北京昨日再次低價(jià)出讓一住宅地塊。房山區(qū)良鄉(xiāng)一居住金融用地被北京城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和泰富德投資集團(tuán)有限公司聯(lián)合體斬獲。該地塊項(xiàng)目起始價(jià)5.58億元，歷經(jīng)三次報(bào)價(jià)，最終成交價(jià)5.64億元，溢價(jià)率僅1.1%。
樓面價(jià)
同比下降42%
昨日出讓地塊的建筑面積為132705平方米，折合樓面價(jià)4250元/平方米。與9月同區(qū)位的居住地塊相比，下降了42%，和去年相比則降幅過(guò)半。
據(jù)悉，今年下半年，房山商品住宅均價(jià)已4個(gè)月連降至14717元/平方米，庫(kù)存9636套。而隨著2010年出讓地塊項(xiàng)目的入市，房山還會(huì)迎來(lái)一波供應(yīng)高峰。由此，房企對(duì)于房山居住地塊的拿地意愿已明顯減弱。
此外，由于前幾年房企對(duì)土地價(jià)格的追漲，今年調(diào)控后遭遇銷(xiāo)售盈利嚴(yán)重縮水，甚至得不償失。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)地塊底價(jià)成交，保證利潤(rùn)空間和降價(jià)空間將成為主流。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年前10月，全國(guó)主要城市居住地塊成交7734宗，其中4619宗底價(jià)成交，占比60%。另一個(gè)數(shù)據(jù)是，全國(guó)主要城市土地流拍575宗，較去年全年增加110%。由于土地流拍造成的土地出讓金滯留額達(dá)950億，較去年全年增加127%。
本月底
還要出讓10宗地
北京住宅供地明顯加速。市土地整理儲(chǔ)備中心近日分兩批掛出14宗經(jīng)營(yíng)性用地出讓公告。除一宗金融用地招標(biāo)出讓外，其他均為掛牌出讓。總規(guī)劃建筑面積約234.4萬(wàn)平方米，帶有居住性質(zhì)的地塊為10宗。
“13塊掛牌地塊的起始價(jià)總和就達(dá)到了122億元，應(yīng)該是今年內(nèi)最大一批土地出讓了。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，但因?yàn)榻诙嘧谕恋囟际墙咏變r(jià)成交，而且很多地塊設(shè)定合理土地價(jià)格上限，“總額超過(guò)200億元的可能性不大，可能在150億元左右”。
其中，昌平區(qū)成為此次宅地出讓重點(diǎn)區(qū)域，沙河高教園區(qū)和南邵鎮(zhèn)中關(guān)村科技園昌平區(qū)東區(qū)分別有兩塊居住用地出讓?zhuān)淖诘氐慕ㄖ?guī)模共87萬(wàn)平方米。還有兩宗住宅用地位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。
近期，北京土地市場(chǎng)傳出出讓政策放松的消息，包括降低競(jìng)買(mǎi)保證金比例等。記者根據(jù)出讓文件計(jì)算了一下，掛牌地塊的競(jìng)買(mǎi)保證金依舊約為起始價(jià)的30%，沒(méi)有發(fā)生變化。如昌平區(qū)沙河高教園區(qū)住宅及配套設(shè)施二期A(yíng)6地塊，掛牌出讓起始價(jià)為人民幣127710萬(wàn)元，競(jìng)買(mǎi)保證金為人民幣38000萬(wàn)元，占比29%。
不過(guò)根據(jù)競(jìng)價(jià)起始價(jià)計(jì)算，中關(guān)村科技園昌平區(qū)東區(qū)三期0303-03地塊起始樓面價(jià)為5185元/平方米，04地塊起始樓面價(jià)為4156元/平方米。與之前同區(qū)域地塊起始價(jià)相比有所下調(diào)。
昔日地王
目前日子難過(guò)
自2009年至今，北京出讓地塊中含有住宅用地、溢價(jià)率超過(guò)100%的高價(jià)地有33個(gè)。但截至日前，18個(gè)已銷(xiāo)售項(xiàng)目的銷(xiāo)售總金額僅為土地出讓金總額的八成，不少項(xiàng)目瀕臨虧本。
財(cái)大氣粗的企業(yè)們競(jìng)得高價(jià)地一時(shí)風(fēng)光，但如今再看，不少地塊已成難以下咽的“硬骨頭”。
不久前，曾經(jīng)的北京單價(jià)地王、薊門(mén)橋地塊換了東家，原“地主”中國(guó)兵器裝備集團(tuán)旗下的世博宏業(yè)將其轉(zhuǎn)讓。該地塊曾于去年3月被中國(guó)兵器裝備集團(tuán)下屬公司北京世博宏業(yè)以17.6億元的高價(jià)艱難摘得，樓面價(jià)近3萬(wàn)元/平方米。土地成本過(guò)高并遭遇宏觀(guān)調(diào)控，顯然是轉(zhuǎn)讓的主要原因。
沒(méi)有轉(zhuǎn)讓的高價(jià)地得主們?nèi)兆右膊缓眠^(guò)。最新統(tǒng)計(jì)顯示：從2009年至今，北京出讓的含有住宅類(lèi)地塊并溢價(jià)率超過(guò)100%的高價(jià)地合計(jì)有33塊，其中18個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。這些地塊合計(jì)土地出讓金為468.76億元，而截至日前，總銷(xiāo)售額359.45億元，僅為土地出讓金的76.7%。其中更有8個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售額還不足土地出讓金的一半。
據(jù)了解，按照正常項(xiàng)目計(jì)算，土地成本應(yīng)占銷(xiāo)售成本的三至四成。如果土地成本甚至高于銷(xiāo)售所得，意味著項(xiàng)目瀕臨或者已經(jīng)虧本。此外，一般項(xiàng)目的土地樓面單價(jià)約占項(xiàng)目售價(jià)的兩成，而調(diào)查顯示，這些高價(jià)地項(xiàng)目的樓面單價(jià)占售價(jià)比例達(dá)39.2%，大大高于正常水平。
高價(jià)地
降價(jià)壓力加大
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京高價(jià)地集中上市時(shí)間在2010年后期，當(dāng)時(shí)恰好趕上房地產(chǎn)調(diào)控，特別是今年的限購(gòu)政策抑制了大部分的投資需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。而開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)初拿地成本過(guò)高，運(yùn)營(yíng)的資金成本也很高，價(jià)格剛性較大，以至于難以根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境以?xún)r(jià)換量，“如果不選擇快降，很可能隨著后市供應(yīng)大幅增加面臨更艱難的境地。”(記者 姚麗穎)
