由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(以下簡稱“意見”)12日正式對外發(fā)布，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難。意見明確了公租房將成為解決“夾心層”住房困難的主要途徑。我們注意到，在各項(xiàng)公租房有關(guān)政策紛紛出臺之際，對于公租房的來源和供應(yīng)保障尚缺乏制度設(shè)計(jì)，而這才是關(guān)系到公租房成敗的基礎(chǔ)。

　　細(xì)讀“意見”，其中指出：“面向經(jīng)濟(jì)適用房對象供應(yīng)的公共租賃型住房，建設(shè)用地實(shí)行劃撥方式，其他方式投資的公共租賃房用地，采用出讓等有償使用”。這里說明兩個問題：首先，公租房有望取代經(jīng)適房成為托底型住房保障；其次，公租房不排除其他方式投資，這或許是為公租房來源提供了多渠道的選擇。

　　如果單靠國家劃地、破土動工、重新建設(shè)的模式，公租房在短期內(nèi)的供應(yīng)量恐怕不會很大。在“土地財政”的主導(dǎo)下，考慮到土地資源的金貴，尤其是公租房可能對房價造成的下跌影響，政府部門建設(shè)公租房的動力未必很高。參照之前的例子，從媒體披露的情況看，去年的保障房建設(shè)進(jìn)度就很不理想，全國人大去年年底的一份報告指出，中央預(yù)算安排的保障性住房建設(shè)截至去年 8月完成率僅為23.6%。中央預(yù)算下的建設(shè)進(jìn)度尚如此，更何況是資金更窘迫、土地財政依賴性更嚴(yán)重的地方政府了。

　　從頭建設(shè)的緩慢例子已經(jīng)擺在眼前，公租房建設(shè)必須繞過這道坎。我們建議充分利用現(xiàn)存房屋租賃市場，盤活城市中的大量存量房。

　　在許多城市，市區(qū)中心都存在大量閑置房屋，而且越是房價虛高的城市，閑置房屋越多。據(jù)今年北京兩會上的消息，僅北京一地，閑置房屋就多達(dá)400多萬套。杭州、上海等城市也保有著大量閑置房屋。由于種種原因，這些閑置房并沒有進(jìn)入樓市，也沒有進(jìn)入租賃市場，政府需要做的就是通過財稅政策把這些房屋納入公租房體系中，正如新華社16日發(fā)文指出的，”調(diào)控樓市亟待把大量投機(jī)者、囤房者趕出市場，把存量房逼入市場，或出售或出租。 ”公租房房源問題一旦通過“逼存”解決，不僅為公租房制度提供了房源保障，也為樓市調(diào)控打開了局面。

　　在具體的財稅政策上，可以借鑒海外公租房收儲的經(jīng)驗(yàn)。在中國香港、新加坡等地，政府出面收儲房屋租賃市場上的存量房，轉(zhuǎn)租給中低收入人群，已有一套非常成熟的系統(tǒng)可供參考。其中牽涉到稅收優(yōu)惠、貸款擔(dān)保等等形式，主要又分為收租和收購兩種形式。政府主要通過減免物業(yè)稅和個人所得稅等方式鼓勵房東出租自有房屋，而對于那些較難出售的老舊房屋，政府一般通過信貸方式收購，經(jīng)過維修后租給低收入人群。在財政上基本做到投入不大、效益不錯。