業主在買房時，就必須給房子支付一筆“養老金”，這筆住宅專項維修資金用于將來房屋的維修。然而，當不少小區需要拿這筆錢給房子“養老”時，業主們卻遭遇了有錢難取的尷尬。截止到今年2月底，北京共收住宅專項維修資金188億元，但只有158個小區使用了3073萬元的住宅專項維修資金。

　　近日，記者走訪了朝陽、海淀、崇文的部分小區，對住宅維修專項資金的劃轉與使用情況進行了調查。

　　劃轉維修金三年未果

　　朝陽區迎曦園于2002年4月交房，業主入住至今已有7年多。2006年，迎曦園業主委員會開始申請劃轉維修資金，但至今仍未劃轉成功。

　　2006年，小區業委會得知可以申請劃轉維修資金，便開始向市住建委遞交申請。同時，業委會召開業主大會，通過決議，指定光大銀行為開戶行，開設業委會的賬戶，并且還派專人核對了維修資金的賬戶，了解各項明細。此后，業委會主任王孝英多次前往市住建委等相關部門，詢問劃轉事宜，但一直沒有得到準確回復。

　　從去年底開始，小區的電梯故障不斷，飲用水設備也需要改造。改造水泵、維修電梯，業主委員會首先想到的是動用維修資金。根據規定，北京市所有商品住宅專項維修資金，委托光大銀行代管。如果動用維修資金，各小區業委會可以向北京市物業服務指導中心提出申請，經批準后，將資金劃轉到小區業委會專門的賬戶內。

　　業委會主任王孝英說，市里有劃轉的政策，并將審批權限下放到區里，但是區里的劃轉辦法沒有細則，所以維修資金劃轉不了。這樣，小區的維修項目目前無法展開，只能等待。

　　王孝英說，如果年底還無法劃轉維修資金，衛生局就不負責驗水質，這一點讓業主們非常擔心。不僅如此，她認為經業主大會決議后，如果能將維修資金用于投資，業主會獲得更大的收益。

　　維修金一年利息61萬

　　海淀區太月園于1999年交房，共有1930戶居民。2006年9月，小區業委會開始向市建委申請劃轉住宅專項維修資金。按照市建委規定的申請程序，業委會經過5個多月的努力，終于在2007年2月成功劃轉了維修資金，業主開始自主管理維修資金。

　　業委會主任王嘉吾介紹，申請過程中最難的就是逐戶核對維修資金的賬單。王主任十分熟悉小區各戶的情況，再加上財務總監出身，她用了一個多月時間完成小區的對賬工作。之后，她將所有賬目制作成棋盤式明細賬，這樣各戶繳納維修資金的情況就一目了然了。

　　2007年11月，業委會將1600萬的維修資金存到了光大銀行的專用賬戶上。一年后，1600萬變成了1661萬9千200元，其中61萬9千200元就是1600萬本金的利息。王主任說，劃撥之前沒想到維修資金居然能有這么高的收益。

　　王主任說，他們能得到這些利息是幸運的。因為從2007年1月開始，北京市的住宅專項維修資金開始按照3%的利率計息。而此前的10多年，這項資金，一直是按0.72%計息的。目前，除了用于小區公共設施的維修外，其余的資金仍存在專門設立的賬戶中。

　　業委會代征業主意見

　　崇文區東花市北里小區業委會于2007年成立，并建立了賬戶，業委會將小區內的商品房公共維修基金申請劃撥到賬戶上，資金主要用于小區內公共設施的大型維修工作。

　　所有商品房的維修都是由物業負責，除去日常的公共設施維護是從物業費中出，大修項目物業需要向業委會申請，征得三分之二業主同意后，物業才能夠使用公共維修基金，由業委會代表業主，對維修施工進行監督。據物業經理朱先生介紹，業委會的工作大都是由物業代替完成，比如需要維修時，挨家挨戶去敲門征詢業主意見，通過后再去向業委會申請公共維修基金。“有的時候碰上急需維修的，都是物業先墊付邊征集業主意見邊維修，業主們都挺支持的，事后再找業委會補回維修費”。

　　去年年底到現在，業委會換屆改選工作一直在進行之中，所以業委會管理處于真空狀態。朱經理說，“目前公共設施維修所使用的費用都是由物業墊付的，但是物業的服務業主認可，業委會換屆結束錢都會補上的”。

　　朱經理介紹說，在東花市北里小區，仍有許多房子屬于過去的單位分房，當初沒有公共維修金這一說法，房子的維修金都在各產權單位，不歸業委會管理。但是公共設施需要大修時，產權單位依然要求物業征詢業主們的意見，這樣沒有業委會的配合，工作會很難做。“去年有房子漏水，需要重做防水，業主意見征詢了半年的時間，只有不到一半的業主同意，所以物業只能拿出日常維護的錢來進行局部修繕”。

　　朱經理稱，目前業委會賬戶中能夠利用起來的錢只有百分之二到三，只是做些維修工作用，根本談不上利用。

　　現狀：

　　存錢容易取錢難

　　近日，有媒體報道，截止到今年2月底，北京共收住宅專項維修資金188億元，但只有158個小區使用了3073萬元的住宅專項維修資金。當初買房時，業主們存錢容易，可等到需要用錢的時候，劃轉資金卻比登天還難。

　　問題一　劃轉辦法缺乏實施細則

　　據市住建委工作人員介紹，目前，本市各區縣進行住宅維修專項資金劃轉均參考由建設部出臺的住宅專項維修資金管理辦法。但記者了解到，在具體實施過程中，不少小區都遇到了有政策沒細則的麻煩。由于缺少劃轉資金的具體辦法，業主們只能一等再等。

　　問題二　業委會不成立維修金難劃轉

　　一些業委會申請劃撥但未獲批準的原因是多方面的，太月園小區業委會王主任認為，其中重要原因是小區的維修資金賬目不清，業委會應邀請專業財務人員來完成對賬工作。

　　此外，記者了解到，在出現小區業主委員會之前，北京市商品住宅專項維修資金全部由市住建委代管。因此，作為劃轉資金的重要中介，不少小區的業委會長期無法正式成立、業委會換屆改選都是影響住宅維修專項基金劃轉的主要因素。

　　管理：

　　儲蓄比投資“靠譜”

　　在走訪中，迎曦園業委會主任向記者透露，如果能成功劃轉維修資金，希望能通過投資，獲得更大的收益。“利滾利”的想法聽起來確實很不錯，但在已成功劃轉了這筆錢的小區里，大多數業委會還是采取了相對穩妥的儲蓄管理的辦法，海淀太月園業委會王主任表示，由于各項投資均需經業主大會決議通過，其間可能會延誤投資時機，所以將維修資金存放在銀行賬戶里是比較穩健的選擇。

　　律師說法：

　　業委會自主管理便于支取

　　房地產律師秦兵說，公共維修基金是由業主在購買房屋時繳納，預作未來房屋維修之用。因此，這筆錢的初始產權歸屬十分清楚：它屬于業主，更準確地說，屬于同一個物業、或者小區的全體業主共同所有。作為房屋的“養老金”，這筆錢對小區設施的維護至關重要，尤其是高層建筑，電梯等設施的養護都要靠這筆錢來維持。因此，在需要時能及時使用是業委會自主管理這筆錢最大的好處，想要成功劃轉，就要成立強有力的業委會來進行運作。尚未成立業委會的小區如果有使用需要，可以全小區、全樓居民或居民代表去房管局協商。如果小區業委會依照程序卻一直無法成功劃轉維修資金，可通過集團訴訟的方式爭取權利。

　　鏈接：

　　公有住房的售后維修資金劃轉參照《住宅專項維修資金管理辦法》和《關于發布北京市專項維修資金使用管理辦法（試行）的通告》。在業委會成立前，公有住房售后維修資金原則上不得使用。業主大會成立后，經業主大會決議，由業委會在銀行開立賬戶，存儲公有住房售后維修資金。業委會開戶后，向代管的北京市住房資金管理中心提出申請并簽訂移交協議，北京市住房資金管理中心將業委會所轄范圍內公有住房售后維修資金劃轉到業委會賬戶。

　　公有住房售后維修資金業委會成立前原則上不用（記者吳旖旎 鄧杭 實習記者李川）