“你的房貸7折了嗎？”這是2009年初最熱的問候語之一，這說明公眾對(duì)“7折利率”政策的關(guān)切。然而遺憾的是，從金融監(jiān)管部門到各家商業(yè)銀行，均未足夠重視這一與“房奴”切身利益相關(guān)的問題，導(dǎo)致房貸市場(chǎng)秩序混亂，“房奴”們?cè)谏暾?qǐng)房貸優(yōu)惠時(shí)遭遇種種刁難。
存量房貸7折優(yōu)惠，原本是國(guó)家在特定的經(jīng)濟(jì)背景下出臺(tái)的一項(xiàng)惠民政策，用意之一是為了減輕“房奴”的還款壓力，但這一惠民政策卻成為少數(shù)人的“福利”，然而對(duì)于這些少數(shù)人，銀行還設(shè)了一些附加門檻，使得這部分“少數(shù)人”又變成了“極少數(shù)人”。
一位不愿意透露姓名的銀行業(yè)人士告訴記者，將存量房貸利率調(diào)低為7折后，銀行的利潤(rùn)基本趨于零，銀行缺乏調(diào)低利率的動(dòng)力，多數(shù)銀行必然會(huì)想方設(shè)法拖延既有客戶申請(qǐng)的批復(fù)時(shí)間，對(duì)其他銀行的客戶給出優(yōu)惠條件則是為了爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)客戶資源，拓展市場(chǎng)占有率。
記者也了解到，存量房貸利率7折優(yōu)惠政策推出至今，實(shí)施起來讓很多“房奴”備感不快。從獲知消息到申請(qǐng)利率浮動(dòng)，到最后真正享受優(yōu)惠，消費(fèi)者要面對(duì)銀行的重重障礙，房貸新政成了“水中月、鏡中花”，更是“房奴”的一塊心病。盡管各銀行的優(yōu)惠條件語焉不詳，但通過分析直接可知的是，7折肯定不是所有存量房貸客戶都可享受。
案例一：已享8.5折房貸的普通存量房貸客戶
在新房貸利率政策實(shí)施之前，貸款購買房子銀行都可以向客戶提供基準(zhǔn)利率8.5折的房貸，但對(duì)于手里有幾套房子的房貸客戶，是否也能享受新政策，一直為市民所關(guān)注。
陳先生于2004年在宣武區(qū)貸款60萬購買了一套兩居室，房貸利率為基準(zhǔn)利率的8.5折，而陳先生的女朋友在婚前也購買了一套商品房，貸款50萬元，也是8.5折利率。到2007年年初，陳先生還剩40多萬元房貸未還，其女朋友也剩30多萬房貸未還，兩人結(jié)婚后，隨著房貸新政策的執(zhí)行，陳先生想知道兩套房能否一起享受到最優(yōu)惠的7折利率，或者，這兩套房是否會(huì)使銀行將其作為家庭非首套房處理？
●支招：據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在部分大銀行陸續(xù)出臺(tái)了一些對(duì)待存量房貸客戶的政策，前期享受8.5折房貸利率的存量客戶只要沒有不良還款記錄，且房貸余額多于30萬元，有些銀行可以自動(dòng)在年初將其轉(zhuǎn)變?yōu)?折最優(yōu)惠利率。
案例二：貸款余額低于30萬的購房者
在存量房貸的新政策中部分銀行要求存量房貸客戶獲得7折利率，必須符合貸款余額超過30萬元這一底限，這迫使很多購買小房型、貸款總額低的工薪階層無法獲得7折利率的房貸。
李小姐在2003年貸款30萬元購買了一套商品房，到2008年還剩下20萬元的房貸未還。聽說今年銀行開始執(zhí)行新貸款政策了，她興沖沖地跑去銀行咨詢，但卻被告知，像她這種貸款余額低的貸款者無法獲得最優(yōu)惠貸款利率。
●支招：據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，銀行因?yàn)橘J款余額低拒絕對(duì)存量房貸客戶提供最優(yōu)惠房貸，主要是出于銀行利益的考慮，這部分房貸余額較少，其他銀行不是很感興趣，銀行流失客戶的風(fēng)險(xiǎn)小，因此銀行不情愿主動(dòng)降利率挽留客戶。但是對(duì)于這類客戶來說，也有多種方法可以選擇，如果資金允許，不妨提前還貸，要不然，也可以選擇轉(zhuǎn)按揭，因?yàn)橐灿幸恍┿y行愿意對(duì)15萬元以上的余額房貸提供7折優(yōu)惠利率。
案例三：有不良還款記錄的存量房貸客戶
房貸利率政策出臺(tái)以后，大部分存量房貸客戶被銀行拒絕享受7折利率優(yōu)惠的主要原因就是有逾期還款的記錄。
楊小姐在外企工作，2006年貸款購買了一套商品房，貸款總額50萬元，房貸利率為基準(zhǔn)利率的8.5折，一直以來，她都準(zhǔn)時(shí)還款。但是2007年，她被派到國(guó)外進(jìn)修一年，房貸就拜托在國(guó)內(nèi)的朋友還款，可由于朋友的一次疏忽，在一次還款中超過了約定的還款期限，盡管后來補(bǔ)還了房貸款項(xiàng)，但不良記錄已經(jīng)出現(xiàn)了。今年她去銀行咨詢存量房貸政策，被銀行告知，她有一次逾期還款記錄，按照銀行的規(guī)定，她這種情況不能享受自動(dòng)轉(zhuǎn)最優(yōu)惠7折利率的政策。
●支招：據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，不良還款記錄是目前銀行為存量房貸客戶自動(dòng)轉(zhuǎn)最優(yōu)惠利率設(shè)置的主要否決條件之一。有些銀行規(guī)定，有一次逾期還款記錄，存量房貸客戶就無法自動(dòng)獲得新一年度的7折房貸利率，而有些銀行條件稍微寬松，可以接受兩到三次逾期還款記錄。這類有逾期還款記錄的客戶申請(qǐng)7折房貸，銀行不但要求客戶購買理財(cái)產(chǎn)品，還要承諾三年內(nèi)不提前還款，有的銀行還要求客戶辦銀行卡等等。針對(duì)銀行的這類條件，貸款購房者千萬不要以為就此無法獲得7折利率房貸了，貸款者不妨跟銀行客戶經(jīng)理談一下，看是否有其他變通的可能性，否則還可以轉(zhuǎn)按揭到其他銀行。
案例四：降息后使用固定利率貸款的購房者
吳小姐就是固定利率的“受害者”之一。2007年年初，吳小姐和老公在國(guó)貿(mào)附近買了一套122平方米的房子，并在銀行辦理了一份5年期30萬的住房貸款，“當(dāng)時(shí)行情大好，銀行已幾次加息，固定利率只比同期浮動(dòng)利率略高一點(diǎn)，只要央行再加一次息，固定利率房貸的優(yōu)勢(shì)就立即顯現(xiàn)出來”。她和老公都認(rèn)為未來很有繼續(xù)加息的可能，所以選擇了固定利率，避免將來還更多的利息。于是，吳小姐采用了固定利率還款，當(dāng)時(shí)的利率是5.73%，這樣每月需要還款5762.25元。
隨后的接連升息印證了吳小姐的判斷，房貸利率一度達(dá)到7%。而現(xiàn)在最新的首套住房浮動(dòng)貸款優(yōu)惠利率是4.032%，也就是說，現(xiàn)在每月只要還款5529.29元，這樣算下來，她每個(gè)月就要比以前多交232.96元，5年下來，就要多交13978元。
●支招：“并不是所有的固定利率轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率都合適，只有2007年10月以后辦理長(zhǎng)期固定房貸，而且又打算3-5年內(nèi)還款的客戶應(yīng)該盡快辦理固定轉(zhuǎn)浮動(dòng)利率。”建行分行陳理財(cái)師說，2007年9月之前辦理固定房貸的客戶如果選擇短期房貸大可不必轉(zhuǎn)浮動(dòng)，因?yàn)槠涔潭ǚ抠J的利率還不到6%，如果轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率，有些客戶按照銀行的規(guī)定是享受不到15%-30%的優(yōu)惠利率的，所以還不如“按兵不動(dòng)”。
案例五：前期按上浮利率貸款的購房者
隨著新的房貸政策執(zhí)行，很多以往享受8.5折利率購房的貸款者獲得了7折最優(yōu)惠利率，而2008年用1.1倍基準(zhǔn)利率購房的貸款者才是最吃虧的。
小張于2008年年初剛剛買好房，房?jī)r(jià)就開始跌，更倒霉的是，他當(dāng)初購房時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪宏觀調(diào)控剛剛開始，政策明確規(guī)定，對(duì)于貸款購買第二套房的購房者，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。頂著超高房?jī)r(jià)、超高利率過了一年，小張看到國(guó)家開始執(zhí)行新的房貸政策，立刻跑去咨詢，希望他的房貸利率能降下來。但卻被告知，像他這種利率上浮的前期貸款購房者顯然是貸款購第二套房，不能獲得7折房貸利率，小張非常郁悶。
●支招：據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在銀行對(duì)于存量房貸客戶獲得7折最優(yōu)惠利率都有基本要求，就是必須前期獲得了8.5折優(yōu)惠利率。銀行開出這樣的條件也有其原因，因?yàn)?.5折是之前最優(yōu)惠的房貸利率，盡管享受這一政策貸款的購房者不僅僅包括首套房購房者，還有很多幾年前貸款購買第二套、第三套房的購房者，但畢竟銀行不可能對(duì)所有存量房貸重新審查，于是8.5折貸款購房者統(tǒng)統(tǒng)搭了首套購房者的便車。而上浮利率的貸款購房者情況就不同了，他們顯然是貸款購買第二套商品房者，銀行拒絕給予7折最優(yōu)惠利率名正言順。
對(duì)于這部分客戶來說，要降低貸款利率水平可以考慮轉(zhuǎn)按揭。一些中小銀行正在積極拉攏這類存量房貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)按揭的成本也不高，手續(xù)也不復(fù)雜。