續(xù)大型房企綠地、中海、龍湖、長(zhǎng)甲進(jìn)行大規(guī)模打折促銷(xiāo)后，新城、萬(wàn)科也加入到此行列，打折項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始從外環(huán)區(qū)域向市中心一些高端、改善型樓盤(pán)推進(jìn)。隨著大量新盤(pán)促銷(xiāo)，滬上樓市成交量也一改持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，開(kāi)始低位徘徊。昨日來(lái)自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)、佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)等多家研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上周(11月7日—11月13日)上海市商品住宅成交面積為 9.94萬(wàn)平方米，環(huán)比前周上漲5.92%。
兩三成降價(jià)標(biāo)尺確立
從數(shù)據(jù)來(lái)看，伴隨著新增供應(yīng)量的回暖以及實(shí)質(zhì)降價(jià)的影響，周度成交面積呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增加趨勢(shì)，打折項(xiàng)目在成交結(jié)構(gòu)中承擔(dān)了更多的權(quán)重。
位于松江泗涇板塊的“米蘭諾貴都”，本周成交1.57萬(wàn)平方米，成交均價(jià)1.38萬(wàn)元/平方米，此前均價(jià)約2萬(wàn)元/平方米。位于嘉定南翔板塊的“新城公館”周成交1.09萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為2.03萬(wàn)元/平方米。項(xiàng)目之前均價(jià)為2.6萬(wàn)元/平方米優(yōu)惠至1.9萬(wàn)元/平方米。這兩個(gè)樓盤(pán)的交易量合計(jì)占到上周交易量的近三成。
“少數(shù)深度打折的樓盤(pán)繼續(xù)在新房市場(chǎng)中表現(xiàn)突出，‘以價(jià)換量’策略繼續(xù)奏效。如新城公館和米蘭諾貴都價(jià)格優(yōu)惠幅度分別達(dá)到27%和30%，由此20%—30%的降價(jià)幅度漸成當(dāng)前買(mǎi)家的心理標(biāo)桿。 ”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍判斷道。
郊環(huán)外項(xiàng)目壓力最大
雖然上周成交量有所微升，但是來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻表明，11月前13天上海新建商品住宅成交17.3萬(wàn)平方米，同比縮水43.8%。而進(jìn)入10月后，隨著市場(chǎng)降價(jià)趨勢(shì)逐步明顯，樓市成交卻在近6周中4次跌破10萬(wàn)平方米，周平均成交水平僅約為10.5萬(wàn)平方米。另外該段時(shí)期內(nèi)新房供銷(xiāo)比值從10月首周的0.68:1擴(kuò)大至上周的2.23:1，同時(shí)新房庫(kù)存面積也由此已攀升至11月14日22時(shí)的924.83萬(wàn)平方米的高位。
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)坦言，目前的庫(kù)存量和今年1月底相比，在不到10個(gè)月的時(shí)間內(nèi)庫(kù)存量大幅增加了325.26萬(wàn)平方米，庫(kù)存量大漲48.63%。他指出，分區(qū)域來(lái)看，庫(kù)存量和今年1月底相比，增量最大的依然是外郊環(huán)，其次郊環(huán)外，分別新增了158.64萬(wàn)平方米和82.53萬(wàn)平方米，但郊環(huán)外的增幅很大，達(dá)到了65.24%。此外，外郊環(huán)和郊環(huán)外的商品住宅庫(kù)存總量目前達(dá)到了692.99萬(wàn)平方米的高位�！斑@預(yù)示著外環(huán)線外的開(kāi)發(fā)商的去化壓力巨大，而政策在短期內(nèi)又看不到轉(zhuǎn)向，因此，特別對(duì)開(kāi)發(fā)外環(huán)線外商品公寓的開(kāi)發(fā)商們而言，如還不愿通過(guò)普降來(lái)以價(jià)換量，則后市會(huì)醞釀大跌、快跌的風(fēng)險(xiǎn)。換句話說(shuō)，在政策不轉(zhuǎn)向的前提下，今年剩余時(shí)間的成交量越小，則明年價(jià)格相較現(xiàn)在，下跌的幅度越大。 ”黃志堅(jiān)分析道。
房企巨頭開(kāi)始搶跑
樓市調(diào)控的層層緊逼，讓房企巨頭們開(kāi)始謀劃如何過(guò)冬。上周末，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮再度亮相，介紹萬(wàn)科的“過(guò)冬策”：現(xiàn)金為王、積極銷(xiāo)售、審慎買(mǎi)地、節(jié)流、鍛煉身體。隨之而來(lái)的是上海一些項(xiàng)目的開(kāi)始積極銷(xiāo)售。中介處對(duì)萬(wàn)科清林徑的最新報(bào)價(jià)為1.35萬(wàn)元/平方米，而之前期售價(jià)為1.65萬(wàn)元/平方米。
“從近期中央政府的發(fā)言來(lái)看，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策短期不存在放松可能性，持續(xù)到明年基本已成為定局。為了應(yīng)對(duì)這種局面，房企之間的打折效應(yīng)仍會(huì)擴(kuò)散。 ”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔分析透露，目前本市新房市場(chǎng)的降價(jià)范圍正開(kāi)始逐漸由外圍區(qū)域向中心區(qū)域延伸，只是受供應(yīng)量及同質(zhì)可比數(shù)量的稀缺影響，該蔓延周期或較為漫長(zhǎng)。
“原來(lái)預(yù)計(jì)的報(bào)價(jià)為8萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在有團(tuán)購(gòu)價(jià)6.4萬(wàn)元/平方米。 ”滬上一中介人士昨日介紹位于徐匯龍華板塊的海珀旭輝。該項(xiàng)目本月19日推出精裝修大平層豪宅。對(duì)此，記者向該項(xiàng)目售樓處進(jìn)行求證，一售樓工作人員謹(jǐn)慎地表示，目前售樓處的價(jià)格仍是8萬(wàn)元/平方米，大平層團(tuán)購(gòu)8折優(yōu)惠則需要團(tuán)購(gòu)方來(lái)操作。
實(shí)際上，這并不是第一例中心城區(qū)促銷(xiāo)的項(xiàng)目，近期上市的大寧瑞仕花園和樂(lè)活居等市中心中高檔樓盤(pán)也紛紛打出8.5折、8.3折的優(yōu)惠。繼新城公館促銷(xiāo)之后，新城金郡等樓盤(pán)也將會(huì)加入到新一輪的促銷(xiāo)行列。
“由于開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張得太大和本輪調(diào)控周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商資金缺口太大，現(xiàn)在必須促銷(xiāo)了。 ”中房信分析師薛建雄指出，目前除了大降價(jià)，別無(wú)它法。(記者 張駿斕)
