“房貸新政”于去年10月開始實施后，四大行關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率的措施終于在今年第一天出臺。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》日前對上海、北京、深圳、成都四地多家商業(yè)銀行的實地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了一段時間的操作“亂象”后，目前上海、深圳、北京等地的銀行，對于客戶能否享受7折利率優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)趨向統(tǒng)一，但成都地區(qū)仍然“霧里看花”。
在調(diào)查后，本報為廣大客戶理出了各家銀行的標(biāo)準(zhǔn)，以幫助客戶在向銀行申請7折利率或者轉(zhuǎn)按揭時做出正確判斷。
上海——
“現(xiàn)有商貸余額”成門檻
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前走訪了滬上各主要商業(yè)銀行網(wǎng)點，發(fā)現(xiàn)雖然各家銀行對利率下浮30%的要求有差異，但大的原則基本一致，“首套房”、“信用記錄”、“房屋面積”、“現(xiàn)有貸款余額”必須符合要求，才有可能獲得基準(zhǔn)利率0.7倍的優(yōu)惠。
大額存款可“曲線救國”
以農(nóng)行和上海銀行為例，只要是首套自住房，原存量房貸以0.85倍基準(zhǔn)利率執(zhí)行，且商業(yè)貸款在30萬元以上，信用良好，將由銀行自動為其調(diào)整至7折利率。
對于 “信用記錄”的具體要求，各銀行均表示，只要不是過分欠款，一般不會成為申請7折優(yōu)惠的障礙。其中，建行和興業(yè)銀行的標(biāo)準(zhǔn)比較有代表性。建行要求客戶必須在近兩年內(nèi)沒有拖欠兩期以上還貸，不存在違約，不存在兩筆以上未結(jié)清房貸。興業(yè)銀行的要求是，兩年內(nèi)不存在8次以上的逾期還款記錄。
另外，華夏銀行和興業(yè)銀行對存量貸款客戶房屋的總面積提出了不高于140平方米的要求。
不過據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解，“首套住房”、“信用記錄”、“房屋面積”只是各銀行的“基本標(biāo)準(zhǔn)”，當(dāng)前真正“卡”住很多客戶，是“現(xiàn)有商貸余額”(非公積金貸款)。
一般情況下，銀行都只要求存量房貸客戶的商業(yè)貸款總額不低于30萬元，而華夏、中信銀行要求存量房貸客戶的貸款總額需達(dá)到50萬元以上。
值得注意的是，如果上述條件有的無法達(dá)到，客戶還可以通過辦理大額存款的方式 “曲線救國”。也有部分銀行提出“購買理財產(chǎn)品”、“辦理信用卡”等附加要求，但大多數(shù)銀行稱，這些附加條件并不強(qiáng)求，銀行也會根據(jù)客戶過往對銀行的“貢獻(xiàn)度”破格處理。
轉(zhuǎn)按揭需考慮多種成本
由于各家銀行對下浮利率的要求不一，在原銀行無法享受利率下浮30%的客戶，可以通過轉(zhuǎn)按揭享受7折利率。
由于部分銀行對轉(zhuǎn)入客戶有“附加條件”(比如不得提前還款)，所以客戶在轉(zhuǎn)按揭前，必須綜合比較利率優(yōu)惠與提前還貸等多種成本。
尤其需要注意的是，由于7折利率優(yōu)惠是政府針對目前的房地產(chǎn)市場給出的特別優(yōu)惠，目前執(zhí)行期限到今年年底，明年情況尚且未定，因此購房者要仔細(xì)衡量轉(zhuǎn)按揭成本。
從轉(zhuǎn)按揭絕對成本看，現(xiàn)在銀行一般不對購房者收取服務(wù)費用，但擔(dān)保費、評估費、抵押費、公證費等仍然不可避免。一筆30萬元的房貸轉(zhuǎn)按揭，費用基本上在數(shù)千元。
需要指出的是，按照約定，市民辦理提前還款，有些銀行會在合同中給出嚴(yán)格的條件，市民在辦理前先要看清楚自己的貸款合同。對于固定利率的貸款客戶，則要按合同約定向銀行支付提前還款的違約金，部分銀行是按照未還款金額的5%左右支付。
另一方面，興業(yè)銀行和中國銀行等會限制“轉(zhuǎn)入”客戶提前還貸，其內(nèi)容大致相同——在3年內(nèi)不得提前還貸。該類“附加條款”規(guī)定，如果屆時客戶要提前還貸，則第一年要付出提前還貸總金額3%的違約金，第二年則要付出提前還貸總金額2%的違約金，第三年要付出提前還貸總金額1%的違約金。
成都——
多家銀行仍在“等細(xì)則”
7折房貸優(yōu)惠利率讓眾多成都人望穿秋水。近期，記者在各大商業(yè)銀行又摸了一下底，發(fā)現(xiàn)只有農(nóng)行、建行等有所動靜，而其他銀行都聲稱仍在等細(xì)則。
農(nóng)行日前出臺的政策是，對于商業(yè)貸款額在30萬元(含)以上、正享受8.5折優(yōu)惠利率的客戶，如果還款記錄良好，系統(tǒng)會自動轉(zhuǎn)為最低7折；對于商業(yè)貸款額在15萬元(含)~30萬元、正享受8.5折優(yōu)惠利率的客戶，需要客戶本人持有效身份證件去經(jīng)辦行辦理書面申請，待銀行審批通過后可轉(zhuǎn)為最低7折；對于商業(yè)貸款額在15萬元以下的客戶，則仍然享受以前的優(yōu)惠利率標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)了解，信用記錄良好，原則上是沒有出現(xiàn)連續(xù)3次或累計6次逾期還款的情況，并且必須是首套自住房，面積不能超過144平方米等。
建行四川省分行沒有公布對外披露存量貸款的處理細(xì)則，但記者近日以客戶身份了解到，要享受7折優(yōu)惠利率，客戶貸款余額需在10萬元以上，且已享受利率85折優(yōu)惠。客戶必須首先去經(jīng)辦行辦理書面申請，除了要帶上本人有效身份證件、借款合同原件外，還要提供房屋產(chǎn)權(quán)證，并且不接受還款周期的調(diào)整。與其他銀行一樣，借款人的還款記錄要良好，在近24個月內(nèi)不能累計出現(xiàn)6次以上的逾期，也必須是首套自住房，面積在144平方米以內(nèi)。
深圳——
新增客戶享受更多優(yōu)惠
在房貸利率打7折問題上，盡管銀行在執(zhí)行上還比較“扭捏”，但在競爭壓力下，“讓利”已成趨勢。記者發(fā)現(xiàn)，深圳地區(qū)各銀行各網(wǎng)點對客戶的審核有自己的標(biāo)準(zhǔn)，不少銀行個貸部人士表示，銀行很樂意“捆綁銷售”一些產(chǎn)品，但是對客戶并沒有強(qiáng)求。
客戶“貢獻(xiàn)度”納入審核范圍
據(jù)一知名網(wǎng)站調(diào)查結(jié)果顯示，88%的人并沒有享受到7折優(yōu)惠。這主要是因為銀行在“讓利”方面并不主動，大多數(shù)銀行并沒有主動告知客戶可接受房貸利率7折優(yōu)惠申請。
農(nóng)業(yè)銀行是四大行中首先公布房貸細(xì)節(jié)的。記者了解到，從今年1月1日起，農(nóng)業(yè)銀行為房貸余額在30萬以上的客戶主動下調(diào)利率，打了7折。與農(nóng)業(yè)銀行一樣主動下調(diào)利率的還有民生銀行。
農(nóng)業(yè)銀行深圳一支行個貸部經(jīng)理告訴記者，存量貸款少于30萬的客戶需要自行到網(wǎng)點申請。但是存量客戶怎樣才能享受到利率優(yōu)惠，該經(jīng)理表示即便是在深圳地區(qū)，各網(wǎng)點的要求都有所不同，主要是視客戶對銀行的“貢獻(xiàn)度”而定，如客戶是否購買了該行的理財產(chǎn)品、開辦了該行信用卡等。他表示，他所在的支行也會要求沒有開通網(wǎng)銀的客戶開通此項服務(wù)，但如果客戶不愿意接受附加條款，也不會影響審核。
工商銀行深圳某支行最為爽快，存量客戶只要以往按時供樓，都可按標(biāo)準(zhǔn)享受利率優(yōu)惠。綜觀深圳各銀行，客戶要享受7折優(yōu)惠，在提前還貸上受到的限制比較普遍。這不難理解，在銀行看來，下調(diào)利率無疑是割肉行為，設(shè)置一些附加條件，可挽回一些損失。
新增客戶仍是搶奪重點
據(jù)記者調(diào)查了解，深圳各銀行信貸部對存量客戶第一套房下調(diào)利率的條件卡得并不嚴(yán)。除了對存量客戶進(jìn)行優(yōu)惠，有的銀行也將客戶的第二套房列入可享受房貸優(yōu)惠的范圍，并且對新增客戶提供更多優(yōu)惠。
招行銀行一支行個貸經(jīng)理告訴記者，存量客戶申請利率7折優(yōu)惠，需簽訂協(xié)議，該協(xié)議要求客戶三年之內(nèi)不能提前還貸，否則要交違約金；對該行的新增客戶(主要是轉(zhuǎn)按揭者)，要收取千分之三的擔(dān)保費用，但是隨時可以提前還貸，該個貸經(jīng)理稱，這些優(yōu)惠只為新增客戶設(shè)置。
對于新增客戶的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，銀行普遍表示接受。有些銀行聲稱，新增客戶的轉(zhuǎn)按揭手續(xù)費全免，而有些銀行則需要客戶承擔(dān)一些費用。
北京——
中農(nóng)建三行細(xì)則都已出臺
存量房貸7折優(yōu)惠政策是今年初最值得北京市民關(guān)注的事。截至1月12日，四大行中，除工商銀行外，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行都已出臺了關(guān)于存量房利率下調(diào)的細(xì)則。只要符合首次貸款購房，且沒有不良還款記錄的條件，已享受0.85倍基準(zhǔn)利率的客戶原則上都可申請優(yōu)惠。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前各家銀行已逐漸開始接受存量房貸利率七折優(yōu)惠的申請，但門檻高低不一。銀行對是否是首套房、貸款余額、信用記錄等均有相關(guān)要求，且絕大多數(shù)銀行要求貸款客戶遞交書面申請，由相應(yīng)貸款行具體審核、評估是否具備利率下浮30%的資格。