像他這樣剛剛大學(xué)畢業(yè)的人，面對(duì)的是一月兩三千元的收入與近百萬(wàn)元房?jī)r(jià)之間的巨大落差，確實(shí)需要一定的緩沖期，他周?chē)芏嗤瑢W(xué)甚至還在城中村“蟻居”。
每天一早，薛亮和他的鄰居腳步匆匆地離開(kāi)這里，坐上公交車(chē)去到這座城市的各個(gè)角落。之后的一整個(gè)白天，這里如同寂靜的空城，直到夜幕降臨，年輕人們才又倦鳥(niǎo)歸巢般陸續(xù)回到這里。
萬(wàn)匯樓經(jīng)營(yíng)中心經(jīng)理雷發(fā)平告訴記者，只要無(wú)房無(wú)車(chē)、年收入不足3萬(wàn)元的城市中低收入者都可申請(qǐng)入住萬(wàn)匯樓，沒(méi)有限制租戶(hù)的戶(hù)籍。這正是廣州住房保障體系中尚未觸及的空白地帶，萬(wàn)匯樓正在探尋如何解決在廣州工作的青年“蟻?zhàn)濉钡淖》繂?wèn)題。
雷發(fā)平說(shuō)，萬(wàn)匯樓的租金最初以附近城中村租金水平為參考。不過(guò)到現(xiàn)在，城中村的租金已漲了不少，但萬(wàn)匯樓的租金3年沒(méi)變過(guò)。“附近小區(qū)兩房一廳單位月租漲到了2000元以上，萬(wàn)匯樓平均每套房月租卻只有460元。”
如何把有限的房源分配給真正需要的人？雷發(fā)平告訴記者，這里每套房平均面積只有35平方米，小區(qū)也不設(shè)停車(chē)位，只是滿(mǎn)足基本的居住需要。同時(shí)，多與租戶(hù)溝通，入住前和租戶(hù)面談半小時(shí)幾乎成了慣例，通過(guò)面談可以仔細(xì)了解租戶(hù)本身的工作現(xiàn)狀。
在萬(wàn)匯樓，“暫棲萬(wàn)匯樓，且待沖天時(shí)”的標(biāo)語(yǔ)顯得尤為醒目。“這里的房源都是循環(huán)式的，住戶(hù)不可能在這里住一輩子，只是作為過(guò)渡。”雷發(fā)平說(shuō)。
這也是不少住戶(hù)的想法，在萬(wàn)匯樓的留言板上有住戶(hù)寫(xiě)下“早日買(mǎi)房”的話(huà)語(yǔ)激勵(lì)鄰居們。
雷發(fā)平他們做得更多的事情，是為這個(gè)公租房項(xiàng)目“去標(biāo)簽化”：率先提倡垃圾分類(lèi)，不定期組織看電影、舉辦美食節(jié)等社區(qū)活動(dòng)。
盡管出租率超過(guò)九成，每月都有10余戶(hù)租戶(hù)排隊(duì)輪候，但是萬(wàn)匯樓仍然面臨著盈利模式的困惑。
萬(wàn)科在其宣傳材料上，明確列出了萬(wàn)匯樓項(xiàng)目的地價(jià)、建筑工程費(fèi)、配套設(shè)施等各種投入，總共有4624萬(wàn)元。這就意味著，即使不算地價(jià)1166萬(wàn)元，余下的3458萬(wàn)元，按目前年租金收入再減去每個(gè)月管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)5萬(wàn)元左右，剩下經(jīng)營(yíng)結(jié)余60萬(wàn)元計(jì)算，在利息和物價(jià)上漲水平持衡的情況下，需要57.6年才能收回成本。
雷發(fā)平表示，萬(wàn)匯樓當(dāng)初作為萬(wàn)科的一個(gè)實(shí)驗(yàn)性項(xiàng)目，一開(kāi)始就沒(méi)打算賺錢(qián)。即使現(xiàn)在3年實(shí)驗(yàn)期滿(mǎn)后，也不會(huì)通過(guò)增加租金來(lái)加速成本回收。
他認(rèn)為，要讓更多企業(yè)建公租房，可能還需要出臺(tái)相關(guān)的鼓勵(lì)政策，在地塊出讓、稅收等方面給予更多的優(yōu)惠。
■新聞縱深
公平之惑：“拼單位”或引發(fā)不公 專(zhuān)家建議要設(shè)底線(xiàn)
當(dāng)萬(wàn)匯樓尚糾結(jié)于盈利模式時(shí)，廣州企事業(yè)單位自建保障房正在悄然松綁。今年，廣州將有8家企事業(yè)單位利用自有土地興建13395套保障房，其中可出售的經(jīng)濟(jì)適用房3160套。
在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，鼓勵(lì)單位自建公租房，可以將土地資源利用起來(lái)，增加公租房數(shù)量，減少保障房供地壓力。對(duì)這些單位的職工優(yōu)先配租，使單位拿地建房更有積極性，也利于“就近上班”，減少交通壓力。
有敏銳的觀察者卻發(fā)現(xiàn)，當(dāng)“拼爹”現(xiàn)象被不斷質(zhì)疑時(shí)，由單位自建保障房可能將開(kāi)啟一輪“拼單位”的建房競(jìng)賽。
由于歷史原因，目前廣州擁有自有土地的大多是國(guó)有企業(yè)和事業(yè)單位，中小企業(yè)鮮有自有土地，基本沒(méi)有能力為職工提供這樣的待遇。
有專(zhuān)家提醒說(shuō)，推廣單位自建公租房時(shí)，要考慮到有可能因各單位財(cái)力不同引起新的社會(huì)不公。有土地的大企事業(yè)單位往往是一些福利較好的單位，再享有自建房的優(yōu)待難免引發(fā)新的社會(huì)不公。
“讓企業(yè)自建公租房為主，除了形成單位之間不公平之外，還會(huì)加大管理難度。”廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳琳說(shuō)，保障房應(yīng)由政府主導(dǎo)建設(shè)，如果企業(yè)有熱情且有實(shí)力去建公租房，可以作為一種補(bǔ)充。
她表示，可以通過(guò)企業(yè)對(duì)公租房建設(shè)的熱情程度過(guò)濾過(guò)剩需求，真正解決需要保障房的單位職工的住房問(wèn)題。
事實(shí)上，在有的城市，“單位自建的公租房”甚至異化成為單位吸引高層次人才、增強(qiáng)企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要“砝碼”。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授、廣東省省情調(diào)查與對(duì)策咨詢(xún)專(zhuān)家胡剛指出，單位自建公租房應(yīng)該有一條底線(xiàn)，廣州要出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，各自建房單位不能踩線(xiàn)。
在他看來(lái)，企事業(yè)單位自建保障房的底線(xiàn)應(yīng)該是“租”，而不是“賣(mài)”，要提高公租房的流動(dòng)性，建議以3年為年限對(duì)住戶(hù)資格重新評(píng)審，而住戶(hù)在簽協(xié)議時(shí)，最多只能簽3年，再依據(jù)重審結(jié)果繼續(xù)簽約或另尋住處。
胡剛說(shuō)，廣州市擁有大量的省部級(jí)企事業(yè)單位，擁有自建房資格的單位很多，應(yīng)該專(zhuān)門(mén)成立相關(guān)部門(mén)監(jiān)管單位自建房。
他表示，單位建設(shè)保障房要根據(jù)各個(gè)企業(yè)的實(shí)際情況。擁有土地的國(guó)有企事業(yè)單位，由于土地成本低，不會(huì)存在資金斷層的問(wèn)題，只需要在建成之后收取租金便可收回成本。而開(kāi)發(fā)商建公租房會(huì)因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)土地而增加成本，建房成本高，資金回籠慢，成本回收周期長(zhǎng)。這種情況政府可以鼓勵(lì)成立基金會(huì)對(duì)此進(jìn)行投資，在銀行貸款方面也應(yīng)給予相應(yīng)的優(yōu)惠，例如減免利息等。
胡剛說(shuō)，民營(yíng)企業(yè)如果無(wú)力建公租房，政府應(yīng)解決這部分企業(yè)職工的住房問(wèn)題。就企業(yè)內(nèi)部來(lái)說(shuō)，也應(yīng)提高這些夾心層的工資，以此彌補(bǔ)福利不足的問(wèn)題。“政府應(yīng)該提供更多保障性住房，讓社會(huì)其他人員能夠共享。”
