今年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，對(duì)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、業(yè)主大會(huì)的設(shè)立、業(yè)主共同表決的事項(xiàng)及表決規(guī)則等作出了法律規(guī)定，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》也進(jìn)行了相應(yīng)修改。昨天，上海市房屋土地資源管理局公布有關(guān)規(guī)定，對(duì)涉及物業(yè)管理的一些具體問(wèn)題作出解釋。
業(yè)主投票：一證一票
《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)表決采取“專有部分面積”+“業(yè)主人數(shù)”的雙重計(jì)算規(guī)則，選舉業(yè)主委員會(huì)、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；維修資金使用等重大事項(xiàng)，則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
那么，如何確定“專有部分面積”和“業(yè)主人數(shù)”？上海房地資源局印發(fā)的《關(guān)于貫徹實(shí)施〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉 做好本市物業(yè)管理有關(guān)工作若干意見(jiàn)的通知》對(duì)此進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定：計(jì)票主要依據(jù)為產(chǎn)證。
———業(yè)主“專有部分的面積” 按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載或者房屋銷（預(yù)）售合同確定的建筑面積計(jì)算，不包括停車位建筑面積。建設(shè)單位作為業(yè)主，其“專有部分的面積”為未銷售的物業(yè)建筑面積，不包括依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)、停車庫(kù)、配電房、垃圾房以及不能單獨(dú)辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)的建筑面積。“建筑物總面積”為所有業(yè)主享有“專有部分的面積”的總和。
———“業(yè)主人數(shù)”按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定，一個(gè)產(chǎn)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預(yù)）售合同數(shù)確定，一份合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。
根據(jù)新的投票規(guī)則，開(kāi)發(fā)商如果只辦理了一張“大產(chǎn)證”，業(yè)主人數(shù)也只能算“一人”，而一個(gè)業(yè)主如果在小區(qū)擁有多套房產(chǎn)并且分別辦理了產(chǎn)證，則可根據(jù)產(chǎn)證數(shù)計(jì)為“多人”。
費(fèi)用分?jǐn)偅合葟?ldquo;約定”
《物權(quán)法》對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙洳扇〖s定優(yōu)先原則，第八十條寫(xiě)道，“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”
對(duì)此，上海分別就業(yè)主大會(huì)成立前和業(yè)主大會(huì)成立后如何約定進(jìn)行了規(guī)范。
———業(yè)主大會(huì)成立前，建筑物及其附屬設(shè)施的維修、更新、改造、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用分?jǐn)偦蛘呃梦飿I(yè)共有部分所獲收益分配，按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定執(zhí)行，即主要按照房屋建筑面積比例計(jì)算。
———業(yè)主大會(huì)成立后，則可以通過(guò)管理規(guī)約等方式對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的維修、更新、改造、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用分?jǐn)偦蛘呃梦飿I(yè)共有部分所獲收益分配進(jìn)行約定。沒(méi)有約定或者約定不明的，按照房屋建筑面積比例計(jì)算。
業(yè)主公約：也要“變臉”
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主自我管理的合約名稱發(fā)生了變化，修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》也相應(yīng)將“業(yè)主公約”更名為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”更名為“臨時(shí)管理規(guī)約”。同時(shí)，由于投票規(guī)則、計(jì)票方式等的變化，原業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約的部分內(nèi)容也出現(xiàn)與上位法不一致的情況。
因此，昨天公布的《通知》規(guī)定，《物權(quán)法》施行前制定的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主臨時(shí)公約》，部分條款與《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定相抵觸的，應(yīng)在2007年10月1日之后，按照《物權(quán)法》的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)原《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》進(jìn)行修訂，并在下一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)時(shí)，提交業(yè)主大會(huì)表決。