“只有在退潮的時(shí)候，才能看清楚誰(shuí)在裸泳。”這是股神巴菲特的一句名言，如今，卻精準(zhǔn)地用在房地產(chǎn)市場(chǎng)。日前，一則關(guān)于破產(chǎn)的網(wǎng)上流言讓天津星耀的命運(yùn)變得撲朔迷離，盡管集團(tuán)高層輪番否認(rèn)，但從2007年拿地開(kāi)始便遭遇資金鏈緊張，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。“與綠城相比，星耀的破產(chǎn)似乎更加迫在眉睫。”一位業(yè)內(nèi)人士如此表示。
曾經(jīng)地王
一切都是從登上地王的華麗舞臺(tái)開(kāi)始。
2007年10月19日，云南星耀集團(tuán)旗下的天津星耀投資有限公司(下稱天津星耀)擊敗來(lái)自京、滬、遼、豫等地的5家上市公司，以62.9億元總價(jià)拿下天津津南區(qū)的天嘉湖地塊。該地塊占地面積高達(dá)1.1萬(wàn)畝、建筑面積近300萬(wàn)平方米，至此，該地塊成為當(dāng)年度天津樓市單塊成交面積和成交總價(jià)的雙料地王項(xiàng)目。
按照當(dāng)時(shí)的土地出讓合同規(guī)定：天津星耀須在30天內(nèi)繳清全部土地出讓金；協(xié)議簽訂后3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，3年內(nèi)住宅項(xiàng)目竣工80%；兩年半內(nèi)酒店等經(jīng)營(yíng)性公建和非經(jīng)營(yíng)性配套項(xiàng)目竣工，5年內(nèi)整個(gè)區(qū)域所有項(xiàng)目要全部竣工。
62.9億元的土地款，再加上約20億元的項(xiàng)目啟動(dòng)資金，這對(duì)于發(fā)家于云南的天津星耀來(lái)說(shuō)，難度不小。
資金饑渴的天津星耀于是相繼引入中信信托、華能貴誠(chéng)信托和華融國(guó)際信托進(jìn)行融資。
對(duì)賭信托
拿下地王兩個(gè)月后，天津星耀便攜手中信集團(tuán)旗下的中信信托，發(fā)行“昆明星耀特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，擬募集資金額高達(dá)30億元。此后，在不到一年的時(shí)間內(nèi)，天津星耀與中信信托提前終止了該項(xiàng)信托計(jì)劃，改由“中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃”替代，這也是當(dāng)時(shí)中國(guó)最大規(guī)模的地產(chǎn)信托基金。
資料顯示，該筆信托資金分為三個(gè)部分，第一部分為面向社會(huì)公開(kāi)募集11.5億元，扣除2%認(rèn)購(gòu)費(fèi)后的年收益率為12%，償付周期為15個(gè)月，享有超優(yōu)先級(jí)受益權(quán)；第二部分，中信集團(tuán)和中信信托以自有出資、外加部分機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu)的基金共23.5億元，享有優(yōu)先級(jí)受益權(quán)，償付周期3年；第三部分，星耀集團(tuán)以天嘉湖地塊折價(jià)后的32.9億元資產(chǎn)投入信托基金，償付周期為5年。
令人關(guān)注的是，信托協(xié)議中規(guī)定，在預(yù)計(jì)將面臨償付時(shí)點(diǎn)現(xiàn)金流不足的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，受托人中信信托可向中信地產(chǎn)或具有收購(gòu)實(shí)力的第三方出讓星耀五洲項(xiàng)目股權(quán)，為投資者按時(shí)足額獲得本息收益提供流動(dòng)性保障。
“這無(wú)疑是巨大的對(duì)賭，實(shí)際上，星耀五洲項(xiàng)目隨時(shí)可以變成中信地產(chǎn)的資產(chǎn)。”業(yè)內(nèi)人士評(píng)論稱。
“新錢”還“舊賬”
星耀的信托融資之路并沒(méi)有完結(jié)。2009年，出于資金的需求，天津星耀再牽手另一家信托公司——華能集團(tuán)旗下華能資本服務(wù)公司控股的華能貴誠(chéng)信托有限公司，發(fā)行了“星洲1號(hào)·天嘉湖生態(tài)環(huán)境綜合治理建設(shè)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，募集資金32.94億元。
根據(jù)公告，該項(xiàng)信托計(jì)劃分為四個(gè)類別，其中占比約一半的為A類，但融資期限僅為一年，B類融資期限為15個(gè)月，C類為18個(gè)月，D類為兩年。另外，華能貴誠(chéng)信托還要求天津星耀將所有4100畝土地使用權(quán)及公司股權(quán)全部進(jìn)行抵押。
2010年6月24日，也就是星洲1號(hào)計(jì)劃A類資金馬上到期、B類資金即將到期的時(shí)候，華融國(guó)際信托又成立了“華融星耀項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，募集資金額度為23.278億元，分為兩年期、三年期和四年期。該筆資金主要用于置換星洲1號(hào)計(jì)劃到期的A類貸款本金18.3億元，其他用途包括支付財(cái)務(wù)費(fèi)用和項(xiàng)目工程款。
然而，隨著2011年6月25日星洲1號(hào)計(jì)劃最后的償付期限來(lái)臨，天津星耀很快又面臨新的資金壓力，于是天津星耀又必須再找新資金。根據(jù)華能貴誠(chéng)信托的介紹，2010年第四季度，天津星耀又和中信信托簽訂了10億元的抵押貸款協(xié)議，同時(shí)向天津各大銀行申請(qǐng)貸款。
銷售前景渺茫
銷售回款進(jìn)度，是房地產(chǎn)信托能否到期兌付的直接影響因素。據(jù)悉，星耀五洲項(xiàng)目2009年銷售金額18.8億元，但遠(yuǎn)不足以償還當(dāng)年33億借款本金和13億借款利息。今年上半年這一數(shù)據(jù)只有1.19億元。
星耀五洲項(xiàng)目地處天津市津南區(qū)西南部，距離天津市外環(huán)線約19公里，項(xiàng)目總占地面積4100畝、周邊水域面積7000畝，總建筑面積300萬(wàn)平方米，其他為公建，項(xiàng)目預(yù)計(jì)分四期開(kāi)發(fā)，周期5年。該項(xiàng)目的創(chuàng)意是將世界版圖按比例微縮在11000畝湖面之上，而公建相對(duì)集中的北美洲板塊及亞歐板塊局部作為星耀五洲首開(kāi)區(qū)，現(xiàn)已在開(kāi)發(fā)中。
“項(xiàng)目所處區(qū)位較為偏遠(yuǎn)，市政配套也較為落后”，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)記者表示，而星耀五洲是以普通住宅為主，“如果不趕上樓市調(diào)控，按照住宅的節(jié)奏銷售或許可以慢慢回籠資金，但項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)不久即遭遇調(diào)控，快速回款的目的顯然沒(méi)有達(dá)到。”而星耀五洲提出的公建先行，試圖發(fā)揮公建對(duì)區(qū)域的價(jià)值，卻反過(guò)來(lái)又提高了項(xiàng)目對(duì)資金的要求。
“如果按照目前的銷售速度，星耀五洲全年的銷售業(yè)績(jī)恐怕并不樂(lè)觀。”多位業(yè)內(nèi)人士如此表示。
11月9日，記者以購(gòu)房人身份撥通了星耀五洲售樓處電話，據(jù)銷售員介紹，目前在售的是北美板塊和亞洲板塊的毛坯住宅和別墅，均價(jià)8000-9000元/平方米，別墅均價(jià)15000元/平方米，“只要到現(xiàn)場(chǎng)就能享9折優(yōu)惠，如果當(dāng)場(chǎng)成交還能申請(qǐng)更多優(yōu)惠”，銷售人員如此反復(fù)強(qiáng)調(diào)。
