樓市新政周年拐點(diǎn)將現(xiàn) 調(diào)控仍須深入謹(jǐn)防反彈

2011-09-30 09:58 中國(guó)新聞網(wǎng)

在“新國(guó)五條”限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅、保障性住房、監(jiān)督問責(zé)幾大“組合拳”的聯(lián)合作用下，樓市需求銳減，市場(chǎng)觀望情緒也愈加濃厚，房?jī)r(jià)上漲過快的勢(shì)頭被逐漸遏制。

　　中新網(wǎng)9月30日電(房產(chǎn)頻道陳璞) 被稱為史上最嚴(yán)的“新國(guó)五條”自2010年9月29日出臺(tái)以來(lái)，在樓市調(diào)控中發(fā)揮了積極作用。在調(diào)控政策影響下，樓市成交急劇萎縮，房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到遏制，一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)止?jié)q，二、三線城市房?jī)r(jià)漲幅也不斷收窄，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)漸行漸近。

　　但是專家指出，雖然全國(guó)房?jī)r(jià)下降的拐點(diǎn)正在形成，但最終確立仍有賴于政策的持續(xù)和深入，不能僅依據(jù)部分城市房?jī)r(jià)一時(shí)的“停漲”或“微降”，就認(rèn)為調(diào)控效果已經(jīng)達(dá)到。否則，一旦相關(guān)措施不能延續(xù)和擴(kuò)展，房?jī)r(jià)或?qū)?qiáng)力反彈。

　　“金九銀十”風(fēng)光不再

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，46個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比停漲，16個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌。從整體看，房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步收窄，樓市正朝著調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。

　　8月份多個(gè)城市房?jī)r(jià)的變動(dòng)是市場(chǎng)狀況的真實(shí)寫照。從樓市歷次走勢(shì)來(lái)看，在調(diào)控之下，如果8月份市場(chǎng)難以大幅反彈，傳統(tǒng)的“金九銀十”以及四季度的房?jī)r(jià)走勢(shì)都將不容樂觀。

　　對(duì)于促使房?jī)r(jià)產(chǎn)生松動(dòng)的根本原因，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在以限購(gòu)、限貸為代表的調(diào)控政策持續(xù)作用下，樓市投資投機(jī)行為受到了抑制。與此同時(shí)，在物價(jià)回落艱難的情況下，以控通脹為首的政策難以轉(zhuǎn)向，從緊的貨幣政策還將延續(xù)，年內(nèi)利率將維持高位，市場(chǎng)也難以獲得持續(xù)的寬松。

　　拐點(diǎn)或在半年內(nèi)確立

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，這是2009年以來(lái)首次出現(xiàn)了過半城市房?jī)r(jià)環(huán)比止?jié)q，而且，8月份房?jī)r(jià)環(huán)比停漲的城市數(shù)量一下子比7月份多出了近一半，可見政策見效較快且比較明顯。即便是環(huán)比價(jià)格上漲的城市，其漲幅也明顯低于7月份。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從停漲的城市數(shù)量、漲跌幅等指標(biāo)來(lái)看，大中城市房?jī)r(jià)過快上漲的趨勢(shì)已經(jīng)受到了一定程度的抑制，樓市已經(jīng)到了停漲的臨界點(diǎn)，全國(guó)房?jī)r(jià)下降的拐點(diǎn)已經(jīng)初步顯現(xiàn)。隨著調(diào)控的持續(xù)深入，更多城市將迎來(lái)價(jià)格調(diào)整，拐點(diǎn)或?qū)⒃诎肽陜?nèi)進(jìn)一步確立。

　　楊紅旭表示，下一階段更多的項(xiàng)目可能將會(huì)采取降價(jià)求量的營(yíng)銷方式，快則一兩個(gè)月之內(nèi)，全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)就能確立，但成交量存在變數(shù)，因?yàn)殚_發(fā)商在年末將會(huì)加大推盤力度。

　　調(diào)控仍需深入

　　雖然樓市在政策調(diào)控中逐漸得到控制，但是值得注意的是，有關(guān)監(jiān)測(cè)顯示，二、三線城市特別是未限購(gòu)城市依然處于量?jī)r(jià)繼續(xù)慣性上漲的過程中。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，這主要是因?yàn)榱鲃?dòng)性仍然過大，過分放大了樓市在上輪經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)中的作用，以及CPI依然持續(xù)高位運(yùn)行這幾大原因。

　　在目前房?jī)r(jià)依然變動(dòng)較大的二三線城市，限購(gòu)令尚未進(jìn)一步推廣，而地方政府以限價(jià)代替限購(gòu)很可能會(huì)影響全國(guó)的調(diào)控效果。

　　而對(duì)于開發(fā)商而言，縮減投資、多渠道融資也使得一些房企有恃無(wú)恐，堅(jiān)持高房?jī)r(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，就全國(guó)而言，高房?jī)r(jià)能否被抑制最關(guān)鍵在于信貸，因此對(duì)全國(guó)樓市信貸從緊、降低樓市的投資杠桿率十分有必要。同時(shí)，也需在一些城市利用限購(gòu)控制樓市的非理性購(gòu)買力，最終實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)，為保障房大量供應(yīng)后的雙軌制贏得供應(yīng)時(shí)間和價(jià)格空間。

　　專家提醒說(shuō)，雖然全國(guó)房?jī)r(jià)下降的拐點(diǎn)正在形成，但最終確立仍有賴于政策的持續(xù)和深入，不能僅依據(jù)部分城市房?jī)r(jià)一時(shí)的“停漲”或“微降”，就認(rèn)為調(diào)控效果已經(jīng)達(dá)到。房地產(chǎn)調(diào)控政策仍需繼續(xù)深入。