記者 賴大臣/文  王曉瑩/圖

　　正當人們還在為“第二套房”糾纏不清之時，物業稅即將實施的消息又接踵而至。和提高第二套住房首付比例相比，物業稅的實施無疑對樓市的虛火更具殺傷力。首付提高了，沒錢的第二套房子可以不買，有錢的對于提高10%的首付又不在乎，投資地產不行還可以投資股市，但是物業稅就不一樣了，只要房產在你手里你就要交錢，一個是遏制房產的提前消費，一個是動了自己手中的奶酪，孰重孰輕一目了然。

　　據新華社報道，國家稅務總局相關負責人10月12日在稅務總局前三季度稅收情況新聞發布會上表示，目前正在積極穩妥地進行物業稅出臺前的準備工作。有分析人士指出，這一動態傳遞的信息意味著物業稅從“空轉”到落實或許僅剩下一步之遙。

　　據了解，早在2003年，稅務總局和財政部就先后批準了北京、江蘇、深圳等6個省市作為試點先行單位，進行房地產模擬評稅試點，但是由于牽扯面過大，物業稅一直處于研究階段。而今年又批準了河南、安徽、福建、大連4個地區部分區域作為房地產模擬評稅擴大試點范圍。還有消息稱，北京、上海等地今年年內將進入實質性階段，明年初，物業稅將在全國范圍內開征。

　　持有環節加稅進一步打擊房地產投機行為

　　其實從2005年的“新舊國八條”到2006年的“國六條”對房地產的宏觀調控，一項重要的內容就是打擊房地產的投機行為，排擠房地產市場非自住需求，打擊開發商囤地行為，并且國稅總局先后出臺了不滿五年房屋上市交易征收全額營業稅和征收20%的個人所得稅的規定，借此打擊投資者的短期投機行為。同時，在今年初開始清算土地增值稅，打擊開發商的囤地行為。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強認為，目前政策調控主要集中在出讓、開發等環節，但是對持有環節并沒有政策要求。根據去年北京市統計局的調查數據顯示，北京市擁有兩套及兩套以上住房的占擁有房屋人數的20%，也就是說1/5的北京人擁有兩套住房，然而這些房屋有大部分處于空置狀態。

　　“我愛我家”副總經理胡景暉介紹說，目前北京二手房的總存量大約有500萬套，而按照6%的正常流轉量來算的話，北京每年的二手房交易量應該在30萬套左右，但是實際的情況是北京市場上的二手房交易量遠遠低于這個數字，去年的交易量僅僅為7.5萬套。胡景暉認為，造成這種現象出現的主要問題是沒有對保有環節征收任何稅費，如果一旦開征物業稅，這將增大持有成本，從而能激活二手房市場。從目前實施的一些調控政策看，主要還是打擊短期投機行為，而物業稅的實施則更多的是長遠行為。

　　陳國強介紹說，所謂的物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。21世紀不動產中國區總裁Bill先生也認為，中國部分城市征收物業稅，將對投資性購房需求產生一定的抑制作用。他表示，推動目前房價上漲的重要動力，是需求尤其是投資性購房需求過于旺盛。近年來，國家宏觀調控在加大中低價位、中小套型住房供應的同時，更多著眼于控制投資性需求、抑制投機性需求。提高住房首付款比例、調高第二套以上住房的房貸利率等政策，影響最大的就是投資性購房需求。

　　同時，陳國強還認為，物業稅在打擊房地產投機時，也在打擊地方政府把土地出讓金作為重要財政收入的行為。

　　出讓金有望取消土地年租制代替出租制

　　物業稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要的原因是，現行的土地稅收政策在出讓土地時，各種稅收一次性繳納。對于地方政府來講，批地的收入是除國有資產外最大的一塊金礦。在短期看來，地批得越快，地方經濟就發展得越快。但這種急功近利的做法實際上是飲鴆止渴，其結果自然是土地失控、金融風險急劇攀升。

　　而物業稅的開征，將改變以前一次性付清土地出讓金行為，而改成每年上繳，這樣一來，不僅政府可以從中獲得可觀的土地增值收益，同時以稅收的形式稅款將直接進入國庫，地方政府的批地沖動將會得到一定程度的遏制。同時，他指出，在物業稅開征后，政府每年通過物業稅還獲得土地收益，而土地出讓金就已經名存實亡了，同時以前執行的土地批租制也面臨著向土地年租制的轉變。

　　中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞介紹說，目前我國實行的是一種土地批租制，國家享有土地的所有權，政府一次性出讓若干年的土地使用權后，并一次性收取出讓期內各個年度地租的貼現值總和（土地出讓金）。批租制的好處在于地方政府可以一次性收齊土地出讓金，投入到城市的基礎建設中去。但是也存在著一定弊端，一次收齊地租在一定程度上導致了土地的價格過高，從而助長了房價的上漲，此外，還容易造成地方財稅收入的不平衡，比如上任官員出售的土地獲得較多的財政收入，這樣將會導致其繼任者在土地方面的財政收入匱乏。

　　而土地年租制與土地批租制相比較，主要區別體現在以下兩個方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出讓初期一次性收取出讓期限內的全部土地租金，而是按年度分別收取土地租金。二是每年調租，土地年租制按年收取的租金不是固定不變的，而是每年調整土地的租值，這樣政府還可以享受土地增值帶來的一部分收益，也利于租賃者隨時調整投資方案，避免出現閑棄土地。

　　稅費合并開發成本下降　房價有望下調

　　陳國強認為，物業稅的開征可能會將現行房地產稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項稅費合并，轉化為房地產保有階段統一收取的物業稅，并統一內外稅制，取消房地產使用環節的各種收費，實現稅不重征。

　　物業稅將改變目前對房地產項目實行的多稅種、多環節、重復課稅的現狀，把現行房地產運行過程中具有稅收性質的政府行政收費并入物業稅“遺產與贈與”稅目。另外，將契稅并入印花稅，以簡便稅制，降低不動產交易成本，同時針對土地增值稅存在的邊際稅率過高問題，取消60%一檔稅率，保留其余三檔稅率。

　　在具體實施中，物業稅很可能以房地產的市場平均價格為基本計稅依據，沒有市場平均價格的，以評估值為計稅依據；鑒于中國地區之間經濟發展極不平衡，國家只規定物業稅0.1%—3%的幅度稅率，由地方根據本地區的收入水平和應稅房地產的位置和用途，具體確定適用稅率。

　　此外，物業稅實行按年計稅、分兩次繳納的方式，并在物業稅開征的初期，減免稅的范圍可適當放寬，法定的人均免稅面積可定為25平方米，這樣包括農村在內的大多數居住用房可以不必承當物業稅的負擔，而且只保留對公共設施、軍事部門、行政機關等用房用地的免稅。

　　其實，物業稅的實施在一定程度上降低了開發商的成本，如果折算到房價中應該會對房價的下調起到積極作用。

　　商報鏈接

　　目前房地產領域所涉及的稅種

　　■涉及土地使用的稅收：包括農地占用、土地使用、契約、土地增值等稅收。

　　■涉及建設中的稅收：包括每一單項產品生產和施工企業的營業稅、營業稅附加，及提前預做的營業稅利息。

　　■涉及企業所得的：所得稅和提前預繳的所得稅利息、預繳的土地增值稅及利息。

　　■涉及房產或土地轉讓交易的營業稅、契稅、房產稅、房地產稅、土地增值稅、所得稅。

　　■涉及房屋出租的營業稅、房產稅、所得稅、契約稅。

　　■涉及物業管理的營業稅、所得稅等各種稅收。

　　■其他產生合約的印花稅等稅收。


　　物業稅推進時間表

　　2003年，十六屆三中全會指出：“實施城鎮稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關稅費。”

　　2006年，北京等6城市開始物業稅空轉實驗。

　　2007年1月25日，國稅總局下發的《2007年全國稅收工作要點》將“研究物業稅方案”列入2007年的工作范圍。

　　2007年全國“兩會”期間，提交十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告草案中，也提及要“研究開征物業稅的實施方案”。9月中旬，財政部和國家稅務總局在北京召開了房地產模擬評稅擴大試點動員和培訓會議。