主持人(董倩)：
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小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)叫法是很有意思的，因?yàn)槟阕⒁獾經(jīng)]有，產(chǎn)權(quán)二字前面它綴上了一個(gè)“小”字。按說(shuō)產(chǎn)權(quán)只有有無(wú)之分，不應(yīng)該有大小之別的，因此人們自然就非常關(guān)心，這小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)未來(lái)是能夠變大呢，還是說(shuō)會(huì)變沒呢？今天媒體報(bào)道了一個(gè)北京市懷柔區(qū)強(qiáng)制拆除小產(chǎn)權(quán)房的新聞。
在國(guó)土資源部等十四部委對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房未來(lái)何去何從的政策還沒有出臺(tái)的這種情況下，北京市的這種做法是否具有風(fēng)向標(biāo)的意味呢？
解說(shuō)：
“全新原創(chuàng)江南四合院”；“私家庭院可用太空種子種植高品質(zhì)水果”。今天在房產(chǎn)網(wǎng)上，我們?nèi)阅芸吹竭@個(gè)廣告語(yǔ)，但事實(shí)上，廣告語(yǔ)所指的北京市懷柔區(qū)水岸江南小區(qū)，因?yàn)楸涣腥肴珖?guó)掛牌督辦案件的違法建設(shè)項(xiàng)目黑名單，32棟訪古四合院正在被強(qiáng)制拆除。
今天記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，水岸江南二期32棟原本古香古色的院子兩天時(shí)間已經(jīng)基本被夷為平地，比原計(jì)劃6天的拆除時(shí)間提前了許多。
劉先生(水岸南二期房業(yè)主)：我買了一套房子50萬(wàn)，我正在裝修途中就被停掉了，但是我的鄰居他的損失就大了，因?yàn)樗呀?jīng)裝修完了，而且定做的家具都到位了。
解說(shuō)：
按照5月初國(guó)土資源部督查公告的解釋，水岸江南列入黑名單，是由于借新農(nóng)村建設(shè)之名開工建設(shè)，以出租為名出售集體土地建房，與該項(xiàng)目同處一個(gè)村的梭草莊園、草根鄉(xiāng)村也因相同原因要出查處。
不管多難，必須在一周之內(nèi)對(duì)所有在建的，續(xù)建的、違法居住類建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行停工停售、停水、停電。再有新的違法項(xiàng)目發(fā)生問(wèn)責(zé)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要負(fù)責(zé)人，直到免除職務(wù)。看得出來(lái)，在國(guó)土部的督查令之下，北京市懷柔區(qū)政府對(duì)此次拆除違法小產(chǎn)權(quán)房十分重視。
5月他們專門成立了拆委領(lǐng)導(dǎo)小組，由主管區(qū)長(zhǎng)直接負(fù)責(zé)。
鄧久利(楊宋村鎮(zhèn)建設(shè)管理辦公室主任)：他先建的是陽(yáng)光大棚，最后才建的二合院。
記者：大概是什么時(shí)候？
鄧久利：也是2005年下半年。
記者：2005年的時(shí)候，鎮(zhèn)里已經(jīng)發(fā)現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題了？
鄧久利：對(duì)，我們已經(jīng)制止，并且也都上報(bào)咱們相關(guān)的主管部門。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府沒有執(zhí)法權(quán)，沒有土地的執(zhí)法權(quán)，只有監(jiān)管，直到2010年的3月以后，相關(guān)政策給我們鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)有一個(gè)執(zhí)法權(quán)。
解說(shuō)：
而在政府的重拳出擊中，相比水岸江南二期，32棟房屋被拆遷，水岸江南一期尚安然無(wú)恙。因?yàn)榘凑諊?guó)土部的督查公告，2007年12月30日是個(gè)分界線，對(duì)尚未銷售的，和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除，水岸江南二期屬于此行列。
2007年12月30日前銷售的已建成房屋，待全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺(tái)后一并處理。為此水岸江南一期的業(yè)主們，還得觀望新政策的出臺(tái)。水岸江南二期的業(yè)主們覺得很委屈，當(dāng)時(shí)購(gòu)房時(shí)開發(fā)商聲稱，項(xiàng)目用地是沙荒地再利用，并不是現(xiàn)在國(guó)家禁止的耕地。而且按照土地管理法和土地承包法要求，農(nóng)村土地發(fā)包給村外人員承包時(shí)需要的三分之二以上村民同意承包文件，他們也親眼驗(yàn)證。
事實(shí)上，早在2009年9月北京市國(guó)土資源局就對(duì)開發(fā)商北京伍陸風(fēng)情生態(tài)種植園公司負(fù)責(zé)人王曉晨下發(fā)了通知書，要求按照每平方米30元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰，但因?yàn)槁?lián)系不上法上王曉晨，因此一直拖延至今。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該公司經(jīng)營(yíng)范圍為開發(fā)花卉苗木、荒山綠化等，并無(wú)房地產(chǎn)開發(fā)。并且在2008年該公司就被吊銷了營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
甲方：梭草村經(jīng)濟(jì)合作社；乙方：業(yè)主，自合同簽訂至日2007年至2036年，乙方無(wú)需支付租金，2036到2056乙方支付租金。這是我們的記者輾轉(zhuǎn)拿到的一個(gè)被拆業(yè)主的合同。
讓人困惑的問(wèn)題是，合同上寫的甲方是梭草村經(jīng)濟(jì)合作社，而面對(duì)這些項(xiàng)目用地性質(zhì)，為何簽合同時(shí)蓋村經(jīng)濟(jì)合作社的公章？梭草村村支書馬志會(huì)卻稱，這些項(xiàng)目并非村委會(huì)開發(fā)，村委會(huì)只是把土地承包給了開發(fā)商。
馬志會(huì)(梭草村村支書)：我也就只能得一萬(wàn)塊錢的土地承包費(fèi)，其余的錢全讓開發(fā)商給拿了，具體情況我不清楚，原來(lái)的書記他已經(jīng)不干了。
解說(shuō)：
更讓人不解的是，早在2007年懷柔區(qū)組織違法違規(guī)項(xiàng)目查處決定，對(duì)這四個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行雙停，就是在如此緊鑼密鼓的查處行動(dòng)中，這些項(xiàng)目二期、三期工程卻陸續(xù)上馬。人們不禁要問(wèn)，為何沒有在當(dāng)時(shí)堅(jiān)決依法拆除？
主持人：王教授，很有意思，今天媒體在報(bào)道這件事情的時(shí)候，引用的標(biāo)題紛紛是類似這樣的，比如北京市開始對(duì)小產(chǎn)權(quán)房動(dòng)真格的了。因此也就回到我一開始說(shuō)的那個(gè)問(wèn)題，它動(dòng)真格的，是不是就意味著它代表著一種方向，它是一種風(fēng)向標(biāo)，可以這樣理解嗎？
王錫鋅(特約評(píng)論員)：正如你剛才所說(shuō)的，媒體包括公眾，可能也有這樣的一種猜測(cè)和關(guān)注，到底今天這個(gè)媒體廣泛報(bào)道的拆除小產(chǎn)權(quán)房的個(gè)案，是不是代表一個(gè)方向。我覺得應(yīng)該說(shuō)不能夠把它解讀為一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。
主持人：為什么？
王錫鋅：理由有兩點(diǎn)。第一個(gè)我們看到，對(duì)于這幾個(gè)個(gè)案，其實(shí)北京市國(guó)土局在去年的時(shí)候，就已經(jīng)確定了它是違法建筑，并且已經(jīng)下達(dá)了一些處罰通知。今年5月4日國(guó)土資源部發(fā)布了一個(gè)土地督查的公告，公告里面明確地點(diǎn)了這幾個(gè)違法建設(shè)的名，并且給出了處理意見。處理意見里面就包括了雙停，停止建設(shè)、停止銷售。同時(shí)，如果說(shuō)2007年12月30日之后建成還沒有銷售的，就要拆除。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，今天的拆除被媒體廣泛報(bào)告，觀眾廣泛關(guān)注的拆除，其實(shí)是原來(lái)決定的一個(gè)執(zhí)行行動(dòng)。
第二，其實(shí)如果我們被拆除的所謂的小產(chǎn)權(quán)房，真正意義上你看看它不是典型意義上的小產(chǎn)權(quán)房。
主持人：為什么這么說(shuō)？因?yàn)槲覀冏⒁獾剑瑒偛哦唐锩娣磸?fù)提到，它并不是在耕地上改的這樣的一個(gè)住處，另外，它里面說(shuō)了，這叫做一個(gè)沙荒地再利用，我們?cè)趺蠢斫膺@個(gè)沙荒地再利用？
王錫鋅：典型意義上的小產(chǎn)權(quán)房，一般在集體所有的建設(shè)用地上蓋的商品房。
主持人：這是不是？
王錫鋅：我們看被拆除的這個(gè)個(gè)案，其實(shí)整個(gè)項(xiàng)目所在的地還不是一個(gè)建設(shè)用地，它是集體土地，但是實(shí)際上是集體土地屬于農(nóng)用地。為什么呢？因?yàn)殚_發(fā)者其實(shí)是一個(gè)以外地的承包經(jīng)營(yíng)的身份承包了這個(gè)土地。
主持人：您說(shuō)到這兒，我要問(wèn)您，這個(gè)甲房是一個(gè)名叫經(jīng)濟(jì)合作社的機(jī)構(gòu)，這是個(gè)什么東西？
王錫鋅：其實(shí)真正的開發(fā)商是一個(gè)伍陸風(fēng)情生態(tài)種植園我們看到現(xiàn)在很多地方都搞這種生態(tài)種植園這種名義，它最后用了一個(gè)名字叫做所謂的合作社。用合作社這個(gè)名義，其實(shí)是想跟村集體掛上鉤，因?yàn)榇寮w是土地集體所有權(quán)的所有者，所以它要掛上鉤，但是真正的開發(fā)者是一個(gè)所謂的生態(tài)種植園，而生態(tài)種植園它能做的既是土地的用途，還是農(nóng)業(yè)用地。
那么農(nóng)業(yè)用地上面如果建房，我覺得連小產(chǎn)權(quán)房都叫做部分上，或者至少可以說(shuō)，不是典型意義上的小產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)榈湫鸵饬x上的小產(chǎn)權(quán)房，主要包括在建設(shè)用地上的，比如說(shuō)宅基地，村的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)上的建設(shè)用地，注意一定要是建設(shè)用地，還有村公用設(shè)施的建設(shè)用地，在這一面建成的商品房來(lái)銷售，這才是小產(chǎn)權(quán)房。
主持人：就像王教授剛才分析的那樣，今天我們關(guān)注的這個(gè)懷柔區(qū)被拆除的所謂小產(chǎn)權(quán)房的個(gè)案它具有特殊意義，并不能代表嚴(yán)格意義上的小產(chǎn)權(quán)房。人們自然也關(guān)心具有普遍意義的這種小產(chǎn)權(quán)房未來(lái)的命運(yùn)又是何去何從呢？我們的節(jié)目稍后繼續(xù)。
解說(shuō)：
北京市懷柔區(qū)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房水岸江南的拆除，顯然是基于國(guó)家重點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房的大背景。從今年年初開始，國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房就不斷發(fā)出禁令和檢查。
2010年4月25日新聞：
國(guó)務(wù)院就明確要求所有在建及在售的小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建停售。
2010年5月5日新聞
目前國(guó)土部、住建部等十四部委正在研究制定小產(chǎn)權(quán)房子的清理治理政策方案。
解說(shuō)：
小產(chǎn)權(quán)房到底怎么辦？面對(duì)著高起的房?jī)r(jià)，可以說(shuō)各方都滿紅了眼。今年三四月份，北京市郊區(qū)五六環(huán)外的一些價(jià)格相對(duì)較低的小產(chǎn)權(quán)房就接連出現(xiàn)了提價(jià)熱賣的情況。
北京通州小產(chǎn)權(quán)房調(diào)查
高樓金第銷售人員：總共12棟樓現(xiàn)在。
記者：這個(gè)現(xiàn)在多少錢？
高樓金第銷售人員：咱們的均價(jià)一萬(wàn)一(千元/平米)。
依瀾陽(yáng)光售樓員：國(guó)家提倡建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，村委會(huì)就以這個(gè)名義蓋的這個(gè)樓。
記者：這個(gè)房能給什么手續(xù)？
濱水雅園售樓員：就是鎮(zhèn)政府給發(fā)的房本。
高樓金第銷售人員：因?yàn)槭谴迕竦募w土地的話，它是不可以賣給別人的。
記者：那咱們這個(gè)叫什么呢？
高樓金第銷售人員：咱們這是叫轉(zhuǎn)讓，咱們這個(gè)也不可以。
解說(shuō)：
雖然國(guó)家法律從來(lái)沒有承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房，但是各地的小產(chǎn)權(quán)房卻是遍地開花，越來(lái)越難控制。賣房的，開發(fā)的毫不避諱自己的小產(chǎn)權(quán)身份，照買不誤，而買房的也出于各種各樣的考慮，推動(dòng)了這個(gè)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。根據(jù)一些非官房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前中國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積有可能已經(jīng)達(dá)到了六十多億平方米的規(guī)模，相當(dāng)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近十年來(lái)的開發(fā)總量。對(duì)于整個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)讓人有些忐忑的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
2010年1月1日新聞
小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量如此之大是多年累積起來(lái)的問(wèn)題。國(guó)土資源部的部長(zhǎng)徐紹史在北京舉行的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議閉幕時(shí)講話中所說(shuō)，他說(shuō)“如果不清理城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快之后，問(wèn)題會(huì)進(jìn)一步地?cái)U(kuò)大”。
解說(shuō)：
價(jià)格低，法不責(zé)眾，小產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)。各種說(shuō)法的彌漫正在使小產(chǎn)權(quán)的數(shù)量以驚人的速度增長(zhǎng)，小產(chǎn)權(quán)房留存已經(jīng)不單單是個(gè)別業(yè)主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社會(huì)公平、法律尊嚴(yán)都在受到挑戰(zhàn)。
業(yè)內(nèi)人士：這個(gè)土地是集體用地，將來(lái)這個(gè)土地如果被國(guó)家征用的話，(購(gòu)買者)一點(diǎn)補(bǔ)償都沒有。
解說(shuō)：
就在去年，深圳小產(chǎn)權(quán)房將轉(zhuǎn)正的新聞曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)，最終國(guó)土部出來(lái)辟謠，稱這是媒體的誤讀。但是，政策的搖擺和不明朗恐怕也是事實(shí)。
贠小蘇(國(guó)土資源部副部長(zhǎng))：各地的情況不一樣，每一宗通過(guò)的性質(zhì)也不一樣，開發(fā)商的具體情況也不一樣，買房人就更是各種各樣的群眾都有。所以不可能對(duì)這么復(fù)雜的(問(wèn)題)，統(tǒng)一出臺(tái)三條、五條處理辦法就能把它處理好。
主持人：小產(chǎn)權(quán)房合法化，這樣的一個(gè)觀點(diǎn)是清華大學(xué)的蔡繼明教授提出來(lái)的，我們接下來(lái)不妨仔細(xì)聽聽他到底怎么說(shuō)。
蔡繼明(全國(guó)政協(xié)委員 清華大學(xué)教授)：我個(gè)人認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生主要還是由于我們現(xiàn)在有很多制度和一些政策本身不夠合理。比如說(shuō)農(nóng)民在自己的宅基地上建的房子，他可以自己住，如果容積率提高，由一層變成兩層、三層，他自己住不了，為什么不允許他拿出來(lái)出租和出賣呢？這是第一種情況。
第二種情況，農(nóng)民集體蓋自己的建設(shè)用地上建的這些房子，過(guò)去建設(shè)用地是用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)如果經(jīng)營(yíng)不善，或者是重組、改組、倒閉，建設(shè)用地為什么不能夠用于房地產(chǎn)開發(fā)呢？我們讓農(nóng)民保留一部分建設(shè)用地的目的不是為了讓農(nóng)民致富嗎？更何況農(nóng)民原來(lái)占用的宅基地是分散居住的，經(jīng)過(guò)舊村改造，經(jīng)過(guò)整理，既然節(jié)省了建設(shè)用地，就應(yīng)該讓他們得到好處。
第三種情況就是在一些沙荒地、一些撂荒地、未利用的土地上，經(jīng)過(guò)開發(fā)、整理，又經(jīng)過(guò)綠化，還美化了環(huán)境，又使得這個(gè)土地得到了充分利用，這一部分似乎也有合理性。當(dāng)然最不合理的，應(yīng)該加以制止的是占用耕地，但即使是最后一種情況，也應(yīng)該考慮到，這些小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)又不是一朝一夕，不是一天就冒出來(lái)的，那么地方政府干什么呢，它有沒有起到監(jiān)管的作用？
比如2007年一直建到現(xiàn)在，這三年了，那么多房子怎么就建起來(lái)了，為什么不加以制止呢？所以，即使對(duì)在耕地上建的這些房子，你簡(jiǎn)單采用拆除的辦法可能是兩敗俱傷，或者是多方受損的一個(gè)結(jié)果。所以對(duì)這一部分小產(chǎn)權(quán)房，雖然它不合法、不合規(guī)，也不合理，但是它已經(jīng)成了一個(gè)事實(shí)，怎么采取經(jīng)過(guò)罰款，處罰之后各方都承擔(dān)一定的責(zé)任，也應(yīng)該讓他是不是給一個(gè)合法的地位，我覺得應(yīng)該這樣處理。
主持人：王教授，蔡教授的觀點(diǎn)就是希望能把小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正變大，您怎么看？
王錫鋅：我覺得蔡教授的觀點(diǎn)代表了一部分人的一種遐想，一種期望。我覺得我更愿意引用剛才國(guó)土資源部的一位副部長(zhǎng)所闡述的態(tài)度，小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題是歷史的，并且在很多情況背景下累積起來(lái)的，它本身的情況就非常復(fù)雜，我們今天肯定要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清理整治，也就是說(shuō)要切一刀，但是這個(gè)切一刀千萬(wàn)不能搞成一刀切。
所謂的不能搞一刀切，我覺得既不能夠像我們很多人想的，一定要否定它的存在，否定它過(guò)去存在的那些因素，把它變沒，同時(shí)也不能夠不問(wèn)任何情況，把它變大，徹底地走合法化。因?yàn)檫@里面你要區(qū)別，首先你是不是在建設(shè)用地上做的，這就區(qū)別了建設(shè)用地和農(nóng)用地，特別是耕地，如果在耕地上建，我覺得國(guó)家從耕地的角度，應(yīng)該采取更加嚴(yán)格的制止措施。所以，切一刀可以，但真正做一刀切的話，不論是變大還是變沒，可能都會(huì)是比較有問(wèn)題的。
主持人：您的意見就是一事一處理，具體問(wèn)題具體分析。
我們來(lái)看這個(gè)觀點(diǎn)，今天我看了不少的觀點(diǎn)，挺有意思的，很多人就覺得，為什么現(xiàn)在對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房不能夠斬釘截鐵地就轉(zhuǎn)正呢？蔡教授說(shuō)了一方面的意見，另外一方面，人們覺得，這個(gè)土地不是壟斷嗎？政府一直在壟斷這個(gè)土地使用，如果這樣的話，定價(jià)不就下來(lái)了，這是第一，另外定價(jià)下來(lái)的，房?jī)r(jià)不就便宜了嗎？還有，就是農(nóng)民得到的土地出讓金是數(shù)倍于以前。對(duì)雙方都有好處，為什么不可以把它轉(zhuǎn)正呢？
王錫鋅：其實(shí)這里面，的確就是我們講的，從短期來(lái)說(shuō)，在承認(rèn)現(xiàn)有的這樣一種現(xiàn)實(shí)情況下，比如全國(guó)已經(jīng)有了60億平方米的這樣一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房，這個(gè)過(guò)去造成這個(gè)現(xiàn)實(shí)。我非常同意您的觀點(diǎn)，就是要考慮多方共贏，這也提醒我們小產(chǎn)權(quán)房集中的整治清理，我覺得可以搞，也可以切一刀，但是目的很重要，這種清理如果說(shuō)還是為了讓一些地方政府獲取土地的高額溢價(jià)，這種清理可能就是一些農(nóng)民受損，集體土地的所有權(quán)人受損，而地方政府獲利。這種清理可能本身違背我們中央十四部委要強(qiáng)調(diào)清理整治的目標(biāo)，所以目標(biāo)上首先要清楚，只有在目標(biāo)清楚或者說(shuō)態(tài)度端正的情況下，這個(gè)清理工作才能夠區(qū)別不同情況，向前推進(jìn)。
主持人：所以，人們自然就有這種想法，就是說(shuō)不讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是不是也有地方政府自己的土地出讓金方面的考慮？
王錫鋅：人們有這種考慮的確有它的理由，因?yàn)樵谶@種整個(gè)的目前的建設(shè)用地，特別是商品房的建設(shè)用地下，我們土地管理法明確規(guī)定，建設(shè)用地必須要申請(qǐng)國(guó)有土地，如果使用集體土地的話，只能是宅基地，村辦企業(yè)，還有村的公用設(shè)施。集體土地同樣和城里土地都是土地，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，集體土地它也在增值，如果說(shuō)這個(gè)增值我們要建商品房必須要轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，然后才能建設(shè)的話，土地的增值溢價(jià)怎么來(lái)辦，農(nóng)民如果不能夠獲得溢價(jià)的話，這時(shí)候可能就有各種各樣的，土地上，在建設(shè)用地上建所謂的小產(chǎn)權(quán)房的這樣一種情況出現(xiàn)。