二套房貸總體偏緊

　　目前北京各家銀行對于二套房貸的政策總體偏緊。工、農、中、建四大國有銀行對此的表態基本相同，即嚴格執行國家相關政策，首付款不低于40%，貸款利率須在基準利率的基礎上再上浮10%，對符合政策要求的“改善型住房”可以在政策范圍內給予利率優惠。

　　中小銀行的“口風”也有所收緊。此前，有媒體報道稱，民生銀行某些支行的工作人員稱，二套房貸最優惠的利率是7.01折。對此，民生銀行相關人士向北京晨報表示，這個利率應該是僅適用于符合各方面條件的“改善型住房”，并非所有二套房貸都能拿到這么低的利率。目前，“改善型住房”的標準是：根據北京市統計局發布的2007年北京人均住宅建筑面積27.07平方米，低于此標準且銀行征信過關者才能獲得貸款利率的優惠。

　　除了利率水平外，二套房貸的認定標準也明顯趨嚴。此前，監管機構要求應當以家庭計算，而不能以個人計算，即只要夫妻雙方任何一方有未結清的房貸，則任何一方貸款買房都將被視為“二套房貸”。在今年初貨幣政策和信貸市場高度寬松的背景下，許多銀行對這一標準的拿捏并不嚴格，把這種情況的“二套房 ”視為“首套房”處理。但是，一位計劃在“紅山世家”購買第二套房的購房者告訴記者，他于上月下旬向該樓盤咨詢時，售樓人員明確表示，現在用配偶名義鉆“ 空子”已經行不通了，銀行一律將這種情況視為“二套房”。

　　辦事程序轉向規范

　　在申請貸款的辦事程序上，銀行的操作也有明顯的收緊。一家股份制銀行房地產信貸業務負責人承認，按照業務流程規范的要求，購房者在辦理二套房貸時，需要向銀行出示戶口簿和居住面積證明等書面材料，如果符合“改善型住房”的標準才能按照首套房辦理。但是今年上半年，部分銀行的分支機構在操作上并不嚴謹，這些文件可有可無。自今年6月中旬銀監會下發《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》后，各家銀行的操作才迅速規范起來。

　　銀監會的這份通知要求，銀行不得以征信系統未聯網和異地購房難調查等為由放棄二套房貸政策約束，不得自行解釋二套房貸認定標準。對于嚴重違規的銀行，通知提出了暫停相關機構房地產按揭貸款業務等嚴厲的處罰措施。通知要求，各級銀行業監管機構要開展有針對性的調查、抽查、暗訪和現場檢查。

　　各銀行對監管要求做出積極回應。工商銀行在半年報中表示，該行嚴格執行個人住房貸款操作規程和第二套房貸有關政策，定期監測房貸的不良貸款變化情況，對不良貸款上升較快的分支機構進行現場檢查或要求核查，對部分分支機構進行風險告誡談話。

　　中介與銀行展開利益博弈

　　有購房者反映，一家知名中介機構的工作人員在敦促其早做決定時表示，由于今年銀行的貸款任務已經基本完成，下半年別說二套房，就連一套房也很難貸出款，因此買房要趁早。而銀行從業人員則反駁稱，一些中介機構傳播的信息存在偏差，房貸是銀行的優質資產，銀行不會輕易放棄。

　　中央財經大學銀行業研究中心主任郭田勇指出，近期銀行同中介機構在房貸領域出現利益博弈。今年7月，由于建設銀行在部分省市暫停給中介機構“返傭”報酬，中介機構隨即傳出風聲，稱建行已經全面暫停二手房貸業務，引起輿論嘩然。建行不得不以總行的名義向媒體澄清，這只是個別分行針對當地市場狀況，綜合考慮風險和成本等因素，調整了與中介機構之間的利益關系，并未退出二手房貸市場。其后，建行副行長陳佐夫在該行的中期業績發布上進一步解釋稱，中介機構收取的費用太高，超出了建行的承受能力，因此建行停辦了與中介機構合作的二手房貸款，轉而主攻直客渠道。

　　除建行之外，多家銀行也試圖降低或停止對中介機構的返點，并敦促銀監會等監管機構就此出臺明確的政策。中信銀行總行營業部近期高調推廣其房貸直通車業務，試圖改變以往由中介機構“唱主角”的局面，轉由銀行直接掌握客戶資源。

　　二套房貸緊縮有助銀行業績

　　個人住房貸款業務一直是銀行的“香餑餑”。在個人貸款中，70%以上的比例為個人住房貸款，這使個人貸款的安全性明顯高于公司貸款，此前的創收能力也不遜色。截至今年6月底，工行個人貸款的不良率為1.11%，比公司貸款低1.16個百分點；建行個人貸款的不良率為0.87%，比公司貸款低 1.25個百分點。

　　然而，上市銀行披露的財務報表顯示，上半年雖然各家銀行拼搶房貸市場份額，業務擴張迅猛，但由于整體利率偏低，銀行在這方面的“創收”不增反減。而下半年二套房貸和整體房貸業務的收緊有望對銀行的業績有所推動。

　　多家銀行在發布半年報時均樂觀地展望，下半年銀行存貸款的利差收入將有希望觸底回升。工商銀行、建設銀行和招商銀行的半年報顯示，其個人住房貸款上半年分別增長17%、18.5%和31%，但個人貸款總體的利息收入增幅卻是-18.3%、-13.4%和0.05%。工行和建行去年上半年的個人貸款平均年化收益率分別達到7.11%和7.03%，同期的公司貸款平均年化收益率分別為7.04%和7.2%。到今年上半年，工行和建行的個人貸款平均年化收益率分別下降至5.15%和5.2%，而公司貸款平均年化收益率維持在6.06%和6.22%，這兩家銀行個人貸款的收益率明顯“跑輸”公司貸款。工行解釋稱，個人貸款收益率下降的原因一是央行降息政策的累積效應，二是該行今年初對符合條件的個人住房貸款利率統一進行批量下調。建行給出的原因也大致相同。

　　炒家8月大幅出貨

　　在今年7月份達到高峰之后，北京8月份的樓市成交量出現明顯下降。北京市房地產交易管理網發布的最新數據顯示，8月份，北京樓市現房簽約量為2288套，日均74套，較今年7月份環比下降45.73%。

　　此外，據“鏈家地產”市場研究部統計顯示，8月份全市二手房成交25354套，相比7月份微降2.4%左右。8月份全市13個區縣二手房平均成交均價10350元/平方米，環比微漲0.68%。

　　事實上，二套房貸政策收緊已經對投資者和購房者心理產生影響。來自鏈家地產的一份統計顯示，隨著二套房貸政策收緊，很多投資業主開始提前釋放手中房源，北京的大戶型在8月出現少見的放量，表明投資者開始密集出貨。鏈家地產市場研究部認為，“二套房貸縮緊等政策讓一部分非純自住需求者對未來市場變化產生猶疑，不會加快入市。此外，二套房貸縮緊后，許多購房者為平衡成本和風險轉而選擇戶型相對較小的房產，導致8月份北京樓市90平方米以下的小戶型成交量逆市上漲8%。

　　二套房貸收緊是治理

　　“天花板”房價的猛藥

　　盡管本月新入市項目大增，令開發商們對傳統樓市旺季充滿期待，但樓市要想延續“金九銀十”曾經的輝煌顯然壓力重重。8月份全國30個大中城市，有三分之二的城市成交量出現明顯下滑。漲到“天花板”水平的高房價，已經對樓市成交量帶來負面影響。

　　在去年年底外需減弱的情況下，刺激消費成為擴大內需的關鍵。在一系列刺激需求政策的刺激下，低迷的樓市在今年上半年迎來久違的“小陽春”，不過，從6月份開始，隨著大批投資客進場，房價上漲速度飆升，漲到“天花板”的高房價也讓具有剛性需求的購房者再次望房興嘆。

　　雖然開發商們還是從城市化、擴大內需來說明高房價的合理性，不過，從樓市消費對經濟的拉動作用來看，高房價的擠出效應影響到了居民的日常生活和消費行為，已經成為制約消費啟動的阻力。

　　房價的持續上漲以及各地天價土地的不斷出現，已經說明亢奮的樓市很不清醒，急需回歸理性。資本密集型的房地產行業歷來對金融政策十分敏感，調控樓市最好的調整方式就是對資金的控制，這是釜底抽薪的辦法。

　　歷次樓市調控已經說明這點。從此前解決“少數城市住房供應結構不合理”的目標，到后來“增加供給、穩定房價”，樓市調控一直沒斷，可是房價卻陷入“越調越漲”的尷尬，與調控初衷相距甚遠。而到了2007年9月27日，人民銀行和銀監會聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，針對第二套房貸政策出臺，滾燙的樓市才明顯降溫。

　　值得注意的是，在北京、深圳等地開始收緊二套房貸以來，樓盤打折的促銷手段又開始出現在北京樓市， 深圳樓盤也突現變相降價，而這些現象上次出現在去年的樓市冰封期。歷史的經驗和最新的跡象都表明，收緊二套房貸是治理“天花板”房價的一劑猛藥。（邢飛）