面對熱暈頭的房地產市場，許多有自主需求的消費者轉向購買價格更低一些的二手房。

　　但是，二手房的價格像你平時了解得那么低嗎？二手房的交易稅費能少交一些嗎？二手房中介在哪里給你設置著陷阱？

　　7月初，剛剛買過一套二手房的江駿（化名）向記者訴說了他的親歷。他感嘆道：“二手房交易沒有像我想象的那樣順利，先前掌握的二手房知識很不實用，一不小心就掉進陷阱里了。”

　　【迷霧之一】政府均價和市場價

　　29歲的江駿就像溫水里的青蛙，猛然醒悟時，一平方米掏4000元也買不到像樣的商品房了。

　　今年春節過后，為了做一個“有尊嚴的男人”，他找到了二手房中介公司，希望借此構筑自己結婚后的愛巢。

　　據鄭州市房管局公布的數據顯示，今年3月住宅二手房均價為2630元/平方米，到5月份也不過2739元/平方米。

　　不過，江駿扎進二手房市場時，呈現在面前的卻是另一副面孔：21世紀社區70平方米35萬元、林蔭大道87平方米36萬元……鄭東新區的二手房均價在6000元以上，一套20平方米的房子竟要價18萬元。除該區外，鄭州市區60、80、110平方米房子的總價差別不大，都往30萬~40萬元區域里擠。

　　房市陷入“拐點”之爭，中介門庭冷落車馬稀，但是二手房要價的瘋狂依然不減，不少價格比新房還高。2630元/平方米能在鄭州買一套上世紀80年代的房子就不錯了。

　　江駿沒有想到市場價和政府公布的均價差別如此大。為什么？記者發現，二手房信息在傳播時，往往省去了鄭州市房管局的注釋：“二手房均價是以市場評估價為計算依據。”

　　那么，這一評估價是如何產生的？據記者了解，這與每套房子交易后交契稅時房管局出具的指導價為基礎。在不理性的房產交易期，這一價格比市場價就低了不少。那么，指導價為什么會低？江駿在交契稅時得到了答案。

　　【迷霧之二】高評和低評

　　中介的置業顧問深懂客戶心思，大都告訴江駿找中介一能省錢，二能多貸款。“我們老板在房管局和銀行都有關系。所以，能在按揭貸款時走‘高評’，多貸款；在交契稅時走‘低評’，少交稅”。

　　江駿買過房后發現，盡管二手房的首付至少要達30％，不像中介所說的20%，但是，“高評”和“低評”之說并不虛。

　　江駿買了100平方米的房子，價格37萬元。在申請銀行貸款時，中介委托的房地產咨詢評估公司對房子的評估價是39萬元。事實上，這一現象相當普遍，買房者也樂意遇到這樣的中介和評估公司。

　　據中介公司稱，房地產咨詢評估公司這樣做主要是為了搶生意，評得太低消費者不認賬，中介也很難一直與其合作下去。因為這些評估公司都是銀行認可的，銀行同樣會認可他們的評估價。

　　江駿和賣房人簽訂合同后，中介和他們一起去交契稅，因為法律規定，交了契稅，才能辦過戶手續。

　　在中介指導下，買賣雙方在一張契稅納稅申報表上簽字摁手印，不過申報表上填寫的交易價是28萬元。置業顧問稱，這樣做是為了避稅。在房產市場評估價窗口，工作人員評估為30.1萬多元，精確至“角”。

　　鄭州市財政局的二級機構鄭州市契稅征收管理中心副主任徐斌稱，居民轉讓個人二手房要先交契稅才能辦理過戶手續。單套建筑面積144平方米以下的普通住宅，契稅稅率為4％。“契稅當然是按交易價征收，但是買賣雙方申報的交易價多數都不真實，因此納稅依據不大。于是需要政府給出一個市場指導價”。

　　指導價由鄭州市房管局出具。徐斌說：“他們有一套計算系統，工作人員通過電腦軟件，按照房子的具體情況算出指導價。”

　　具體來講，每年房管局都會對各區域的二手房，按照房屋新舊、地段好壞和近一年成交價格等情況進行信息匯總，編制出新一年的評估標準。然后，根據位置、房齡、朝向、樓層、戶型、小區物業管理、市場心理因素等基礎資料，通過計算公式折算出某一套房的市場指導價。

　　徐斌說：“契稅交納是就高不就低。如果交易雙方申報的價格高于市場指導價，我們就按照申報價格收稅。”因為市場指導價比交易價要低，因此，中介公司便指導交易雙方將價格報低一些。

　　這樣的“低評”是一視同仁的，并不需要走關系。江駿說：“我覺得這是合理避稅，中介因為熟悉情況讓我省了錢。”

　　【迷霧之三】擔保服務費和調查費

　　置業顧問汪小姐通知江駿和賣方到銀行申請按揭貸款。接待者鄭麗（化名）讓江駿交了5000多元，給他一張“按揭服務費”收據。但是，收據上沒有任何銀行標志，只有鄭麗的簽名。

　　過了一天，江駿突然納悶：我交的是什么費用？交給哪個部門了？

　　據中國銀行一客戶經理表示，中國銀行不收取房貸客戶任何費用。而這樣表示的銀行不止這一家。

　　第二天，江駿找中介討說法。汪小姐回應：“我們一直是這樣辦的，費也不是我們收的。”原來，鄭麗并不是銀行的人，而是一家辦房貸的中介服務機構的人。這些服務機構依托銀行生存，還在銀行辦公。一銀行客戶經理說，這些人分擔了銀行放貸人手緊缺的壓力。

　　江駿從汪小姐口中得知，收據上的“按揭服務費”包括：擔保服務費（貸款額的1％）、調查費400元以及評估費、產權登記費和抵押服務費。

　　江駿說：“評估費是按揭所需，產權登記費和抵押服務費是政府收的。但是對擔保服務費和調查費，她解釋不清。”賣主已經付完房子的貸款，所以在產權過戶給江駿前不需要由誰借款還銀行貸款。江駿在買房后會以房產作為抵押進行貸款，也不存在消費其他的擔保服務。

　　河南天昭律師事務所律師張勝利說：“按照江駿簽訂的合同，江駿給中介交了辦證勞務費，他們就應當辦理房產過戶手續，不應該收其他費用。至于中介是否需要其他中介幫忙辦理，那是他們之間的事情，與江駿無關。”

　　鄭州一房產咨詢公司黃經理告訴記者，許多房貸中介都以銀行的名義收取擔保服務費和調查費，這筆錢將在交易完成后轉回房產中介，這是行業潛規則。

　　他說：“如果客戶較真，中介一般都會退還擔保服務費，不過，只要中介多堅持一下，一般客戶都不會再要求退調查費。”

　　事后，汪小姐說：“很少有買主注意到這筆收費，前去要錢的也很少。”網上很多鄭州二手房交易收費項目指南里，都羅列有“抵押服務費”，也有如今并不需要交納的“保險費”。