樓價大幅下滑，各地樓盤降價的消息不斷出現(xiàn)，造成住戶“抗議”不斷……面對號稱史上最嚴厲的調(diào)控政策，房價“hold不住”了。記者對上市房企三季度的業(yè)績進行梳理，在銷售量普遍下滑的形勢下，迫于近期銷售壓力，部分龍頭房企開打價格戰(zhàn)。
上市房企三季度存量再增
前三季度過后，調(diào)控的影響開始大面積體現(xiàn)到上市公司的財務(wù)報表中，上市房企存貨高企。截至10月末，滬深兩市交易所公布的131家上市房企三季報中，在營業(yè)收入和凈利潤兩項核心指標上，前三季度同比增速放緩，第三季度環(huán)比大幅下降，其中凈利潤下降近三成。
從明細來看，前三季度131家A股上市房企合計實現(xiàn)營業(yè)收入2092億元，同比增長14.4%；合計實現(xiàn)凈利潤263.8億元，同比增長14.31%。同時，131家A股上市房企第三季度合計實現(xiàn)營業(yè)收入699.58億元，環(huán)比下降8.15%；合計實現(xiàn)凈利潤73.19億元，環(huán)比下降29.36%。其中，凈利潤環(huán)比下降的公司共77家，占比達58.7%。萬科、招商地產(chǎn)、金地集團等一線房企三季度業(yè)績均出現(xiàn)不同程度下滑。
從存貨指標來看，131家房企三季度末存貨達9838億元，較去年同期的6788億元大增44.93%；同時，131家房企今年6月底存貨為8759億元，第三季度環(huán)比增幅達12.31%。積壓跡象明顯。
其中，庫存最高的前幾名房企分別為：萬科、金地、招商、首開、濱江集團。這幾家房企的庫存總額高達4540.7億元，總量同比增幅高達46.87%，快于行業(yè)整體水平。
值得注意的是，雖然存貨合計仍在持續(xù)增長，但存貨周轉(zhuǎn)率指標顯示，今年第三季度房地產(chǎn)公司顯然已開始加大促銷力度，大部分房企的三季度存貨周轉(zhuǎn)率比上半年有了增長，平均存貨周轉(zhuǎn)率從今年上半年的0.5697%，上升至今年三季度的0.7367%；而去年三季度上市房企的存貨周轉(zhuǎn)率平均值僅有0.52%。分析人士認為，隨著年末回款壓力的增大，預(yù)計在四季度房地產(chǎn)公司的存貨周轉(zhuǎn)率會進一步提升。
調(diào)控不可回頭
自2009年12月以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂是一浪高過一浪，但眼下，在各地降價潮和放松限購令的呼聲下，調(diào)控政策似乎將慢慢轉(zhuǎn)向風平浪靜。
10月27日，在十一屆全國人大常委會第二十三次會議上，對于全國人大常委會財經(jīng)委員會副主任委員吳曉靈的一番“目前限購政策太嚴厲”的說法，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新的解釋是，限購是個行政辦法，是不得已而采取的辦法，并稱“在住房信息完善后將不再限購”。這一解釋當即被市場推測為房地產(chǎn)調(diào)控放松的信號。但隨后國務(wù)院的表態(tài)擊退了這一猜想。
10月29日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開了國務(wù)院常務(wù)會議。會議提出，堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實負起責任，繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，進一步鞏固調(diào)控成果。
清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵近期在2011匯豐財富論壇上則表示，房地產(chǎn)價格的調(diào)控不可能走回頭路，即使中國經(jīng)濟增長速度再次放緩，也不會對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行大調(diào)整。李稻葵說，中國當前經(jīng)濟格局正在發(fā)生變化，過去若干年靠高投資，靠地方政府賣地，靠房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的這種比較簡單、粗魯、原始的發(fā)展方式已走到盡頭，房地產(chǎn)價格不可能再像過去幾年那樣以每年10%以上的速度上升。
“房地產(chǎn)價格的調(diào)控不可能走回頭路，不是因為經(jīng)濟問題，增長速度再往下降我也不認為房地產(chǎn)會重新回到過去的形勢。已經(jīng)出臺的限購政策我認為不會輕而易舉地縮回去，也可能逐步微調(diào)，但不可能很快往回走。中國經(jīng)濟靠賣地、靠房地產(chǎn)價格快速上漲這個發(fā)展模式已經(jīng)過去了。”李稻葵說。至于貨幣政策，李稻葵表示：“相信未來5到10年都不會有重大放松，會比較謹慎。”
政策未來難松
最近一段時間，高層多次表明繼續(xù)推進房地產(chǎn)市場調(diào)控的堅定決心。當?shù)貢r間11月6日下午，國務(wù)院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡表示，房價這一個月已經(jīng)開始松動，但調(diào)控決不可有絲毫動搖，要使房價回歸合理的價格。業(yè)內(nèi)人士認為，總理此番表態(tài)再度表明，房地產(chǎn)調(diào)控短期不會出現(xiàn)松動。在此背景下，房價能否回歸合理水平，就成為目前樓市成交能否走出低迷的決定性因素。而隨著開發(fā)商降價潮的蔓延，樓市已動了真格，預(yù)計年底各地可能有更多房源出現(xiàn)實質(zhì)性降價。
雖然房價已現(xiàn)降價之勢，但調(diào)控政策仍然不會放松。瑞銀證券首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤在一份最新研究報告中也指出，即使到2012年一季度，政府也不會放松房地產(chǎn)的相關(guān)政策。但他同時認為，到那時會出現(xiàn)明顯的宏觀政策放松，包括增加財政支出和信貸額度。
不過，市場也不乏有一些樂觀人士。有業(yè)內(nèi)人士認為，中央的調(diào)控政策會持續(xù)到明年初，因為按照當前態(tài)勢，隨著經(jīng)濟下滑和通脹緩解，經(jīng)濟政策還將持續(xù)放松，房地產(chǎn)政策預(yù)計到明年一季度將有明顯松動，預(yù)期年底會有少數(shù)城市如期取消限購。
對于市場對政策微調(diào)的諸多猜測，汪濤明確指出，這是面對溫和放緩的實體經(jīng)濟、中小企業(yè)困境以及依然處于高位的通脹水平，政府為中小企業(yè)放松信貸條件、減稅并釋放了不再繼續(xù)收緊貨幣政策的信號。在他看來，政策微調(diào)并不是針對房地產(chǎn)市場的。
據(jù)報道，溫家寶總理在圣彼得堡談到國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策時說：“房地產(chǎn)調(diào)控，說起來我們已經(jīng)進行兩年了，一些重大的措施都已經(jīng)出臺，特別是我們今年要確保1000萬套保障性安居工程的房屋建設(shè)，這勢必會緩解房價的壓力，緩解居民的需求。”溫家寶表示，目前房價總的形勢還處于僵持階段，但是這一個月來也開始出現(xiàn)松動。
溫家寶特別強調(diào)：“對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。”
9月份以來，高層多次表明對于繼續(xù)推進房地產(chǎn)調(diào)控的堅定態(tài)度。9月，溫家寶總理在《求是》雜志發(fā)表署名文章指出，“房地產(chǎn)市場調(diào)控正處在關(guān)鍵時期，調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。
專業(yè)人士表示，高層近來頻頻表明繼續(xù)推進房地產(chǎn)調(diào)控的決心，無疑是給當前處于降價風波中的樓市明確了方向。雖然部分開發(fā)商目前有一定壓力，但政府推進調(diào)控的決心堅定，政策短期不會出現(xiàn)松動。預(yù)計未來一段時間，房價將進一步向合理水平回歸。
從目前調(diào)控政策的執(zhí)行效果來看，“限購令”和緊縮的房貸政策的確對樓市的成交產(chǎn)生了較大的抑制作用。購房者多抱以觀望態(tài)度，入市謹慎，使大部分新推樓盤均面臨銷售困境。但在房地產(chǎn)拐點到來的熱議中，深層次的博弈依然激烈。（見習記者 何悅）
