—二手房?jī)r(jià)格互動(dòng)往往成為各界研判樓市走向重要的“風(fēng)向標(biāo)”。今年，在樓市調(diào)控政策、高庫(kù)存壓力、新房密集供應(yīng)等政策與市場(chǎng)的聯(lián)手發(fā)力之下，一方面一手房?jī)r(jià)格折扣屢創(chuàng)新低，另一方面二手房?jī)r(jià)格因業(yè)主惜售而出現(xiàn)停滯，這使得北京樓市出現(xiàn)一手房與二手房?jī)r(jià)格“倒掛”的怪象。
近日，本報(bào)記者通過(guò)實(shí)地走訪通州、亦莊、大興、昌平和房山等今年樓市熱點(diǎn)區(qū)域調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京一手房與二手房?jī)r(jià)格“倒掛”已呈星火燎原之勢(shì)，從通州局部區(qū)域的個(gè)別案例蔓延到各個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)域，與今年新房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)相似的曲線。
值得注意的是，一二手房?jī)r(jià)格倒掛曾在2008年年底頻繁出現(xiàn)過(guò)，這通常是市場(chǎng)回調(diào)的前兆。而隨著新盤(pán)的大幅降價(jià)或低價(jià)入市，樓市供需倒掛的現(xiàn)象將愈發(fā)明顯。當(dāng)二手房在新房壓力下不得不降時(shí)，反過(guò)來(lái)又會(huì)再次刺激新房下行。在業(yè)界看來(lái)，一二手房?jī)r(jià)格倒掛的快速蔓延意味著樓市拐點(diǎn)加速到來(lái)。
昌 平
二手房?jī)r(jià)3個(gè)月內(nèi)下跌兩成
昌平區(qū)域是在售新房主要分布的熱點(diǎn)區(qū)域，新房?jī)r(jià)格因供應(yīng)的大幅增加開(kāi)始出現(xiàn)明顯探底。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于霍營(yíng)的首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐，目前在售均價(jià)21000元/平方米，最低價(jià)18000元/平方米；位于回龍觀的東亞上北鑫座為商住兩用，最低價(jià)為14900元/平方米。位于昌平縣城的金隅萬(wàn)科城目前最低在售均價(jià)為14000元/平方米，而其二手房源均價(jià)在15000元/平方米左右，出現(xiàn)明顯的一二手房?jī)r(jià)倒掛。
在周邊降價(jià)促銷的一手房影響下，昌平二手房銷售區(qū)域主要集中在回龍觀、北七家、昌平縣城等地，二手房報(bào)價(jià)主要分布在12000元-19000元/平方米，相比調(diào)控前下降了10%左右。
“3個(gè)月前，回龍觀的二手房?jī)r(jià)還是23000元-25000元/平方米，現(xiàn)在價(jià)格普降到16000元-17000元/平方米”，回龍觀小區(qū)一位二手房中介門(mén)店的工作人員小蔡告訴記者，在3個(gè)月內(nèi)，二手房?jī)r(jià)下跌了兩成多。
在小蔡所在門(mén)店的房源展示板上，不少被標(biāo)上“業(yè)主急于出手或特價(jià)房源”等字眼，“龍澤附近一套100多平方米的兩居室，報(bào)價(jià)已經(jīng)從240萬(wàn)降到不足200萬(wàn)了。但現(xiàn)在觀望的人太多，買(mǎi)房的都希望能降得再多一些”，小蔡無(wú)奈地?fù)u了搖頭。記者發(fā)現(xiàn)，該中介門(mén)店地處回龍觀區(qū)域最繁華的一條街道上，間隔不遠(yuǎn)處還有幾家同樣經(jīng)營(yíng)二手房的門(mén)店。11月7日下午5點(diǎn)左右，行人來(lái)來(lái)往往，但這幾家門(mén)店內(nèi)卻門(mén)可羅雀。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月，昌平區(qū)二手住宅成交均價(jià)為16700元/平方米，環(huán)比9月成交均價(jià)16866元/平方米下跌1%。隨著區(qū)域一手房供應(yīng)量增多與價(jià)格的下調(diào)，昌平區(qū)域內(nèi)二手房正面臨較大壓力。
現(xiàn)狀
價(jià)格倒掛持續(xù)8個(gè)月
來(lái)自我愛(ài)我家提供的數(shù)據(jù)顯示，一手房與二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)在2008年和去年個(gè)別月份。今年3月開(kāi)始，這一價(jià)格倒掛現(xiàn)象已持續(xù)8個(gè)月。
我愛(ài)我家首席分析師孔丹表示，繼今年1月出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛之后，從今年3月份開(kāi)始，一二手房?jī)r(jià)格倒掛已經(jīng)月月出現(xiàn)，其中在今年3月，北京一手住宅成交均價(jià)為18269元/平方米，而二手住宅成交均價(jià)23536元/平方米。最新統(tǒng)計(jì)顯示，今年10月份，北京一手住宅成交均價(jià)為20670元/平方米，而同期二手住宅成交均價(jià)22183元/平方米。
對(duì)于一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，從一二手房定價(jià)機(jī)制上看，二手房定價(jià)更多的是依據(jù)商品房的價(jià)格而定，但是在目前市場(chǎng)調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商選擇了加大優(yōu)惠幅度，這使得商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了低于二手房的現(xiàn)象。同時(shí)，受到限購(gòu)無(wú)法換房的影響，許多二手房業(yè)主惜售心態(tài)愈加明顯，導(dǎo)致掛牌出售價(jià)格居高不下，而一手房貨量大，而且開(kāi)發(fā)商存在資金鏈的問(wèn)題，需要隨時(shí)調(diào)整價(jià)格更是促成商品房降價(jià)幅度超過(guò)二手房的主要原因。
不過(guò)，張?jiān)峦瑫r(shí)強(qiáng)調(diào)，目前一二手房?jī)r(jià)格倒掛主要是在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈的較遠(yuǎn)區(qū)縣出現(xiàn)，城區(qū)由于新入市新房項(xiàng)目稀少，“同一地理位置同品質(zhì)戶型的新房和二手房樓盤(pán)，商品房?jī)r(jià)格一般都高過(guò)二手房15%以上。”
對(duì)策
中介門(mén)店兼做售樓處
一手房傳導(dǎo)而至的信號(hào)，令二手房市場(chǎng)蒙受巨大壓力。在一二手房?jī)r(jià)格倒掛之下，小中介公司受不了調(diào)控重壓選擇關(guān)門(mén)的數(shù)量逐漸增加，而大公司則逐漸開(kāi)始選擇拓展業(yè)務(wù)品種，增加新盈利點(diǎn)，部分公司選擇了增加對(duì)目前成交量?jī)r(jià)齊漲的租賃業(yè)務(wù)重視程度。
中介公司從居間轉(zhuǎn)到兼顧代理，門(mén)店不僅只掛售二手房，還開(kāi)賣一手房，這種現(xiàn)象被稱之為“一二手聯(lián)動(dòng)”。中原等在房地產(chǎn)銷售覆蓋了項(xiàng)目前期策劃、商品房代理和二手房中介的全業(yè)務(wù)型公司。在2009年至2010年二手房市場(chǎng)比較好的情況下，雖然也有這類業(yè)務(wù)，但重視程度都不高，而在目前市場(chǎng)蕭條的情況下，這種一二手聯(lián)動(dòng)賣房的形式可以說(shuō)是對(duì)公司銷售能力提供了新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。
此外，聯(lián)動(dòng)銷售也越來(lái)越多地得到最近樓市新上市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的青睞，對(duì)于目前淡季下的開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)中介的多網(wǎng)點(diǎn)共同分銷也能最大程度地宣傳項(xiàng)目，用最小的宣傳成本收獲最準(zhǔn)確的意向客戶。在目前限購(gòu)政策下，有意向、有能力、有資格的購(gòu)房客戶相比之前的黏度降低很多。通過(guò)中介門(mén)店的篩選，可以非常明顯地加速庫(kù)存樓盤(pán)的消化速度，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的流通，實(shí)現(xiàn)有效融資；中介公司也可以通過(guò)這種方式，在不增加人員的情況下，降低中介費(fèi)降低帶來(lái)的影響，可以多角度經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得更多的市場(chǎng)份額。
房 山
新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格驚現(xiàn)“倒掛”
與城區(qū)及其他郊區(qū)不同，房山區(qū)域二手房市場(chǎng)非常小，商品房占市場(chǎng)交易比例非常高。二手房成交量基本全市占比在2%-3%之間。然而，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，自7月起，房山商品住宅成交均價(jià)一直保持下降趨勢(shì)，均價(jià)為14717元/平方米，較上半年下降約12%。
隨著新房?jī)r(jià)格不斷下探，今年不同月份入市的房產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象非常明顯。
2009年的長(zhǎng)陽(yáng)地塊第一次讓房山市場(chǎng)進(jìn)入北京主流購(gòu)房者眼中。在2010年直到今年7月份房山都占據(jù)了北京樓市非常重要的位置，特別是在限購(gòu)后的最初幾個(gè)月，成交量在全市占比超過(guò)20%。萬(wàn)科、首開(kāi)、綠地、城建、金地等開(kāi)發(fā)商均在區(qū)域內(nèi)有所舉措。但是最近從8月開(kāi)始，房山成交量連續(xù)下滑，10月份更是創(chuàng)造了429套的低成交量，不足限購(gòu)之初的一半。價(jià)格倒掛在今年4月份曾出現(xiàn)，作為北京首個(gè)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的普通商品房項(xiàng)目，4月15日，中鐵建·長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城均價(jià)1.25萬(wàn)元/平方米，相比周邊萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島等項(xiàng)目?jī)r(jià)格低5000元左右。短短兩天的時(shí)間里，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城首期01及08地塊1594套全部完成選房認(rèn)購(gòu)，比預(yù)售方案公布的選房時(shí)間提前3天結(jié)束。不過(guò)，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)，越來(lái)越多的低價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)在房山。位于房山竇店的水墨林溪目前項(xiàng)目均價(jià)為8500元/平方米，其中3居起價(jià)只有7600元/平方米。
隨著低價(jià)項(xiàng)目的大量涌入，同一項(xiàng)目在不同月份的銷售價(jià)格也出現(xiàn)明顯的價(jià)格倒掛。記者本周在位于房山竇店某項(xiàng)目售樓處發(fā)現(xiàn)，今年6月該項(xiàng)目成交均價(jià)為10128元/平方米，10月新一期項(xiàng)目?jī)r(jià)格降至9954元/平方米。
張?jiān)卤硎荆可戒N售客群主要為年輕的首次置業(yè)剛需人群，經(jīng)濟(jì)承受力相對(duì)有限，考慮更多的是自主需求，房山板塊在售產(chǎn)品以高層板樓居多，同質(zhì)化相對(duì)嚴(yán)重，且多以低總價(jià)、低首付吸引購(gòu)房者。隨著調(diào)控的深入和供應(yīng)的不斷增加，房山各樓盤(pán)的去化率逐漸走低。目前多個(gè)樓盤(pán)30%-40%的去化率，開(kāi)發(fā)商的銷售壓力將越來(lái)越大。在通州等房?jī)r(jià)大跌的影響下，房山也已經(jīng)到了大調(diào)整的邊緣。
大 興
部分區(qū)域一二手房?jī)r(jià)差1000元
11月6日，在大興區(qū)西紅門(mén)地鐵附近，小劉跟他的同事正百無(wú)聊賴地聊著天。見(jiàn)有人從地鐵里出來(lái)，小劉便跑上去發(fā)一張周邊二手房源的清單。
