針對北京市場出現(xiàn)的“捂盤惜售”現(xiàn)象，日前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委約談了涉嫌捂盤的15家房地產(chǎn)開發(fā)商，并表示，一旦確認(rèn)將從快懲處，并立刻予以曝光。
此舉在業(yè)內(nèi)引起了很大反響。昨日，一些開發(fā)商在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，延期開盤和分批放量是開發(fā)商正常的市場行為，若政府插手太多，不利于市場發(fā)展。
市場：多數(shù)樓盤已賣完？
日前，有媒體報道稱，近期，北京有多個樓盤發(fā)生 “捂盤惜售”的情況，從交訂金排號到正式開盤的時間長達(dá)2、3個月，其間銷售均價不斷上漲。不少樓盤采取“多次開盤，當(dāng)日售罄”的營銷方式。
昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了位于北京市朝陽區(qū)慈云寺橋東部的4家樓盤。在一家知名樓盤的售樓處，銷售人員在悠閑地看小說，并告訴記者，房子已經(jīng)賣完。至于下一期項目何時開盤，他表示要看開發(fā)商的安排，目前還不能給出確定的時間。
該銷售人員對記者說：“建議你9、10月份再來看，那時是銷售旺季，肯定會有不少房源放出。”該銷售人員表示，剛售出的一棟樓盤的均價為20000元/平方米。而記者查閱歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年年初時，該項目的價格僅為16500元/平方米。
在其他3家項目處，記者得到了幾乎同樣的答復(fù)。而且?guī)准沂蹣翘幍匿N控表上，都貼滿了紅色圓形標(biāo)志符，代表房源已經(jīng)售出。
“企業(yè)自動控制銷售進(jìn)度的現(xiàn)象早就存在，是一種正常的市場行為”，一位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者表示，“只是在如今房價大漲的情況下，才顯得十分要命。”
亞豪機(jī)構(gòu)品牌推廣部總監(jiān)郭毅在前天接受記者采訪時表示，今年以來，開發(fā)商每月的推盤量都差不多。但以往的單次推盤量多達(dá)幾百套，近期已經(jīng)降到100套甚至幾十套，推盤頻率卻在加快。
北京市建委：一旦確認(rèn)將嚴(yán)肅查處
針對北京市場的捂盤現(xiàn)象，日前，北京市住建委公開表示，截至7月13日，已對15家涉嫌存在捂盤現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談告誡，并要求在七日內(nèi)完成整改。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對于確實存在違法、違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，一經(jīng)查實，將依法嚴(yán)肅查處，并會及時通過新聞媒體曝光。該負(fù)責(zé)人稱，由于捂盤行為并沒有被核實，還不能公開這15家開發(fā)商的名單。
記者從北京市住建委了解到，從7月2日開始，市住建委啟動房地產(chǎn)“市場秩序?qū)ｍ椪卧?rdquo;行動，對北京市6月份新開盤的項目進(jìn)行檢查，重點(diǎn)查處不按期開盤銷售、公示不全、現(xiàn)場銷控表與網(wǎng)上銷售進(jìn)度不符等違規(guī)行為。截至7月10日，共檢查今年6月取得銷售許可的銷售項目25個。
開發(fā)商：政府不應(yīng)插手太多
前述開發(fā)商向記者表示，開發(fā)商看漲房價，從而自動調(diào)整銷售進(jìn)度，這是無可非議的事。政府“一刀切”地控制銷售，并不是一種很好的調(diào)整方式。
陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖持同樣的觀點(diǎn)。他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，強(qiáng)制銷售會給企業(yè)的營銷策略帶來很大影響，從而影響其銷售和和盈利情況，“沒有遵循市場經(jīng)濟(jì)的基本模式。”
華業(yè)地產(chǎn)副總裁、中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰對記者表示，根據(jù)北京市建委的相關(guān)規(guī)定，房企取得預(yù)售許可證3天后必須開盤，沒有經(jīng)過備案的房屋必須銷售。而1994年通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅確立了商品房預(yù)售制度，并未對銷售期限進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。因此，企業(yè)自動控制銷售進(jìn)度的行為“不違法，但違規(guī)”。
陳云峰稱，在這種制度下，政府和企業(yè)的行為都無可指責(zé)，但由于開發(fā)商對策良多，實際處理中可能會遇到很多困難，處理結(jié)果也很難得到老百姓的滿意。
范小沖表示，政府的角色應(yīng)該是制定規(guī)則，并通過控制開工面積、調(diào)整發(fā)證節(jié)奏等方式來調(diào)整市場供給狀況，而不應(yīng)該插手到企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)。
他還認(rèn)為，房價由市場需求雙方的博弈而決定，捂盤惜售現(xiàn)象短期內(nèi)可能會改變市場供給狀況，但并不會對房價真正產(chǎn)生影響。
專家觀點(diǎn)：警惕形成“價格聯(lián)盟”
“不管‘公示’還是‘約談’，處罰力度都是很溫和的。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長陳國強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
陳國強(qiáng)表示，個別樓盤的捂盤行為不會對市場帶來太大影響，但如果這種現(xiàn)象普遍存在，一旦形成“價格聯(lián)盟”，就會扭曲市場，這一點(diǎn)需要警惕。他表示，預(yù)售制度才是問題的根本所在。
陳國強(qiáng)稱，預(yù)售制度和按揭制度一樣，在很大程度上緩解了企業(yè)的資金問題。“如果只有建成房子后才可以銷售，那么企業(yè)的建設(shè)資金來源就會十分緊張。”
但陳國強(qiáng)表示，預(yù)售制度是政府制定的市場規(guī)則，很難被打破，但可以合理利用。他表示，即使在現(xiàn)有的制度下，企業(yè)也可以通過延期拿證、定高房價等方式來達(dá)到捂盤的目的。
陳云峰則對記者表示，爭論的一個重要背景在于如今的房價上漲過快，房地產(chǎn)行業(yè)明顯表現(xiàn)出“民生”的一面。而此前，開發(fā)商捂盤惜售的行為屢見不鮮，政府卻從未有如此大的動作。