深圳金地梅隴鎮二期商品房價格半年縮水40%的事件，可以說是當下深圳樓市價格大跌的最典型案例，2008年3月下旬，200多位購買了深圳金地梅隴鎮二期商品房的業主，在完全不同的兩個銷售價格面前，集體向開發商提出了索賠的要求


　　今年1月一位炒房者豎立在深圳南山區的一個超大廣告牌，為了盡快拋售手中的兩套二手房，炒房者不僅打上了“急售、一口價”的字樣，還特地寫上“贈送全新寶馬車和本田雅閣車”的字樣


　　深圳市房地產研究中心主任王鋒作為一名長期從事房地產市場研究工作認為，房地產投資作為一種正常的投資行為本身無可厚非，但是當絕大部分投資集中變為短線炒作的時候，房地產市場就會隱藏巨大的風險　

    今天我們要關注的是房價，報道的城市是這段時間房價動蕩劇烈的深圳。

　　在上一輪房價上漲熱潮中，深圳一直是全國的領頭羊，2006年8月，深圳市新房成交均價突破1萬元，達到每平方米10669元，2007年，深圳市房價上漲迅速，去年10月更達到每平方米17350元的最高價，然而，當宏觀調控各項措施出臺之后，深圳的樓市便再也跑不動了，這個被中國房地產行業高度關注的城市，其房價正在經歷幾年來最大的降幅，來看看記者的調查。

　　深圳金地梅隴鎮二期商品房價格半年縮水40%的事件，可以說是當下深圳樓市價格大跌的最典型案例，2008年3月下旬，200多位購買了深圳金地梅隴鎮二期商品房的業主，在完全不同的兩個銷售價格面前，集體向開發商提出了索賠的要求。

　　位于深圳市寶安區的金地梅隴鎮，是一個占地面積達13.6萬平米的大型樓盤，2007年7月，金地梅隴鎮二期第二批開盤銷售，均價高達15000元/平方米，部分熱門戶型和樓層甚至達到了17000元/平方米，但近半年過后，2008年2月底，作為春節后深圳首個投入市場的大盤，金地梅隴鎮三期再度閃亮登場，但公布的銷售價格卻讓還沒有來得及入住二期的老業主們全都傻了眼，因為與二期相比，三期的新房子價格大幅的進行了降價，二期業主告訴記者，貶值應該是在6000元以上。

　　半年前房子賣一萬六，如今卻只賣11000元/平方米，而且還可以打9.7折，并且還贈送精裝修，細細一算，每平米實際的價格還不到1萬元，很多買了二期房屋的業主認為，房子還沒有入住，資產就已經縮水四五十萬元，房地產公司如此大幅降價，他們難以接受。

　　在金地梅隴鎮，像王先生這樣的二期業主有200多戶，房價直線下降之后，業主們就向開發商提出，要么補償差價，要么贈送精裝修，否則他們就要退房或者停止支付月供，與金地梅隴鎮同樣位于深圳關外的萬科第五園，也因為相似的原因遭遇了已購房業主的索賠要求，面對老業主的索賠要求，兩家開發商聯合作出了回應。

　　萬科地產代表：“也是在根據市場快速銷售的原則，價格判斷上我們對價格的調整也采取的這樣，下降10%到15%這樣一個幅度的定位。”

　　兩家開發商都承認，08年新開盤的項目確實存在不同程度的降價，但他們認為，已購房的業主既然簽訂了購房合同，就應該按照合同辦，購房人應該承擔由此產生的市場風險。

　　金地地產代表：“業主提出的一些在合同契約以外的這樣的一種訴求，他們提出的訴求是要求要退房、補差價、送裝修、送車位等等，我們認為是作為開發商，我們來看是不合理的要求，我們沒有這樣的責任或義務去答應這樣的要求。”

　　深圳關外的樓房降價風波直到今天，也沒有一個明確的處理辦法，城外的房子價格降得沸沸揚揚，城市里的商品房價格又是怎樣的一番風景？

　　記者以購房者的身份，首先來到了深圳市住宅均價最高的南山區蛇口工業區，在一個名叫澳城花園的樓盤里，偌大的售樓中心除了銷售人員，記者沒有見到一個看房者，銷售人員面對記者也很無奈，這個樓盤的銷售價格目前是每平米22000元，這個價格還是在3月22日剛剛下調的，樓房雖然降價了，但消費者買房的興趣卻沒有因此高漲起來。

　　每平米價格一次性的就降了8000元，但就是這樣大幅的降價，澳城花園的房子也沒能招徠消費者的關注。冷清的不僅是這一個樓盤，在深圳市另一個高檔樓盤聚集的中心城區福田區，記者在地產中介公司世聯地產的一家門店看到，這里的房價也在大幅下降。

　　據世聯地產門店店長介紹，大概是在07年的整個上半年幾乎都是處于28000左右的均價這種水平，而且那個時候是不斷的有人追高的，現在有三個廣告單價不等，23900，22100，20000，降幅還是挺大的。

　　深圳世聯地產公司的統計數據顯示，今年1至3月，深圳住房交易量分別為5200套、2200套和6600套，與去年同期的1.38萬套、1.34萬套和1.81萬套相比，今年一季度深圳住房交易量下降了近70%。

　　深圳世聯地產副總經理張艾艾：“成交量萎縮實際上就是說它是價格調整的一個先兆，交易量萎縮最終會導致價格的調整。”

　　深圳市國土房產局日前發布的《房地產市場發展分析報告》也顯示，2008年一季度，深圳市商品住宅空置面積達66.37萬平方米，與去年同期相比，空置面積增加了67.47%。報告同時顯示，今年一季度深圳住宅均價呈現大幅下降的走勢，其中，3月份的房價住宅均價為每平米13618.42元，環比2月份，僅僅一個月的時間，深圳樓市價格的降幅就達到了16.53%。

　　戴德梁行深圳有限公司總經理程家龍：“這個是一個市場的一個理性的一個回歸吧。”

　　雖然深圳一手房市場的價格正在發生明顯變化，但在深圳市場上，最先感受到市場變化的，還不是這些房屋的開發商，深圳市房地產研究中心主任王鋒介紹說，深圳房價下降的苗頭，其實早在去年8月就出現了，當時深圳二手房市場率先出現了降價的勢頭，不少炒房者開始拋售自己手中的房產。今年1月一位炒房者豎立在深圳南山區的一個超大廣告牌，為了盡快拋售手中的兩套二手房，炒房者不僅打上了“急售、一口價的字樣”，還特地寫上“贈送全新寶馬車和本田雅閣車”的字樣。由此可見，當時這位炒房者的心情是多么的著急，炒房炒成房東，對深圳很多二手房投資者來說，已經不是句玩笑話，而是一道抹不掉的傷口，來認識一下這樣的深圳炒房者。

　　炒房者小楊：“上帝要你滅亡就是先讓你瘋狂，確實就是這樣，現在已經沒辦法了，已經套進去了。”

　　說這番話的人叫小楊，今年28歲，是深圳二手房市場里眾多炒房者中的一個，別看現在的小楊愁眉緊鎖，可就在半年前，他還春風得意地在深圳的二手房市場里馳騁。

　　2003年年底，懷著淘金的夢想，小楊帶著6萬元積蓄從老家重慶來到深圳，2004年1月，在一位朋友的介紹下，小楊開始了他的第一次二手房投資，賺了6萬，當時讓小楊沒想到的是不到半年的時間就賺了6萬多塊錢，第一次投資獲得的高額回報，讓小楊嘗到了甜頭，為了更深入了解二手房市場行情，他干脆進入一家房地產中介公司當起了業務員，而就在這一年的9月，他又以更少的資金投入第二套二手房，僅僅三個月后，他又獲得了6萬元的回報。

　　從2005年起，越來越多像小楊這樣的投資客涌入了深圳的房地產市場，也就是從這一年的年底，深圳的住宅價格一改前五年連續穩定在均價每平米5000---6000元左右的狀態，陡然升至均價每平米7000元，2006年底，又迅速攀升至每平米9000元，而到了2007年上半年，深圳的住宅均價飚升到了每平米14000元。

　　張艾艾：“我們管這個樓盤價格叫海鮮價，海鮮價就是天天都不一樣，叫每天定價，就是包括小業主，他在放盤時，他也是海鮮價，開發商更是，價格調整上漲的速度都非常快。”

　　深圳市房地產研究中心主任王鋒：“應該在說從在05年以后市場出現這樣的變化一個很重要的因素，就是投資，或者進一步的說，就是大量的短線的投機炒作，對于房地產市場的穩定性，造成了很大的沖擊。”

　　小楊：“那時候是全民炒房，大媽賣菜的都要想辦法炒房，連我很多朋友，慢慢他們的親戚、同學過來，都炒，都盡情炒，人都瘋了。”

　　自稱已進入“瘋狂”狀態的小楊，在2007年的5月和6月先后投入80萬元，以每平米17000元的高價，連續購進了兩套二手房。

　　小楊：“就是想買過來之后就等它賺錢這個想法，人都瘋了，所以一瘋狂就出現問題了。”

　　小楊所說的問題，在2007年的7月底出現了，就在深圳房價瘋漲的同時，國家多項調控政策開始出臺。

　　張艾艾：“2007年3、4、5、6、7長達五個月的時間，基本上每一個月的交易量都是在1萬6千套，都超過了1萬6千套，最高峰達到了1萬8千套，那么到2007年8月份，調控政策是7月份出臺，8月份就變成9千套，8月份跟7月份比下調了大概40%，接近40%這個幅度。”

　　2007年，中國人民銀行分別于3月、5月、7月、8月、9月和12月先后6次上調存貸款利率，其中五年期以上貸款的基準利率由調整前的6.84%上調至7.83%，此外，央行還在2007年先后10次上調金融機構存款準備金率，將商業銀行的存款準備金率標準由9%上調至14.5%，創下20多年來的新高。

　　在提高貸款利率的同時，央行還針對第二套住房的貸款作出規定，對已貸款購買住房、又申請購買第二套以上住房的，首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。央行這一系列針對房地產市場的“組合拳”，把打擊的重點都對準了樓市里的炒房投機行為。

　　2007年8月，就在小楊買進他最后一套二手房后的一個月，深圳的住宅價格開始回落，到2007年12月，均價由最高時的每平米17000元陡降至15000元，到今年3月，均價下降到每平米13600元，降幅超過了20%。

　　小楊除去價格縮水虧掉的40萬元，還給記者算了一筆帳，目前他有三套房子無法出手，只能低價出租，每月的租金總共不到5000元，而他每月需要支付銀行的月供卻高達1萬元，對于沒有固定收入來源的小楊來說，這無疑是一個沉重的負擔。

　　但即使落到今天這樣的一個境地，小楊依然告訴記者，與圈內其他炒房者相比，他還算不上是最糟糕的，有些炒房大戶最多甚至買進二三十套房，欠下了幾千萬元的銀行貸款，他們每月僅月供可能就需要二三十萬元。

　　直接哄抬深圳房價的力量，當地房屋交易機構有個統計，過去一年中，深圳樓市上70%的購房者基本都是炒房人，實際購房自住的不到30%，年初國家實施的金融調控手段，正是切中了炒房者的要害，炒房的利潤被大大削減之后，房價拋售成了市場的主流，房價也是急速下跌，但就是如此，房屋的成交量也在日趨冷淡，最終導致了炒房者陷入資金鏈斷裂、進退兩難的境地，但有一個特殊的案例，在眾多深圳炒房者當中，有一個人是全身而退的，他就是被深圳房地產界稱作“獨行俠”的投資人鄒建民。來看看他的故事。

　　投資者鄒建民：“投資就是為了賺錢，問題是，你首先是以投資的心態要入市，不能以投機的那個心態入市。”

　　在深圳的房地產市場內已經闖蕩了近十年的鄒建民，始終向記者強調，他對自己的定義是“投資者”，而不是“投機者”，與很多炒房者深度套牢的窘境截然不同的是，鄒建民現在的日子過得很輕松，他告訴記者，早在2007年的4月，正當深圳房價瘋漲的時候，他就開始從深圳房市里脫身而出了。

　　到2007年7月底，鄒建民已經把以往購進的所有樓盤全部出手，而此時，國家和深圳市有關房地產市場的調控政策開始實施，深圳的房價也由此開始大幅下挫。

　　深圳市房地產研究中心主任王鋒：“應該說在去年央行出臺的一系列政策，在整個宏觀調控中占了非常重要的作用，提高了門檻，也調整了利率，這個對于進行因為炒作，主要是第二套房以上的，所以說對于這個炒作也是起到了非常明顯的作用。”

　　作為一名長期從事房地產市場研究工作的專家，王鋒認為，房地產投資作為一種正常的投資行為本身無可厚非，但是當絕大部分投資集中變為短線炒作的時候，房地產市場就會隱藏巨大的風險，根據房地產中介機構的估算，在深圳的住宅買賣中，目前依然存在30到40%屬于投資性的交易，而在2007年房價最高的時候，這個比例是高達70%。

　　王鋒：“我想對于這個市場它本身運行中有些問題我們是沒法解決的，這種投資和投機它是自發的，一旦它跟風起來以后，那么市場機制本身是沒法解決這個問題的，那么應該說我們的宏觀調控政策在這方面確實發揮了很大的作用。”

　　鄒建民：“這次的回調實際上是對過去的瘋狂做出了一種修正一種理性的回歸。”

　　“理性回歸”，是采訪過程中記者聽到的最多的一個評價，而對于深圳房地產市場的未來，業內人士也有著自己的看法。

　　鄒建民：“希望房價平穩，房價在一個投資價值范圍，在一個理性的范圍，沒有暴漲，也就不會有暴跌了。”

　　張艾艾：“07年之前的價格都算是合理的，你比如說，關內在一萬到一萬一到一萬二這個水平，那都是非常合理的。”深圳房地產開發商代表游文慶：“不希望暴漲暴跌，這是我個人也是這么看的，它應該是個理性的，慢慢的跟國家的經濟發展的水平，人民的收入水平，這個增長應該是成正比的，應該相匹配。”

　　對于深圳的房價未來的走勢，從開發商到中介公司再到購房者，大家都不約而同的表達了一個愿望，那就是平穩，而在深圳市房地產研究中心主任王鋒看來，這正是房地產市場健康發展的希望所在。

　　王鋒：“我們最終對于房地產市場的認識，應該說都是希望保持一個平穩的運行，無論是從政府，無論是從投資者，還是從發展商等等，從我們這個行業從各個方面講都是希望它能夠平穩的運行，一旦出現這種大起大落，暴漲暴跌，那么對各個方面都會造成損害的。”

　　半小時觀察：市場呼吁理性房價

　　深圳市國土房產局的成交數據顯示，4月30日深圳新房成交均價為每平方米9323元，跌破萬元大關，創下了去年10月以來的新低。在經歷了短時間高速上漲之后，深圳的房價又在一陣快速下跌中，回到了起點上。其實，深圳房價究竟多少才算合理，并不是我們今天真正要探討的話題，我們更希望從深圳房價的冷暖劇變中，看出一些市場應該發生的一些變化。

　　對于任何一個經濟體而言，價格的暴漲暴跌都是非理性的，房價也是如此。房價短期內大幅上漲可能使社會無力承受，短期內大幅下挫，也同樣有可能帶來各種風險。一是部分開發商資金鏈斷裂后，給商業銀行的貸款帶來風險，而開發商為了轉嫁危機，有可能引發樓價新一輪報復性反彈；二是二手房市場失去流動性，大量炒房者的個人住房按揭貸款出現風險。更何況樓市低迷，還會影響到多個相關產業，居民大宗消費也會下降，對整個經濟增長造成影響。

　　其實老百姓還是希望，在實現宏觀調控這個近期目標的同時，眼下當務之急是完善房地產市場的供應和價格形成機制，如果房地產市場不能維持與中國城市化速度相吻合的正常供應量，不能以價值來確定價格，驟冷驟熱的樓市必將成為中國經濟中的一個麻煩制造者。我們最終呼喚的，是一個健康的理性的房價。（記者：高揚 攝像：白羽）