從改善供求關系入手 抑制房價不妨亮出三大利器
焦點房地產(chǎn)網(wǎng) hrb.focus.cn 2006年11月28日08:44 中華工商時報
張偉娜
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近來，房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象有所緩解，但房價過高問題還是尤為突出，消費者期待的房價回落并沒有出現(xiàn)。今年由于國家相關政策的出臺，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%。專家指出，房地產(chǎn)價格上漲過快主要源于市場供求關系失衡。國家應繼續(xù)采取調(diào)控措施，在保障市場穩(wěn)定的前提下，從改善供求關系入手，著力解決房價過高問題。

經(jīng)適房土地供應不低于70%


國家為了保證中低價位、中小套型普通商品房的供應量，在今年5月出臺的《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中推出一項有力措施，規(guī)定中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用房)和廉租住房的年度土地供應量，不得低于居住用地供應總量的70%；同時，繼續(xù)停止別墅類項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應。


專家建議，各級地方政府在制訂土地開發(fā)供應計劃時，應充分保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，避免在這一塊土地供應上不增反降。


目前，我國房地產(chǎn)市場的最大問題是，供應結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不對應。


我國的住房需求主體都是中低收入的普通居民家庭，住宅供給理應以大眾化需求為主。但據(jù)統(tǒng)計，我國250個地級以上城市中，70%還沒有完全實施廉租住房制度，保障面不到4%；經(jīng)濟適用房開發(fā)投資出現(xiàn)負增長，目前只占商品住宅總投資的5%。相關人士指出，只有加大經(jīng)濟適用房的投入量，才能有效改善我國房地產(chǎn)市場供應的結(jié)構(gòu)性矛盾，起到平抑房價的作用。


二、三級市場發(fā)展加快


國家在加快發(fā)展住房二、三級市場時，專家建議應采取有針對性的政策措施，如建立優(yōu)化的稅收體系，以減少交易環(huán)節(jié)，降低交易費用；制定嚴格而切實有效的房地產(chǎn)中介行業(yè)市場準入制度；健全住房交易市場法律法規(guī)，促進住房交易形成健康有序的流通秩序等。同時，國家還應重視實施“差價換房”“分期付款售房”、“租賃住房”、“預先訂房”、“流通現(xiàn)房”等多種銷售方式，從而實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的供求平衡。


業(yè)內(nèi)人士透露，目前歐美國家房地產(chǎn)交易量的80%左右集中在二手房上，每年約有5%的存量房進入住房二級市場，而我國住房二級市場的交易量卻明顯偏低。如北京，今年二手房的預期交易量為10萬套，這與北京市3億平方米的存量相比極不相稱。如果住房二級市場得到充分發(fā)展，北京每年將有1500萬平方米、約25萬套二手房進入市場，再加上房屋租賃市場，必將大大緩解住房供給的壓力，有利于穩(wěn)定住房價格。


對于房價，人們勢必聯(lián)想到價格如漲勢仍然不降，那么新一輪調(diào)控措施將有可能出臺，相繼新的信貸調(diào)控政策也會有新的動向。建設銀行有關負責人表示，今后建行將更加注重對房地產(chǎn)市場趨勢的分析和判斷，在風險可控的前提下，加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務。一方面，繼續(xù)向住宅市場要份額、要效益，加大住宅信貸投入在開發(fā)貸款中的占比；同時，實行差別化服務，今年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款將主要投向經(jīng)營管理水平高、資產(chǎn)質(zhì)量好的分行和住房市場發(fā)展良好的重點城市。


中國銀監(jiān)會負責人則表示，今后將嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行將按照審慎經(jīng)營的原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。另外，為抑制房價過快上漲，監(jiān)管部門還將視情況有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。


征稅重心應轉(zhuǎn)向保有


專家建議，房地產(chǎn)調(diào)控政策必須圍繞供給和需求兩方面進行，在調(diào)控需求方面應將房地產(chǎn)稅征收的重心從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)。


為了抑制房地產(chǎn)投機需求，國家應考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅；同時，征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時的資本獲益稅，使房地產(chǎn)漲價收益的一大部分回饋給社會。國家還應在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)適當征收消費稅，現(xiàn)階段可只限于別墅、高級公寓等高檔住宅，這將有效抑制投機需求和過度消費行為國家在征收消費稅時應確定一個上限，如人均20平方米可以不征收稅，超過這個上限則按累進制征稅。


據(jù)了解，房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。通常情況下，供給快速增長，空置面積又很大，房地產(chǎn)價格不應該持續(xù)上漲。有關專家指出，之所以出現(xiàn)這種異常現(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機性需求造成的。我國現(xiàn)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟風險，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。