北京接棒

　　業(yè)主維權(quán)并沒有阻擋降價(jià)潮的蔓延，近日，北京樓市降價(jià)也已漸成燎原之勢。

　　11月1日，記者從位于昌平的金隅萬科城獲悉，該項(xiàng)目將于11月底推出三期新房源，合計(jì)600余套，戶型為80-110平方米2-3居，均為精裝修交房，暫定均價(jià)為14000元/平方米，較上期房源低3000元/平方米。對此，記者致電售樓處，接電話的一位銷售人員告訴記者，與前一批房源相比，即將推出的這批房源在綠化、景觀等方面都要差一些，而且臨近附近某公司的大煙囪，視覺效果也更差。盡管如此，在超低價(jià)誘惑下，截至目前的排號人數(shù)已經(jīng)達(dá)到600余人。

　　除了昌平，大興、房山、順義、通州等北京幾大郊區(qū)也均已出現(xiàn)“底價(jià)”樓盤。繼京貿(mào)國際城近期以13400元/平方米的超低價(jià)開盤之后，10月25日，通州又一新盤東亞逸品閣宣布擬以13200元/平方米于年底入市，且贈(zèng)送10%-15%的面積，相當(dāng)于在13200元/平方米基礎(chǔ)之上又打了8.5-9折，該價(jià)格無疑將通州樓市的底價(jià)拉至13000元/平方米以下。

　　繼今年6月底旭輝御府等多個(gè)大興樓盤推出17000元/平方米的特價(jià)房源之后，近日，大興樓盤再度加入降價(jià)行列。記者從項(xiàng)目了解到，位于大興新城北區(qū)的某項(xiàng)目將于近期以不足13000元/平方米的均價(jià)開盤，同樣位于大興的又一純新盤龍湖時(shí)代天街以最低11800元/平方米均價(jià)于上周末開盤。此外，位于房山區(qū)的翠林漫步以12500元/平方米起價(jià)。順義也先后誕生了順義金寶城等幾個(gè)萬元以下樓盤，均創(chuàng)出區(qū)域最低價(jià)。

　　日前，新浪房產(chǎn)電商頻道推出全國性房產(chǎn)促銷活動(dòng)，據(jù)其負(fù)責(zé)人介紹，參與促銷樓盤共計(jì)300多個(gè)在售新盤，分布在北京、上海、廣州、深圳等12個(gè)重點(diǎn)城市，讓利總計(jì)可達(dá)億元，其中，單套住宅讓利最低為5折。

　　庫存壓力驟增

　　持續(xù)的成交慘淡支撐了企業(yè)的降價(jià)行為。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在傳統(tǒng)的金九銀十兩個(gè)月內(nèi)，北京共成交商品住宅10734套，相比去年19895套的成交數(shù)量大幅下跌46%；今年前10月，北京商品房住宅簽約套數(shù)為69079套，二手房住宅簽約為101188套，總成交為170267套，同比去年分別下調(diào)17.8%、35.8%、29.6%。

　　成交均價(jià)也明顯下探。前10月房價(jià)環(huán)比逐月下降，其中10月北京商品房成交均價(jià)為19607元/平方米，環(huán)比9月的21724元/平方米下調(diào)9.6%。北京中原地產(chǎn)分析，10月成交的中低單價(jià)和中低總價(jià)房源均比9月有明顯上漲，其中均價(jià)在2萬元/平方米以下的占據(jù)市場交易量的71.8%，比9月上漲6.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　在供應(yīng)增加、銷售低迷的情況下，重點(diǎn)城市的庫存壓力進(jìn)一步增大。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至31日，10月北京累計(jì)供應(yīng)的9152套住宅供應(yīng)量創(chuàng)最近4個(gè)月新高，但當(dāng)月簽約率只有8.5%。目前住宅庫存已經(jīng)達(dá)到11.8萬套(另有56個(gè)項(xiàng)目預(yù)期11-12月入市，提供住宅可能超過2萬套)，創(chuàng)造了2009年6月以來的最高點(diǎn)。按照目前的庫存消耗比，即使不再新增供應(yīng)，消耗目前庫存也需要超過22個(gè)月時(shí)間。

　　來自房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)也顯示，目前已公布三季報(bào)的131家上市房企三季度末存貨達(dá)9838億元，較去年同期的6788億大增44.93%，同時(shí)，131家房企今年6月底存貨為8759億元，第三季度環(huán)比上漲12.31%，存貨積壓跡象明顯。此外，131家房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為-632.5億元，同比下降16.37%，環(huán)比下降19.31%，其中，80家房企前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值，65家房企同比出現(xiàn)下降。截至目前，近七成一線房企前三季度未完成年度銷售任務(wù)的75%。

　　房價(jià)拐點(diǎn)將至

　　“作為成交重點(diǎn)和限購最嚴(yán)厲的城市，北京房價(jià)變動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)中更具標(biāo)桿作用”，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，因此知名房企在北京價(jià)格下調(diào)也相對隱蔽和謹(jǐn)慎，但業(yè)績壓力并未有所緩解，作用于價(jià)格上不僅降幅會(huì)繼續(xù)增加，降價(jià)軌跡也漸趨明朗化。全國范圍內(nèi)大型房企降價(jià)銷售潮雖然是在上海迸發(fā)，但預(yù)期未來的這種“輻射式”效應(yīng)將逐漸向北京轉(zhuǎn)移，并傳遞至其他二三線城市。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，在今年入市的90個(gè)項(xiàng)目(多期開盤)中，已有53個(gè)調(diào)低當(dāng)期售價(jià)，占比達(dá)到59%。“這意味著房企累計(jì)多月的降價(jià)意愿，在四季度已經(jīng)開始逐漸迸發(fā)”。張?jiān)路Q，從“銀十”市場情況來看，開發(fā)商與購房者之間的博弈程度越發(fā)激烈，買賣僵持現(xiàn)狀扭轉(zhuǎn)的臨界點(diǎn)即將到來。

　　北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉也對記者表示，目前房價(jià)下調(diào)趨勢已經(jīng)非常明顯，調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，特別是一線城市，可以說已經(jīng)非常接近拐點(diǎn)。張大偉認(rèn)為，如果本輪調(diào)控能夠持續(xù)到明年，那么預(yù)期明確的房價(jià)拐點(diǎn)將出現(xiàn)在明年3月左右。

　　大型房企領(lǐng)銜降價(jià)，一方面反映了現(xiàn)實(shí)的市場壓力和企業(yè)應(yīng)對策略；另一方面則表明房價(jià)下行的趨勢更加明顯，不可逆轉(zhuǎn)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)首席分析師常智表示，在現(xiàn)有調(diào)控政策不出現(xiàn)松動(dòng)的情況下，隨著更多開發(fā)商加入降價(jià)潮，房價(jià)下行趨勢將由一線和重點(diǎn)城市逐步向二三線城市蔓延，一些沒有實(shí)力的小型房地產(chǎn)企業(yè)，被市場淘汰的可能性很大。常智預(yù)計(jì)，隨著更多開發(fā)商加入降價(jià)行列，更大范圍的降價(jià)潮或?qū)⒊霈F(xiàn)在1-2個(gè)月以后。