房企業(yè)績再度下滑 “以價(jià)換量”已成大勢所趨
原本應(yīng)該熱鬧的十月樓市，今年卻十分慘淡。根據(jù)已披露的數(shù)據(jù)，包括萬科、保利、富力、碧桂園、龍湖等大型房企在１０月份紛紛遭遇“滑鐵盧”，業(yè)績大幅下滑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是眼前的銷售、資金壓力，還是未來面臨的高庫存壓力，房企“以價(jià)換量”已成為必然的趨勢。明年各大房企的擴(kuò)張速度將明顯放緩。
１０月知名房企業(yè)績普跌
北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，１０月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積１００．４萬平方米，環(huán)比下跌７％，同比下跌２３％；實(shí)現(xiàn)銷售額１０３．４億元，環(huán)比下跌１７．３％，同比下跌３３．３％。而此前的８月和９月，萬科銷售金額同比下降幅度分別為１２．６％和１２％。
保利地產(chǎn)１０月實(shí)現(xiàn)簽約面積５６．９４萬平方米，環(huán)比下滑３．１％，同比下降２６．７％；實(shí)現(xiàn)簽約金額５４．２億元，環(huán)比下滑１９．５％，同比下降３９．２％。而此前８月和９月的簽約金額已分別同比下降１１．９９％和２６．２１％。
富力地產(chǎn)１０月實(shí)現(xiàn)合約銷售面積１６．６７萬平方米，合約銷售金額２０．５１億元，環(huán)比分別下跌了２０．４％和３１．８％。
金地集團(tuán)１０月實(shí)現(xiàn)簽約面積１９萬平方米，同比減少３８．１％；簽約金額２６．７億元，同比減少２９．４％。
碧桂園１０月銷售額與合同銷售面積分別同比下跌１４％和２４．８％。
而龍湖地產(chǎn)雖然在１０月開展了“搶占華東”活動，回收了大筆資金，但當(dāng)月的銷售額還是同比下跌１２％。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，萬科、碧桂園、富力、龍湖、保利和金地６家上市公司１０月業(yè)績同比下降，其中，萬科、保利、富力降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，而萬科、富力更是連續(xù)三月同比下降，連續(xù)兩月業(yè)績下降的則有碧桂園、保利。
銷售艱難回籠資金各顯神通
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉說，“從已經(jīng)披露的數(shù)據(jù)看，預(yù)計(jì)１０月份未完成同期任務(wù)的企業(yè)將繼續(xù)增加。”
業(yè)績的下滑使得房企完成年度銷售任務(wù)變得愈加艱難。北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，接近七成的一線房企前三季度未完成年度銷售任務(wù)的７５％。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、富力、融創(chuàng)前十月的銷售目標(biāo)達(dá)成率均不到８０％。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，即便是大型房企，在未來兩個(gè)月內(nèi)完成業(yè)績指標(biāo)的２０％，仍然會面臨很大的難度。
三季報(bào)顯示，在Ａ股上市的房企中，七成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，８０％以上房企負(fù)債同比增加。開發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊，已是不爭的事實(shí)。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，１０月房企業(yè)績下滑進(jìn)一步加劇，連月下降的態(tài)勢很可能會延續(xù)到明年的年初。臨近年底，各種工程款項(xiàng)和貸款面臨結(jié)算，上市公司還有股東分紅等支出，業(yè)績之外的資金周轉(zhuǎn)壓力將凸顯，結(jié)算后的資金儲備將影響到明年的項(xiàng)目建設(shè)和企業(yè)擴(kuò)張，房企不得不未雨綢繆。
因此，很多企業(yè)受制于資金及庫存的雙重壓力下，開始有降價(jià)動作。近日，各地陸續(xù)傳來樓盤降價(jià)促銷的消息，上海部分樓盤甚至出現(xiàn)了因大幅降價(jià)導(dǎo)致老業(yè)主集體要求索賠的情況。
此外，一些企業(yè)還已經(jīng)到了必須出售項(xiàng)目或股權(quán)換取資金度過冬天的關(guān)口，因此近期房地產(chǎn)類產(chǎn)權(quán)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓愈發(fā)“紅火”。
據(jù)北京中原地產(chǎn)的不完全統(tǒng)計(jì)，今年在北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目出現(xiàn)了井噴，累計(jì)總數(shù)超過６００宗。而去年同期則不足一半。而目前，四大交易所仍有９３宗房地產(chǎn)類產(chǎn)權(quán)交易掛牌，總共轉(zhuǎn)讓金額接近１５０億元。
同時(shí)，從８月開始，北京產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)股權(quán)類掛牌項(xiàng)目也開始呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象。僅９月和１０月兩個(gè)月房地產(chǎn)的項(xiàng)目掛牌總金額就達(dá)到了５０．３４億元，而今年１到１０月總成交金額僅為７０．１１億元。
降價(jià)與否房企左右為難
“房企降價(jià)已成未來的必然趨勢，但當(dāng)前房企降價(jià)也顧慮重重。”張?jiān)抡f。一方面，在濃厚的觀望情緒下，降價(jià)并不一定能夠達(dá)到房企預(yù)期的成效。富力地產(chǎn)此前已經(jīng)將目標(biāo)下調(diào)兩成，并宣布旗下項(xiàng)目降價(jià)促銷５％—１０％，但銷售業(yè)績?nèi)晕从衅鹕２贿^，從另一方面看降幅過大又容易帶來房產(chǎn)價(jià)值縮水預(yù)期、前期業(yè)主利益維權(quán)等負(fù)面作用。對于全國布局的房企，則有可能牽一發(fā)而動全身，造成其他項(xiàng)目客戶的觀望。
對房企而言，降價(jià)的兩面性顯而易見，但如果堅(jiān)持不降價(jià)，那么庫存難以消化的問題就無法解決。待明年新項(xiàng)目推出后，房企還要同時(shí)兼顧新項(xiàng)目銷售和老項(xiàng)目去庫存，營銷難度無疑將進(jìn)步一加大。而市場一旦形成規(guī)模化的降價(jià)，房企一次性下降的幅度可能會更大，同時(shí)也失去了先行以價(jià)搏量的優(yōu)勢。
“房企在顧慮重重之下的以價(jià)換量并非絕對，而采取推出新盤等方式來代替降價(jià)促銷，則可能會加大明年的營銷難度，甚至可能被迫一降到底。”張?jiān)抡f。
事實(shí)上，由于十月初開發(fā)商的價(jià)格堅(jiān)持遭到了購房者的集體抵抗，如今價(jià)格的小幅調(diào)整已難取得明顯成效。世聯(lián)地產(chǎn)華南區(qū)首席分析師曹取說，“受市場預(yù)期影響，只有價(jià)格調(diào)到位了，成交情況才會好轉(zhuǎn)。而在房價(jià)進(jìn)入下行通道之時(shí)，往往要出現(xiàn)超調(diào)情況，購房者才會出手。”
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，在國家多次重申堅(jiān)持樓市調(diào)控、并且房價(jià)正式進(jìn)入下行通道的情況下，從全國來看，整體上價(jià)格可能要跌２０％至３０％，成交情況才會活躍起來。
張?jiān)抡J(rèn)為，即便是大型房企，在未來兩個(gè)月內(nèi)完成業(yè)績指標(biāo)的２０％，仍然會面臨很大的難度。而且即使能夠達(dá)成今年的銷售目標(biāo)，相比去年，業(yè)績的增速也已經(jīng)大大放緩。“預(yù)計(jì)明年多數(shù)房企都將保守制定業(yè)績目標(biāo)，企業(yè)或放棄快速擴(kuò)張的發(fā)展模式，穩(wěn)健發(fā)展，可能更注重改善今年調(diào)控以來所突顯出的短板。”（記者羅宇凡、趙瑞希）
