近期嘉定、松江等多個一手樓盤大幅促銷打折，幅度最高達(dá)到30%，對上海市房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生不小的沖擊。
然而，在此壓力之下，滬上二手房市場并未產(chǎn)生實質(zhì)降價行為，即使在一手降價樓盤所在板塊內(nèi)亦是如此，倒掛現(xiàn)象在多個降價的重點板塊中已經(jīng)達(dá)到了歷史高位。
一手房比二手房低30萬元
從10月開始，松江新城板塊多個項目深度打折，該區(qū)域一手房的成交量得到帶動，但是二手樓市則“沉入海底”。 “從10月開始，我們沒有成交過一套二手房。 ”漢宇地產(chǎn)松江新城一門店的置業(yè)顧問黃琥說。
在黃琥所在的門店，只有他和另外一個同事看守門店。 “現(xiàn)在大家都在做一手房代理，二手房基本上也就帶著做做。 ”黃琥指著一套小戶型的房源介紹說：“房東報價150萬元，最少145萬元到手，而現(xiàn)在市面上的同類一手房總價才120萬元，差了30萬元，你說你會買這套二手房嗎？這單子掛了快有3個月了，根本沒有市場。 ”
雖然黃琥和他的同事也時不時向二手房東介紹目前的行情，但是房東的議價空間始終維持在5%左右，只有很少的人讓到10%。來自上海中原研究咨詢部特別對部分降價樓盤所在板塊(嘉定新城板塊、松江新城板塊、周康板塊)的監(jiān)測顯示，各板塊內(nèi)二手房議價空間多數(shù)仍維持在3%—5%的水平，與10月份持平，一二手房價格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。
在二手房業(yè)主遲遲不愿主動打破僵持局面的情況下，購房者向一手房分流現(xiàn)象嚴(yán)重。黃琥介紹稱，目前整個松江新城，近半個月內(nèi)的二手房成交量非常少，很多門店現(xiàn)在基本上都還沒有開張過。
以松江新城板塊為例，近期來客量及成交量依然維持在低位，購房者觀望情緒保持濃厚，片區(qū)內(nèi)一二手房價格倒掛現(xiàn)象較為明顯。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前主要在售新盤的實際成交均價大致集中在1.1萬元/平方米—1.4萬元/平方米，但周邊類似品質(zhì)的二手房源掛牌價格卻普遍為1.4萬元/平方米—1.5萬元/平方米。另外，二手房的議價空間依然十分有限，僅為3%—5%，僅極個別急售客戶，議價空間能超過5%。這與10月份相比并沒有太大變化，業(yè)主抗跌心理依然十分強烈。
二手房購買者受一手房降價影響，對于房價下調(diào)的預(yù)期也在加大，普遍達(dá)到10%以上的降價期望，片區(qū)內(nèi)二手房市場依然延續(xù)上月的深度膠著。
對此，上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，在臨近新盤大幅促銷的情況下，二手房掛牌業(yè)主遲遲不肯降價，主要原因在于業(yè)主方對后期 “救市”懷有僥幸心理；與此同時，二手房業(yè)主普遍擁有較為充足的資金實力，不會像開發(fā)商那樣普遍面臨資金壓力。但宋會雍坦言，新房市場的大幅降價正逐漸從前期的零星現(xiàn)象，逐漸演變?yōu)榻恿顟B(tài)。二手房買家后續(xù)所要面臨的壓力會呈與日俱增態(tài)勢，在一二手房價格倒掛的持續(xù)壓力下，5%的議價尺度仍有很大可能在年內(nèi)取得突破。
二手樓市僵持逼出租房熱
由于近期一手樓市促銷力度增大，使得二手房買家對于房價向下的預(yù)期日漸增強。多位接受記者采訪的中介門店經(jīng)理向記者抱怨，10%的議價空間已經(jīng)扭轉(zhuǎn)不了冷清的行情。基于這種情況，除了重點轉(zhuǎn)向一手分銷業(yè)務(wù)外，目前中介門店的二手房業(yè)務(wù)也是以租賃為主。
中原地產(chǎn)中山公園分行的曹經(jīng)理表示，11月份以來該店二手業(yè)務(wù)租賃成交了3單，而買賣為0。近期買家的觀望氛圍日益嚴(yán)重，似乎都已肯定地看跌后市。 “一套中山公園的兩房，房東開550萬元的到手價，有一對小夫妻早已看中，對于戶型和位置都很滿意，已經(jīng)關(guān)注了近3個月。跟房東討價還價多次后，房東愿意讓價10%左右，到手價500萬元，已經(jīng)到了那對小夫妻原來的心理價位。盡管如此，他們現(xiàn)在仍不愿意出手，降價預(yù)期使得他們選擇繼續(xù)觀望。 ”曹經(jīng)理介紹道。
購房者選擇觀望租房，房東也同樣選擇轉(zhuǎn)售為租。據(jù)曹經(jīng)理介紹，其門店約有1/4的房東已經(jīng)轉(zhuǎn)售為租，但租賃市場并沒有因為掛牌量的增加而對租金產(chǎn)生較大影響，因為在年初該板塊的房租已經(jīng)上漲了10%—20%，目前依然維持著市場價格，年后可能會再經(jīng)歷租金上漲行情，但也是由于季節(jié)性影響，與慘淡的二手房買賣市場無較大關(guān)系。
“原則上說，租約的延續(xù)性，并不會因為買賣而中斷，眼下這種售和租之間的切換，給業(yè)主方帶來的實際利益有限。 ”宋會雍判斷道。在他看來，本次調(diào)控不同于以往，未來的價格調(diào)整步伐很有可能會加速發(fā)展，屆時由售轉(zhuǎn)租的意義將更加輕微。
德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東也表示，租賃業(yè)務(wù)實際上的作用就是提振士氣，畢竟現(xiàn)在二手市場并不景氣。對門店而言，租賃業(yè)務(wù)雖然容易展開，但傭金回報偏低，不足以成為擺脫逆境的有效手段。一些大的中介機構(gòu)更容易在一手分銷方面取得進(jìn)展，部分中小機構(gòu)在業(yè)務(wù)開拓方面，仍需做更多探索。(記者 張駿斕)
