近幾日，主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相繼發(fā)布9月及今年前三季的業(yè)績報告。數(shù)據(jù)顯示，在“限購令”的背景之下，多數(shù)房企9月來“金九銀十”銷售盡現(xiàn)疲態(tài)。伴隨著佛山放松“限購令”的政策嘗試半天內(nèi)突然收回，以及高層再次表態(tài)調(diào)控政策不會放松，業(yè)界、銀行和購房者對于樓市走向的預期開始向看空轉(zhuǎn)變。
今年8月，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)萬科月銷售金額出現(xiàn)年內(nèi)首次同比下降。10月10日，萬科發(fā)布公告顯示，其9月實現(xiàn)銷售面積108萬平方米，銷售金額125.1億元，環(huán)比分別上升12.5%和19.4%，同比則分別下降4.9%和12%。
10月11日，保利地產(chǎn)亦披露了9月份銷售情況，期內(nèi)實現(xiàn)簽約面積58.75萬平方米，同比下降33.14%；實現(xiàn)簽約金額67.36億元，同比下降26.21%。
在“金九”這一傳統(tǒng)銷售旺季卻迎來連續(xù)兩月銷售金額同比下滑，萬科和保利的表現(xiàn)正是近期房企巨頭業(yè)績放緩的一個縮影。除了萬科和保利，包括碧桂園、中海、龍湖、合景泰富等主要的大型房地產(chǎn)商，9月銷售都出現(xiàn)了同比下降。自2009年來這還是第一次出現(xiàn)。
富力地產(chǎn)截至9月底，公司錄得總銷售收入約214.59億元，銷售面積達140.1萬平方米，相比去年同期，分別下降了1%和19%。日前，富力又正式對外宣稱，經(jīng)過對市場變化情況的謹慎考慮，決定將2011年400億元的全年銷售目標下調(diào)20%至320億元。
顯然，大房企以九、十月為界，此前良好的銷售增長形勢已經(jīng)開始放緩。
一線城市全面入淡季 8城存量房超4000萬平方米
萬科的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月中下旬之后，市場整體推盤力度明顯加大，但成交速度卻進一步放緩。北京、沈陽、上海、杭州、南京、廣州、武漢、成都等14個城市9月份商品住宅批準預售面積環(huán)比8月上升了46%，而銷售面積和8月基本持平，銷售金額則略有下降。
事實上，不單是萬科的情況如此。來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月以來，北京上市的商品房新房項目34個，住宅10276套，但截至10月10日累計簽約套數(shù)僅1068套，簽約率不過10.4%。國慶長假期間的10月1日-6日，北京住宅成交總量更是僅有866套，環(huán)比下跌62%。
隨著成交的持續(xù)低迷，北京降價的項目數(shù)量明顯增加。作為領(lǐng)跌北京樓市的通州，“金九銀十”也未見起色。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，通州區(qū)成交均價在達到23595元/平方米的峰值之后，一路下跌，8～10月三個月，每平方米房價從1.7萬元到1.6萬元，再到1.5萬元。
類似情況也出現(xiàn)在上海、廣州、深圳等一線城市。
在上海，據(jù)中房信集團CRIC數(shù)據(jù)顯示，9月上海供應量激增至119萬平方米，環(huán)比上漲72%，但因降價幅度并不大，成交僅有53.8萬平方米，環(huán)比下降7%，同比更是猛降59%，為僅次于2008年9月的歷史同期最低水平。而“銀十”開局的國慶長假，上海商品住宅成交量更是同比縮水近80%，為近六年最低，也創(chuàng)下來最近29周的新低。
在廣州，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，3季度新房住宅成交量環(huán)比下降11.75%，同比下降23.15%，成交均價也出現(xiàn)環(huán)比下跌。10月以來，陽光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)則顯示，廣州市區(qū)成交量大跌六成，價格亦有小幅松動。而據(jù)深圳市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示10月1日-7日，深圳新建商品住宅僅成交289套，同比大跌近九成，較9月平均成交水平也跌了四成。
10月8日，中國指數(shù)研究院發(fā)布9月百城價格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，2011年9月，全國100個城市住宅平均價格為8877元/平方米，與8月相比下降0.03%，為去年9月以來的首次下降。其中，5個城市住宅價格出現(xiàn)同比下跌。
而來自上海易居房地產(chǎn)研究院的最新報告顯示，截至9月底，我國8個典型城市新建商品住宅庫存總量高達4045萬平方米，同比增長三成，增幅較大，且?guī)齑媪坷^續(xù)增長的態(tài)勢明顯。
該報告指出，9月份，8個典型城市新建商品住宅成交量僅341萬平方米，同比大幅下降44%。與此同時，截至9月底，8個典型城市新建商品住宅存銷比為11.1，創(chuàng)下自2010年來的階段性新高點，庫存量偏大。
“預計四季度新建商品住宅存量將繼續(xù)增加，促銷壓力加大。”報告認為，在二三季度捂盤觀望后，受資金壓力的影響，部分開發(fā)商要加緊推盤，此外，四季度調(diào)控政策仍難以放松，樓市仍將延續(xù)前期的低迷狀態(tài)。
限購政策短期不會放松 房價看跌的預期在累積
10月11日，中國銀行發(fā)布的2011年第四季度《中國經(jīng)濟金融展望季報》稱，當前和未來一段時間，我國經(jīng)濟失速風險正在加大，房價拐點將至。報告指出，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力進一步加大，預計商品住宅價格調(diào)整拐點可能會在2012年春節(jié)前后到來。
10月12日，北京統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)景氣指數(shù)透露，三季度房地產(chǎn)企業(yè)家信息指數(shù)為90.8，創(chuàng)2009年2季度來的最低點。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析稱，從企業(yè)家信心指數(shù)來看，預計4季度到明年一季度將是明顯的拐點，企業(yè)家下調(diào)價格求成交量的現(xiàn)象將逐漸增加。
而預期改變還不僅僅是企業(yè)家。近日央行營業(yè)管理部公布的調(diào)查結(jié)果則顯示，自上季房地產(chǎn)價格預期指數(shù)走低進入不景氣區(qū)間后，三季度繼續(xù)下行，較上季下降12.7點，至34。其中，僅8%銀行家看漲，看跌的銀行家達40%。
安邦研究團隊認為，看跌房價銀行家占比逐季上升達四成的趨勢表明，距離房價松動下跌為時不遠。
與此同時，購房者的預期也正悄然發(fā)生改變。《2011年三季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)報告》顯示，三季度購房者預期房價上漲的比例為36.2%，比上季度下降了12.8個百分點；預期房價下跌的比例為40.0%，較上季度增加了12.1個百分點。這是購房者預期未來房價下跌的比例首超上漲的比例。
“10月至年底這個時間段內(nèi)宏觀樓市均價還會保持相對穩(wěn)定，價格不會出現(xiàn)拐點，最有可能會出現(xiàn)區(qū)域性的‘策略性降價’以激活成交。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，所謂房價拐點，必須是宏觀樓市成交均價下跌10%或15%以上，且不是由成交結(jié)構(gòu)引起的下跌。四季度樓市表現(xiàn)和未來政策導向轉(zhuǎn)變密切相關(guān)，“明年3月‘兩會’出臺的政策尤其是貨幣政策走向、房地產(chǎn)政策都有可能影響未來房地產(chǎn)市場的走勢，因此值得關(guān)注。” (記者 牛思遠)
