當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然面臨各種力量、利益的博弈，觀望、僵持的市場開始松動，“拐點”逐漸顯現(xiàn)，調(diào)控已進(jìn)入深水區(qū)。業(yè)界認(rèn)為，當(dāng)前必須堅持調(diào)控不動搖，才能進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果。與此同時，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變，應(yīng)該對樓市外部因素加強(qiáng)調(diào)控，尤其要注重降低樓市的投資屬性。(《半月談內(nèi)部版》2011年第11期)
最嚴(yán)調(diào)控下，房價還能扛多久？
近期，北京、上海、廣東等地多家銀行調(diào)整了房貸利率，提高了首套房貸首付和利率。廣東金融學(xué)院中國金融轉(zhuǎn)型與發(fā)展研究中心主任陸磊認(rèn)為，各商業(yè)銀行可以根據(jù)自己的頭寸(即可用資金調(diào)度情況)和風(fēng)險來調(diào)整貸款利率，提高利率則傳遞出銀行界對房地產(chǎn)持有一個風(fēng)險偏高的判斷。
事實上，在限貸、限購等一系列調(diào)控措施之下，部分地區(qū)樓市成交量持續(xù)低迷，房價漲幅開始回落，一些開發(fā)商資金回籠緩慢，房地產(chǎn)風(fēng)險開始顯現(xiàn)。尤其是在一線城市布局的開發(fā)商受限購影響更大，其中，富力地產(chǎn)今年9月26日已經(jīng)宣布下調(diào)全年銷售目標(biāo)，從年初定的400億元降至320億元，成為今年以來首家公開下調(diào)銷售計劃的上市房地產(chǎn)開發(fā)商。
盡管樓市成交日益低迷，卻鮮見樓盤直接降價促銷。半月談記者近期在廣州市區(qū)采訪也發(fā)現(xiàn)，盡管各種促銷噱頭非常多，如送物業(yè)管理費、抽獎送車等，但是促銷優(yōu)惠幅度非常有限，基本局限于9.8折等常規(guī)折扣，直接優(yōu)惠幅度并不大。業(yè)內(nèi)人士也表示，這些促銷優(yōu)惠看似讓利，但價格依然堅挺。
“今年開發(fā)商的行為耐人尋味。”廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文說，2008年金融危機(jī)來臨的時候，曾有開發(fā)商主動降價促銷，2011年采取主動降價促銷的大開發(fā)商很罕見。這些開發(fā)商在等政策調(diào)整，因為開發(fā)商相信地方政府比他們還焦急，限購等政策難以長期維持，所以即便開發(fā)商紛紛“慎拿地、緩開工、少供應(yīng)、快銷售”，但就是不愿意降低房價。
事實上，已經(jīng)有些地方政府開始按捺不住。今年10月11日，廣東省佛山市住建局就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知》，對限購令部分內(nèi)容實施了放寬。業(yè)內(nèi)人士指出，對于地方政府來說，樓市成交量的萎縮直接影響了土地出讓。于是，地方政府執(zhí)行調(diào)控政策難免投鼠忌器，甚至一些部門擔(dān)心政策過于嚴(yán)厲會拖慢經(jīng)濟(jì)增長的步伐，于是想方設(shè)法變相放松調(diào)控。
值得慶幸的是，佛山限購放松政策一天之內(nèi)即被召回暫緩執(zhí)行。這表明國家對樓市調(diào)控依然從嚴(yán)，尤其在當(dāng)前房價并無實質(zhì)性下降的情況下，不允許地方政府有放松調(diào)控的行為。事實上，有關(guān)方面已經(jīng)多次明確態(tài)度，即“調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。這意味著此輪調(diào)控效果將逐步在繼續(xù)從嚴(yán)調(diào)控中全面顯現(xiàn)。
房價并非調(diào)控唯一目標(biāo)
隨著調(diào)控政策的落實，房價過快上漲勢頭逐步得到遏制。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月70個大中城市新房價格與8月相比，下降的城市有17個，持平的城市有29個。與8月份相比，9月份環(huán)比價格下降的城市增加了1個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%。
但漲幅趨緩的房價仍處在高位調(diào)整而非下拐。合富輝煌首席分析師黎文江說，近期來看，萬科、恒大、保利、中海、碧桂園等大型開發(fā)企業(yè)，前三個季度的銷售業(yè)績不錯，其大部分業(yè)績來自不限購的二、三線城市，他們目前仍然掌握著房價話語權(quán)。他們的房價不動，市場整體價格就難以明顯下挫。
對此，廣州一個房地產(chǎn)商表示，“市場并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性降價”。由于限購政策的影響，當(dāng)前郊區(qū)樓盤趁勢推盤，價格較低、成交量大，整體均價被拉低。事實上，統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映的價格回落很大程度上是受區(qū)域性成交結(jié)構(gòu)的影響，而非趨勢性的變化。
當(dāng)前，部分城市的房價是一個“虛假供求關(guān)系”的呈現(xiàn)，尤其是一線城市的房價出現(xiàn)漲勢放緩，更多是受限購政策影響。一旦限購政策有所松動，壓抑已久的投資需求則會迅速涌入樓市，導(dǎo)致房價報復(fù)性反彈。
事實上，過度緊盯“房價”會掩蓋房地產(chǎn)自身存在的諸多問題。比如，一些地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)依存度偏高、房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)存在不平衡性、住房保障機(jī)制有待進(jìn)一步創(chuàng)新、房地產(chǎn)業(yè)集約化發(fā)展水平較低等問題。
當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境仍然十分復(fù)雜：受國際主權(quán)債務(wù)問題影響，我國出口增長形勢嚴(yán)峻；一些中小企業(yè)受多重因素擠壓，出現(xiàn)經(jīng)營困難；物價上漲壓力猶存。在投資者規(guī)避通脹、追求保值的愿景下，房地產(chǎn)仍然具有強(qiáng)大的吸引力，房價上漲的短期和長期驅(qū)動力仍然較大。
更應(yīng)該引起社會思考的是，歷經(jīng)此輪調(diào)控之后，房地產(chǎn)是否又會重新陷入“漲價-調(diào)控-漲價”的怪圈？如何借此次調(diào)控之機(jī)，研究和制定促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的治本之策才是關(guān)鍵。
跳出房地產(chǎn)看調(diào)控
當(dāng)前必須堅定不移地把房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落到實處，確保見到實效。
不過，一些專家也指出，應(yīng)該進(jìn)一步拓寬調(diào)控思路。目前，更多的調(diào)控政策只是局限于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部“轉(zhuǎn)圈圈”，而造成樓市炒房頑疾的病根在樓市之外，因此應(yīng)該“跳出房地產(chǎn)調(diào)控房地產(chǎn)”。
首先，應(yīng)降低房地產(chǎn)的投資屬性。作為市場經(jīng)濟(jì)中的一個行業(yè)，房地產(chǎn)無疑具有投資屬性，尤其在有效投資渠道相對缺乏的條件下更加明顯。但是作為生存必需品，難以企及的房子則會引起社會民眾不滿，而通過落實好1000萬套保障性住房開工建設(shè)計劃，加強(qiáng)保障房的建設(shè)，實現(xiàn)住有所居，則可以變相降低房地產(chǎn)的投資屬性。同時，政府還應(yīng)該想方設(shè)法拓展投資渠道，通過大力推進(jìn)房產(chǎn)稅等稅收政策降低房地產(chǎn)的投資屬性。
第二，應(yīng)通過加強(qiáng)社會改革降低房地產(chǎn)背后的“福利屬性”。目前國內(nèi)讀書教育、戶口等諸多社會福利都系在房子上，這些附加在房子上的諸多社會福利需求也逐漸演變成房價上漲的內(nèi)在動力。
此外，寬裕的貨幣流動性引發(fā)了對于未來通貨膨脹的預(yù)期，對抗通脹的有效武器目前在國內(nèi)只有房地產(chǎn)，這也是房地產(chǎn)商不降價最大的底氣。因此，樓市未來量價走勢還取決于政府對流動性的管理。(記者 陳先鋒)
