面對熱暈頭的房地產(chǎn)市場，許多有自主需求的消費(fèi)者轉(zhuǎn)向購買價格更低一些的二手房。
但是，二手房的價格像你平時了解得那么低嗎？二手房的交易稅費(fèi)能少交一些嗎？二手房中介在哪里給你設(shè)置著陷阱？
7月初，剛剛買過一套二手房的江駿（化名）向記者訴說了他的親歷。他感嘆道：“二手房交易沒有像我想象的那樣順利，先前掌握的二手房知識很不實(shí)用，一不小心就掉進(jìn)陷阱里了。”
【迷霧之一】政府均價和市場價
29歲的江駿就像溫水里的青蛙，猛然醒悟時，一平方米掏4000元也買不到像樣的商品房了。
今年春節(jié)過后，為了做一個“有尊嚴(yán)的男人”，他找到了二手房中介公司，希望借此構(gòu)筑自己結(jié)婚后的愛巢。
據(jù)鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月住宅二手房均價為2630元/平方米，到5月份也不過2739元/平方米。
不過，江駿扎進(jìn)二手房市場時，呈現(xiàn)在面前的卻是另一副面孔：21世紀(jì)社區(qū)70平方米35萬元、林蔭大道87平方米36萬元……鄭東新區(qū)的二手房均價在6000元以上，一套20平方米的房子竟要價18萬元。除該區(qū)外，鄭州市區(qū)60、80、110平方米房子的總價差別不大，都往30萬~40萬元區(qū)域里擠。
房市陷入“拐點(diǎn)”之爭，中介門庭冷落車馬稀，但是二手房要價的瘋狂依然不減，不少價格比新房還高。2630元/平方米能在鄭州買一套上世紀(jì)80年代的房子就不錯了。
江駿沒有想到市場價和政府公布的均價差別如此大。為什么？記者發(fā)現(xiàn)，二手房信息在傳播時，往往省去了鄭州市房管局的注釋：“二手房均價是以市場評估價為計(jì)算依據(jù)。”
那么，這一評估價是如何產(chǎn)生的？據(jù)記者了解，這與每套房子交易后交契稅時房管局出具的指導(dǎo)價為基礎(chǔ)。在不理性的房產(chǎn)交易期，這一價格比市場價就低了不少。那么，指導(dǎo)價為什么會低？江駿在交契稅時得到了答案。
【迷霧之二】高評和低評
中介的置業(yè)顧問深懂客戶心思，大都告訴江駿找中介一能省錢，二能多貸款。“我們老板在房管局和銀行都有關(guān)系。所以，能在按揭貸款時走‘高評’，多貸款；在交契稅時走‘低評’，少交稅”。
江駿買過房后發(fā)現(xiàn)，盡管二手房的首付至少要達(dá)30％，不像中介所說的20%，但是，“高評”和“低評”之說并不虛。
江駿買了100平方米的房子，價格37萬元。在申請銀行貸款時，中介委托的房地產(chǎn)咨詢評估公司對房子的評估價是39萬元。事實(shí)上，這一現(xiàn)象相當(dāng)普遍，買房者也樂意遇到這樣的中介和評估公司。
據(jù)中介公司稱，房地產(chǎn)咨詢評估公司這樣做主要是為了搶生意，評得太低消費(fèi)者不認(rèn)賬，中介也很難一直與其合作下去。因?yàn)檫@些評估公司都是銀行認(rèn)可的，銀行同樣會認(rèn)可他們的評估價。
江駿和賣房人簽訂合同后，中介和他們一起去交契稅，因?yàn)榉梢?guī)定，交了契稅，才能辦過戶手續(xù)。
在中介指導(dǎo)下，買賣雙方在一張契稅納稅申報表上簽字摁手印，不過申報表上填寫的交易價是28萬元。置業(yè)顧問稱，這樣做是為了避稅。在房產(chǎn)市場評估價窗口，工作人員評估為30.1萬多元，精確至“角”。
鄭州市財(cái)政局的二級機(jī)構(gòu)鄭州市契稅征收管理中心副主任徐斌稱，居民轉(zhuǎn)讓個人二手房要先交契稅才能辦理過戶手續(xù)。單套建筑面積144平方米以下的普通住宅，契稅稅率為4％。“契稅當(dāng)然是按交易價征收，但是買賣雙方申報的交易價多數(shù)都不真實(shí)，因此納稅依據(jù)不大。于是需要政府給出一個市場指導(dǎo)價”。
指導(dǎo)價由鄭州市房管局出具。徐斌說：“他們有一套計(jì)算系統(tǒng)，工作人員通過電腦軟件，按照房子的具體情況算出指導(dǎo)價。”
具體來講，每年房管局都會對各區(qū)域的二手房，按照房屋新舊、地段好壞和近一年成交價格等情況進(jìn)行信息匯總，編制出新一年的評估標(biāo)準(zhǔn)。然后，根據(jù)位置、房齡、朝向、樓層、戶型、小區(qū)物業(yè)管理、市場心理因素等基礎(chǔ)資料，通過計(jì)算公式折算出某一套房的市場指導(dǎo)價。
徐斌說：“契稅交納是就高不就低。如果交易雙方申報的價格高于市場指導(dǎo)價，我們就按照申報價格收稅。”因?yàn)槭袌鲋笇?dǎo)價比交易價要低，因此，中介公司便指導(dǎo)交易雙方將價格報低一些。
這樣的“低評”是一視同仁的，并不需要走關(guān)系。江駿說：“我覺得這是合理避稅，中介因?yàn)槭煜で闆r讓我省了錢。”
【迷霧之三】擔(dān)保服務(wù)費(fèi)和調(diào)查費(fèi)
置業(yè)顧問汪小姐通知江駿和賣方到銀行申請按揭貸款。接待者鄭麗（化名）讓江駿交了5000多元，給他一張“按揭服務(wù)費(fèi)”收據(jù)。但是，收據(jù)上沒有任何銀行標(biāo)志，只有鄭麗的簽名。
過了一天，江駿突然納悶：我交的是什么費(fèi)用？交給哪個部門了？
據(jù)中國銀行一客戶經(jīng)理表示，中國銀行不收取房貸客戶任何費(fèi)用。而這樣表示的銀行不止這一家。
第二天，江駿找中介討說法。汪小姐回應(yīng)：“我們一直是這樣辦的，費(fèi)也不是我們收的。”原來，鄭麗并不是銀行的人，而是一家辦房貸的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的人。這些服務(wù)機(jī)構(gòu)依托銀行生存，還在銀行辦公。一銀行客戶經(jīng)理說，這些人分擔(dān)了銀行放貸人手緊缺的壓力。
江駿從汪小姐口中得知，收據(jù)上的“按揭服務(wù)費(fèi)”包括：擔(dān)保服務(wù)費(fèi)（貸款額的1％）、調(diào)查費(fèi)400元以及評估費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)和抵押服務(wù)費(fèi)。
江駿說：“評估費(fèi)是按揭所需，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)和抵押服務(wù)費(fèi)是政府收的。但是對擔(dān)保服務(wù)費(fèi)和調(diào)查費(fèi)，她解釋不清。”賣主已經(jīng)付完房子的貸款，所以在產(chǎn)權(quán)過戶給江駿前不需要由誰借款還銀行貸款。江駿在買房后會以房產(chǎn)作為抵押進(jìn)行貸款，也不存在消費(fèi)其他的擔(dān)保服務(wù)。
河南天昭律師事務(wù)所律師張勝利說：“按照江駿簽訂的合同，江駿給中介交了辦證勞務(wù)費(fèi)，他們就應(yīng)當(dāng)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，不應(yīng)該收其他費(fèi)用。至于中介是否需要其他中介幫忙辦理，那是他們之間的事情，與江駿無關(guān)。”
鄭州一房產(chǎn)咨詢公司黃經(jīng)理告訴記者，許多房貸中介都以銀行的名義收取擔(dān)保服務(wù)費(fèi)和調(diào)查費(fèi)，這筆錢將在交易完成后轉(zhuǎn)回房產(chǎn)中介，這是行業(yè)潛規(guī)則。
他說：“如果客戶較真，中介一般都會退還擔(dān)保服務(wù)費(fèi)，不過，只要中介多堅(jiān)持一下，一般客戶都不會再要求退調(diào)查費(fèi)。”
事后，汪小姐說：“很少有買主注意到這筆收費(fèi)，前去要錢的也很少。”網(wǎng)上很多鄭州二手房交易收費(fèi)項(xiàng)目指南里，都羅列有“抵押服務(wù)費(fèi)”，也有如今并不需要交納的“保險費(fèi)”。