包括物管質量差、一房多售、發布虛假廣告、貨不對板、房產證辦理慢
時報記者 蒙暉
誠信是企業永續經營的基石，而欺詐則將企業的聲譽毀于一旦。據有關部門統計，目前商品房銷售中的欺詐行為主要有9種：交付時間的欺詐、面積欺詐、質量欺詐、配套設施和裝修欺詐、物業管理欺詐、抵押欺詐、環境欺詐、合同欺詐和所有權欺詐。
本報聯合北京零點咨詢集團零點調查廣州分公司組織的“07廣州地產誠信調查”結果顯示，樓盤維權已成為廣大消費者關注的熱點話題。不少業主向調查員投訴了開發商的種種非誠信行為，其中，一房多售、發布虛假廣告、交樓標準貨不對板等五大問題最受詬病。
投訴1 物業管理質量差
建議：成立業主委員會行使選聘、解聘物業管理企業的權力
近日，記者從廣州市消委會了解到，由于許多物管公司服務質量不高、服務態度差，管理人員時常與業主發生沖突，導致消費者對物業管理的投訴呈上升趨勢，占房地產總投訴量約80%。
雖然大部分物管人員都能盡心盡職，但物管人員素質參差不齊的現狀仍難以掩蓋：少部分物管人員素質低下，損害、竊取業主財物，甚至侮辱、毆打業主。究其原因，一是行業發展不規范，相關法律配套不完善，且存在違法不究、執法不嚴的情況；二是對物管企業資質的評核不夠嚴格，眾多操作不規范的中小物管公司大量存在；三是許多物業管理公司由發展商建立，缺乏競爭動力，從而降低了對人才素質的要求。國家規定，物業管理從業人員必須持證上崗，但實際上，許多物業管理師和保安人員根本就沒有資格證。另外，物管公司對保安人員的招聘工作把關不嚴，相關的管理和培訓不到位，也是其中的重要原因之一。
根據我國2003年9月開始施行的《物業管理條例》，業主大會履行“選聘、解聘物業管理企業”的職責，選聘、解聘物管企業“必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過”。因此，業主雖然有權更換物管公司，但必須通過業主大會的投票來解決。一些小區在更換物管公司時，之所以遭到開發商和舊物管公司的阻撓，多因業主或業委會沒有按照法律規定的程序來執行。而對于一些還沒有成立業主委員會的小區來說，成立業主委員會是當務之急。時報記者 蘇華俊
投訴2 房產證辦理慢
建議：簽訂商品房買賣合同時約定房產證辦理時間
日前，零點調查廣州分公司與信息時報對廣州居民進行訪問調查。調查發現，在207名受訪業主中，半年內能拿到房產證的僅有13%，48%的受訪業主要在一年以后才能拿到房產證，8%的業主表示所住小區沒有房產證。這反映廣州住宅小區辦理房產證比較拖延。作為房產證歸屬者的小業主，是其中最終也是最大的受損者。
“從開發環節的批地到最后出房產證，要蓋300多個章。”廣州市房協、學會名譽會長陳敦林對記者說，辦證遲原因復雜，主要牽涉三方面的因素：一是開發商未交齊地價、開發環節不規范；二是政府行政主管部門原因；三是業主方面的原因，如未按時收樓等等。據城啟集團總裁陳繼敏粗略估算，屬開發商原因的辦證難占了預計賠償量的1/3左右。一般來說，小型企業的遲辦證，原因以遲交地價為主。“只要開發商開發各環節手續清晰、資料齊全，商品房交樓后辦房產證并不難。”廣州市房地產交易中心有關負責人強調。
有業內人士分析，一些業主之所以至今仍未拿到房產證，絕大多數是因為開發商未能向政府交齊土地使用費、報建費、稅金等而不能通過大確權驗收。專家建議，預購人在與開發商簽訂商品房買賣合同時，應對辦理房產證進行明確約定，以保障自己的合法權益。
時報記者 蘇華俊
投訴3 一房多售
建議：買房前先到陽光家緣調查該樓盤的權屬登記和抵押情況
零點調查對廣州173位業主進行調查發現，僅有5.7%的受訪者或他們的親人、朋友遇到過一房多售的問題，這說明廣州地區“一房多售”的現象比較少，在一定程度上反映了廣州房地產市場秩序相對比較規范。但另一方面也說明“一房多售”現象在廣州還是存在的，有關部門仍需加強管理。
幾位接受時報采訪的律師均反映，前幾年出現過一房多售比較典型的案例，嚴重損害消費者權益，但隨著預售制和房產權屬登記的完善，此種現象目前已越來越少。幾位律師談到“一房多售”，都提起番禺區某某花園的典型案例。據悉，番禺區某某花園的假按揭、重復抵押和一房多售事件中，受害小業主近400多戶，所涉金額達2億元以上。據了解，“一房多售”主要是由于開發商資金鏈斷裂，將一套商品房同時賣給兩個以上購房者，開發商可借此騙取銀行的貸款和客戶的購房款，而消費者的房產證則無法辦理。這嚴重擾亂了房地產市場規范，侵犯了消費者的合法權益。針對此種情況，廣東源通律師事務所段戎倫律師提醒市民，買房前先到陽光家緣調查該樓盤的權屬登記和抵押情況。
廣東正大方略律師事務所余樹林律師認為，開發商在資金鏈斷裂時一房多售，騙取銀行貸款，可能涉及到合同詐騙問題，可以提請公訴。一房多售現象雖然少見，也暴露了監管部門不到位、對違法行為處罰不利等問題。
廣東勝倫律師事務所劉繼承律師介紹，一房多售性質惡劣，按照最高法院的司法解釋，一房多售屬于欺詐行為，最高可以按“退一賠一”的原則賠償，也就是說，原本價值30萬元的房產一房多售提請訴訟處理，最高可獲得60萬元的賠償。
時報記者 蒙 暉
投訴4 交樓標準貨不對板
建議：及時保留證據，盡快向開發商提出維修
記者從廣州市消委會了解到，房屋裝修、建材投訴是去年商品房投訴的四大熱點之一，主要表現為：貨不對板，交付使用樓房的裝修材料與樣板房所用材料不一致，降低材料等級、降低施工等級，將損壞的材料用在隱蔽位置，甚至使用假冒偽劣產品等。
受訪者向零點調查員投訴，一些裝修標準號稱800~1000元/平方米，但是少數開發商和一些資質不足的小建筑隊為了節約成本賺取高額利潤以次充好。監管部門或難以監管或被人收買，睜只眼閉只眼，害苦了消費者。
在商品房銷售過程中，貨不對板引起的糾紛很少能像其它類型消費品一樣做到“包退包換”。那么，貨不對板該如何避免、如何維權呢？廣州人民時代律師事務所程根球律師提醒消費者，簽訂合同之前要仔細審查條款，有條件的話要將自己關心的一些質量問題寫進合同，以利于日后維權。
廣東勝倫律師事務所劉繼承律師建議，業主入住后如發現質量問題，應盡快向開發商提出維修，通常施工單位在開發商處會繳納5%的質量保證金，在質量保證金未退回之前，施工單位通常不會推委維修工作。業主發現房屋質量問題后要及時保留證據，如拍照等，邀請物管公司確認，以利于評估損失解決問題。
時報記者 蒙 暉
投訴5 虛假廣告
建議：多渠道了解分析項目情況
在過去的一年里，房地產消費投訴數量雖然有所下降，但依然高居各項消費的榜首。房地產廣告發布的虛假信息所產生的誤導作用，恰恰是房地產投訴依然高居第一的重要原因。
彭清正律師認為，房地產領域僅靠《廣告法》的約束是不夠的。“房地產產品在上市的時候應真實、完整、準確地發布信息，從而從立法的層面盡量消除房地產廣告的誤導性成數。”
從過往的房地產糾紛案例中可知，消費者獲取樓盤的信息，基本只有廣告這一種方式。這既有房地產開發商的原因，也與消費者自身預防性維權意識薄弱密不可分。消費者應該多渠道地進行了解、分析，作出適當的甄別判斷后才作出理性的消費行為。“遺憾的是，由于政府的公共信息披露系統較為單一，消費者沒有辦法去了解更多信息，因而無法作出理性、正確的消費行為。”
消費者如何應對花樣百出的房地產廣告？彭清正律師建議，首先，消費者在交易過程中必須把相關的信息資料、廣告資料與房地產交易文件系統保存，作為以后談判、協商乃至訴訟的證據；其次，出現問題時及時求助專業、權威的維權機構，以便能夠及時得到專業的維權指導；最后，對具有普遍意義、明顯欺詐的行為，應及時通過相關政府部門或維權機構及時制止，以免給其他消費者帶來更多、更大的傷害。
時報見習記者 李東元