2008年國(guó)辦131號(hào)文件《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中部分優(yōu)惠政策即將到期，時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2009年12月31日

　　11月3日，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)人士表示，銀監(jiān)會(huì)日前敦促國(guó)內(nèi)銀行對(duì)面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款實(shí)施密切監(jiān)控，對(duì)那些負(fù)債水平較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其要予以關(guān)注。11月4日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林接受采訪時(shí)表示，鑒于目前經(jīng)濟(jì)回暖、房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的形勢(shì)，去年出臺(tái)的一系列樓市優(yōu)惠政策有可能在年底到期終止。

　　這被視為高層的一種聲音，二套房貸政策收緊的風(fēng)聲。

　　二套房貸收緊 “改善性住房”認(rèn)定不清

　　去年政策執(zhí)行之日，正是樓市處于低谷之時(shí)。但轉(zhuǎn)眼，今年春節(jié)過(guò)后，全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)一波大幅上漲，助推的一大原因就在于房貸優(yōu)惠政策。而繼年內(nèi)“保8”任務(wù)的基本完成和通脹預(yù)期的逐步升溫，樓市優(yōu)惠政策的退出也顯得順理成章。

　　銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)的第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康明確提出，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動(dòng)搖。記者從房地產(chǎn)中介公司了解到，今年年初，二套房還是可以爭(zhēng)取到首付最少兩成和利率下浮30%的優(yōu)惠措施，但三季度以來(lái)，二套房就不太容易爭(zhēng)取到這個(gè)優(yōu)惠了。目前，多數(shù)商業(yè)銀行已對(duì)二套房實(shí)行了首付四成和利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍的標(biāo)準(zhǔn)。

　　據(jù)某媒體對(duì)京滬穗18家銀行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，已有11家銀行的部分網(wǎng)點(diǎn)二套房利率上浮了10%，且多數(shù)要求首付最低四成。目前二套房政策執(zhí)行情況存在“分歧”的是貸款利率，但對(duì)二套房首付不低于房?jī)r(jià)的30%這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)還是在執(zhí)行中，有些銀行已提高到40%比例。

　　雖說(shuō)銀監(jiān)會(huì)和央行對(duì)二套房貸政策都進(jìn)行了收緊，但各家銀行二套房貸的執(zhí)行并不相同：

　　招行北京市分行服務(wù)熱線的工作人員同樣表示，對(duì)二套房貸款，該行原則上仍按照監(jiān)管部門的規(guī)定，首付不低于40%，基準(zhǔn)利率上浮10%的政策。招行北京市分行建國(guó)路支行人士表示，如果原有的第一套房已出售，并有相關(guān)賣房過(guò)戶合同等資料，可以考慮為購(gòu)房人向分行層面提出關(guān)于利率優(yōu)惠政策的申請(qǐng)。招行該人士還說(shuō)，另一種情況是，若借款人原有的第一套房人均居住面積低于27.07平方米，而要購(gòu)買第二套住房，支行層面可考慮以改善性住房的名義向分行提出利率優(yōu)惠申請(qǐng)，但能否獲得分行批準(zhǔn)支行層面不能承諾。

　　交行北京望京支行的相關(guān)工作人員稱，原則上對(duì)第二套住房貸款仍執(zhí)行首付不低于40%，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的政策。但對(duì)于第一套住房人均居住面積低于27.07平方米的購(gòu)房者，在貸款購(gòu)買第二套住房時(shí)，該支行可按“改善性住房”對(duì)待，即可享受貸款購(gòu)買第一套住房的利率政策，即在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮30%.

　　建設(shè)銀行業(yè)務(wù)部人士表示，房貸政策并沒(méi)有發(fā)生變化。由于早期商業(yè)銀行對(duì)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于寬松和二套房首付及利率優(yōu)惠幅度跟首套房相差無(wú)幾，隨著央行、銀監(jiān)會(huì)和審計(jì)署加強(qiáng)審查監(jiān)管，商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行了二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首付和利率也按照規(guī)定進(jìn)行，正是嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定才導(dǎo)致了購(gòu)房者對(duì)房貸政策發(fā)生變化的誤解。

　　此前，由于對(duì)“改善性住房”的認(rèn)定不清，許多銀行并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行二套房首付四成、利率上浮10%的政策。

　　房貸還款金額增加 樓市調(diào)整似成定局

　　但是如果優(yōu)惠政策取消，每月還款額必然增加不少。

　　據(jù)媒體計(jì)算，目前五年以上貸款基準(zhǔn)利率為5.94%，打7折后的優(yōu)惠利率為4.158%。如果房貸利率取消7折優(yōu)惠，按目前央行對(duì)普通商業(yè)貸款利率下浮15%的底線計(jì)算，首套自住房的貸款利率最低5.049%。如果是二套房貸款利率上浮10%計(jì)算，那么貸款利率為6.534%，比現(xiàn)在的7折優(yōu)惠利率上升了237個(gè)基點(diǎn)。

　　從月供金額看，假設(shè)一位自住客原本計(jì)劃貸款150萬(wàn)元、30年等額還清的話，7折利率情況下的月供款為7298.53元，而8.5折利率下的月供款將漲至8097.30元，前后的月供負(fù)擔(dān)增大了798.77元;1.1倍利率情況下的月供款9514.59元，比7折利率情況下的月供款增加了2216.06元，利息相差近80萬(wàn)。

　　而據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)表明，在投機(jī)性需求占有很大比重的中國(guó)樓市，“二套房”政策的變動(dòng)總是具有很大的殺傷力。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，其中要求申請(qǐng)購(gòu)買第二套含以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　分析師薛建雄認(rèn)為，如果今年下半年以來(lái)靠投資和改善需求推高的樓市得以回歸理性，那么不排除今年四季度，今年房?jī)r(jià)會(huì)有下調(diào)跡象。搜房網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)同樣也顯示，近四成購(gòu)房者認(rèn)為收緊房貸優(yōu)惠政策后，房?jī)r(jià)回歸理性的可能性較大。如果樓市需求被遏制，成交量下滑，房?jī)r(jià)極有可能下行調(diào)整。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.75億平方米，同比增長(zhǎng)15.4%，增幅比1-8月提高1.9個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)房景氣指數(shù)步入景氣區(qū)間。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年樓市急速回暖直至高燒，跟去年出臺(tái)的房產(chǎn)交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策大有關(guān)聯(lián)。應(yīng)該說(shuō)優(yōu)惠政策極大推動(dòng)了剛性需求的踴躍下單，尤其是近兩個(gè)月，由于臨近年底優(yōu)惠政策截止時(shí)間，大批剛性需求開(kāi)始爆發(fā)性釋放。一位業(yè)內(nèi)人士坦言：“稅費(fèi)優(yōu)惠政策截止時(shí)間很快就要到了，因此有相當(dāng)一部分原本打算明年買房的人為趕政策末班車，把購(gòu)房時(shí)間提前到了現(xiàn)在。”

　　事實(shí)上，大部分業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，稅費(fèi)優(yōu)惠政策終止后，二手房市場(chǎng)受到的沖擊將遠(yuǎn)大于一手房。“比如一套總價(jià)100萬(wàn)元的房子，稅費(fèi)優(yōu)惠前后相差近8萬(wàn)元，而房子總價(jià)越高，稅費(fèi)相差越大。為了少繳這筆稅費(fèi)，能買房的今年都買了。所以明年前三個(gè)月二手房市場(chǎng)很可能會(huì)跌入冰點(diǎn)，成交量萎縮后房?jī)r(jià)才可能逐漸下降。”有業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。當(dāng)然，二手房的稅費(fèi)優(yōu)惠，也關(guān)系到投資客轉(zhuǎn)手時(shí)的交易成本，從而間接影響到一手房市場(chǎng)。