廣州各城區(qū)新規(guī)劃逐步落實(shí)，在城中心不少城中村的拆遷在近期再度成為活躍話題。在限購(gòu)令的壓制下樓市走勢(shì)低迷，但投資客仍然能夠在現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)中找到“生財(cái)之道”。而豪賭“小產(chǎn)權(quán)房”就是其中之一。在以往被認(rèn)為“無(wú)保障”的物業(yè)，小產(chǎn)權(quán)房向來(lái)都是購(gòu)房者們最不愿意觸及的雷區(qū)。而記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)時(shí)在已經(jīng)被列入拆遷之列的員村，這種無(wú)證房卻有種“香餑餑”的味道。不但出現(xiàn)了宅基地?fù)尳ā⒓咏欠浚腋霈F(xiàn)投資客出手小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象，這些買家往往一買就是幾套，都是沖著“賭一把”而來(lái)。
明知要拆還是要買
“富貴險(xiǎn)中求！”在員村一口氣買下了三套小產(chǎn)權(quán)房的梁先生向記者如此解釋。據(jù)他透露，這三套房子都是從去年年底開(kāi)始陸續(xù)買下的，當(dāng)時(shí)就已經(jīng)知道員村作為珠江新城CBD的延伸區(qū)要被拆遷。“員村要被拆，好多年前就聽(tīng)說(shuō)了，今年也曾經(jīng)看到有貼出公告。但我買這幾套房子，也是聽(tīng)說(shuō)員村要拆之后決定的。即便是今年，也有不少的人繼續(xù)在買。”
梁先生告訴記者，現(xiàn)在在員村，有很多宅基地都被用來(lái)建成了出租屋。“一塊100多平方米的地，往往都會(huì)被建成七八層高，每層再隔成大大小小五六間房。”而梁先生購(gòu)買的就是這些在宅基地之上的出租屋。由于本身就是宅基地性質(zhì)，這些房子都沒(méi)有房產(chǎn)證，也就是俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”。在市場(chǎng)中，由于風(fēng)險(xiǎn)高，這些房子往往都不受買家歡迎。
但奇怪的是，記者發(fā)現(xiàn)，在員村現(xiàn)時(shí)像梁先生這樣把錢砸在“小產(chǎn)權(quán)房”的人并不在少數(shù)。“這其實(shí)是在賭，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)保障，但價(jià)格也低，收回成本速度快。”梁先生向記者表示，“如果在短時(shí)間內(nèi)員村不拆，就可以賺到一筆不錯(cuò)的租金收入。”
賭的是拆遷時(shí)間
據(jù)梁先生介紹，在兩年前，地鐵還沒(méi)開(kāi)通的時(shí)候，員村基本上就是外來(lái)人員的聚集地。這里主要的特點(diǎn)就是房?jī)r(jià)便宜。“在珠江新城單間都在近兩千，但員村當(dāng)時(shí)基本上兩三百就可以住一個(gè)月。”但是，自從2008年公布新規(guī)劃，確定員村將作為珠江新城CBD的延伸區(qū)以后，情況就開(kāi)始改變。特別是地鐵的開(kāi)通以后，這一片地方的房屋出租價(jià)格急劇上升。“我在幾年前就出手買三四套房子，現(xiàn)在租金的收入比白領(lǐng)工資還高。”
梁先生向記者算了一筆賬。他在員村買下的三套住宅總共花了不到24萬(wàn)，平均每套不到8萬(wàn)。現(xiàn)在每套房子出租一個(gè)月能有1000元的收入，三套算下來(lái)就是3000元。“一年下來(lái)，三套房子僅房租就有36000元的收入。”據(jù)梁先生的預(yù)計(jì)，如果員村在3年內(nèi)不拆，僅租金他就能獲得超過(guò)11萬(wàn)元的收入。即使拆遷了，根據(jù)與賣家的協(xié)議，“我仍然可以得到一部分的賠償。”他預(yù)計(jì)賠償?shù)慕痤~是1500元/平方米，三套房子90平方米，可以得到接近14萬(wàn)。這樣下來(lái)，基本就不會(huì)虧。“如果5年員村都不拆，其余兩年的租金就可以純賺。”
與梁先生一樣，黃伯懷著的也是同樣的念頭。所不同的是，他買的是商鋪，同樣也是“無(wú)證”。“租出去，一個(gè)店面一個(gè)月就4000多元，兩年基本就回本。”
房子好賣“趕建”如潮
拆遷傳聞不斷，員村房子“趕建”也鬧得紅紅火火。特別是最靠近地鐵的二橫路，到處都可以發(fā)現(xiàn)臨時(shí)商業(yè)建筑，以及新建的出租房。據(jù)附近的居民透露，這些商鋪和住房有不少都是近期“冒出來(lái)”的。而且，與其他區(qū)域?yàn)榱恕霸黾友a(bǔ)償款”趕建不一樣，員村很多房子的趕建是為了在拆遷前“再撈一筆”。
阿勇的飯店就開(kāi)在新建成的一片商鋪當(dāng)中，開(kāi)張至今還不到三個(gè)月。“這些商鋪的老板就是本地人，都是剛剛建好，一個(gè)鋪位租出去一個(gè)月是1500元－1800元。” 據(jù)阿勇介紹，這已經(jīng)是這區(qū)域最便宜的了。記者粗算了一下，這些新建的鋪位大概有十多個(gè)，一個(gè)月下來(lái)的租金收入接近20000元。
趕建的還有出租房。“從去年年底開(kāi)始，這里很多地都被原地主賣給了其他人，或者自己建了出租房然后賣掉。”在員村住了三年的阿森告訴記者，現(xiàn)在仍然有不少的宅基地都在趕建住房。“在前一段時(shí)間還出現(xiàn)了因?yàn)橼s建噪音過(guò)大被居民投訴的事件。”
據(jù)阿森介紹，因?yàn)榻煌ǚ奖悖@一片的房子非常好租，現(xiàn)在出租的價(jià)格也不算低。所以，這些趕建的房子很搶手很好賣。“而且因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，不用過(guò)戶，根本沒(méi)有什么限購(gòu)的概念，基本上一建好就可以全部賣掉。所以只要有地的宅基地地主，都在趕著建樓。”
簽了協(xié)議小產(chǎn)權(quán)房也無(wú)補(bǔ)償
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在員村“賭”小產(chǎn)權(quán)房的投資客基本都像上述梁先生一樣與賣家有協(xié)定，如果將來(lái)拆遷會(huì)得到一定數(shù)額的賠償。這使得這些買家即使面臨著拆遷的風(fēng)險(xiǎn)，也同樣有膽量出手買小產(chǎn)權(quán)房。
“這種協(xié)議不靠譜。”廣州市威戈律師事務(wù)所的陳宇昆律師向記者表示。據(jù)陳律師介紹，宅基地本來(lái)就不允許交易買賣，無(wú)論是建成出租房還是商鋪，買賣都是不合法的，買家的權(quán)益不會(huì)得到法律的保護(hù)。“即使買家與賣家簽了協(xié)議也沒(méi)有保障，因?yàn)檫@個(gè)協(xié)議本身就不合法。”但陳宇昆律師分析稱，由于買賣不合法，買家是有追回購(gòu)原來(lái)房款的權(quán)利。
但記者發(fā)現(xiàn)，在這些小產(chǎn)權(quán)房交易中，很多都并非一手交易，而是經(jīng)過(guò)幾手。首先是宅基地所有者將土地轉(zhuǎn)讓給他人，然后建成出租房再轉(zhuǎn)賣。這樣即使與賣主有協(xié)議，但如果遇上拆遷，補(bǔ)償款最終是給宅基地所有者，買了出租房的投資者想追回錢就非常困難。
這些風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)很多買了小產(chǎn)權(quán)房的“業(yè)主”都知道。梁先生就曾開(kāi)玩笑地對(duì)記者表示，“這就是賭賣家的人品和自己的運(yùn)氣，運(yùn)氣好的話確實(shí)能賺一筆。（記者 蔣勁勁）
國(guó)土部重申“小產(chǎn)權(quán)房”不開(kāi)禁
11月9日，一份由國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的確權(quán)問(wèn)題聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》(下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)。按照《意見(jiàn)》規(guī)定，農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證要覆蓋到全部農(nóng)村范圍內(nèi)的集體土地，包括屬于農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地，不得遺漏。
在《意見(jiàn)》明確強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格禁止對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。對(duì)于借戶籍管理制度改革或者擅自通過(guò)“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。據(jù)國(guó)土部地籍管理司司長(zhǎng)朱留華透露，對(duì)于宅基地確權(quán)問(wèn)題，在剛下發(fā)的《意見(jiàn)》中遵循了“是誰(shuí)的就發(fā)給誰(shuí)”的原則。城鎮(zhèn)居民購(gòu)置宅基地的將得不到“發(fā)證”。
事實(shí)上，在過(guò)去將近十年的時(shí)間里，政府曾多次明確規(guī)定，集體土地不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。而近日國(guó)家多個(gè)部門聯(lián)合發(fā)文，也再次確認(rèn)了“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不會(huì)合法化。
國(guó)家下文禁止，但現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上小產(chǎn)權(quán)房的買賣并不少見(jiàn)，而更多的是用以投資用途。對(duì)于這種處于邊界之外的產(chǎn)品，在確權(quán)上是否應(yīng)該放開(kāi)目前業(yè)內(nèi)仍意見(jiàn)不一。有專家認(rèn)為放開(kāi)是較好的選擇。持這種觀點(diǎn)者認(rèn)為：“由于歷史遺留的問(wèn)題限制了宅基地的開(kāi)發(fā)，宅基地同是城市土地組成部分，政府不應(yīng)人為設(shè)障，應(yīng)把農(nóng)村集體土地納入統(tǒng)一管理，通過(guò)仔細(xì)研究建立一個(gè)更徹底更完善的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，使農(nóng)民能擁有更多的收益。”
但對(duì)放開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房的反對(duì)聲音則更多。廣州社會(huì)科學(xué)院研究員談錦釗在接受本報(bào)記者采訪時(shí)就明確表示，“小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)放不符合土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，宅基地和小產(chǎn)權(quán)房的放開(kāi)會(huì)對(duì)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大的沖擊，只會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成錯(cuò)誤導(dǎo)向。”他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)用地十分緊張，土地供應(yīng)少導(dǎo)致地價(jià)高引致房?jī)r(jià)高居不下。“政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的放開(kāi)舉措必須十分謹(jǐn)慎，開(kāi)放農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)換，土地市場(chǎng)供應(yīng)量將大增，只會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成雪上加霜的嚴(yán)重后果。”
與談錦釗一樣，暨南大學(xué)教授胡剛也明確反對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的放開(kāi)。在他看來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房的盤活處理只要在政策允許和各項(xiàng)配套完善的前提下才有可能帶來(lái)良好的影響。“一旦小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，將導(dǎo)致大量農(nóng)民失去最根本的土地保障，引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題不容小覷。”胡剛告訴記者，開(kāi)放宅基地看起來(lái)問(wèn)題雖小，但“牽一發(fā)可動(dòng)全身”。如果放開(kāi)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的限制，地方政府的土地財(cái)政收入將大大減少，土地供應(yīng)的增加會(huì)使房?jī)r(jià)嚴(yán)重下跌，這對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是難以承受的。
談錦釗則表示，一些在拆遷前搶建小產(chǎn)權(quán)房的行為既不合法，還會(huì)擾亂整個(gè)城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)。而目前市場(chǎng)上小產(chǎn)權(quán)房的投資買賣本身就具有非常大的風(fēng)險(xiǎn)。以后這些投資客既得不到法律的保護(hù)也拿不到該有的補(bǔ)償。他提醒投資者，“小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)換必須得依法按照國(guó)家土地相關(guān)征地手續(xù)補(bǔ)繳稅金才能轉(zhuǎn)換為國(guó)有土地，這種投機(jī)取巧的行為風(fēng)險(xiǎn)很大，并不可取。”(記者 蔣勁勁 實(shí)習(xí)生 楊文麗)
