一紙《深圳城市更新辦法》引出深圳城市更新多種亂象,在城市更新辦法出臺(tái)而相關(guān)細(xì)則還未明確之前,開發(fā)商為了謀取舊住宅小區(qū)改造帶來的巨大利益,紛紛以各種方式進(jìn)駐老舊住宅小區(qū)爭(zhēng)取業(yè)主的委托舊改意愿。

　　在東樂花園,以鴻隆地產(chǎn)為主導(dǎo)設(shè)立的東樂花園更新辦公室正以深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司和香港上市公司鴻隆地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的名義,向業(yè)主發(fā)放公開信,并征集身份證復(fù)印件和房地產(chǎn)證。深房集團(tuán)作為A股上市公司和東樂花園原開發(fā)商的身份,讓一些業(yè)主備覺信任從而簽署意愿書,另一些業(yè)主則發(fā)現(xiàn)深房集團(tuán)僅參與到舊改民意調(diào)查的合作中,對(duì)小區(qū)舊改并沒有與鴻隆進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的合作。

　　在城市更新辦法公布的背景下,誰能拿到老舊小區(qū)更新改造的立項(xiàng),就意味著將獲得巨大的利益,這使得開發(fā)商爭(zhēng)搶更新改造立項(xiàng)暗流涌動(dòng)。

　　開發(fā)商的“跑馬圈地”

　　去年底出臺(tái)的《深圳城市更新辦法》及最新出臺(tái)的《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)指引(試行)》中明確規(guī)定,申報(bào)城市更新單元內(nèi)存在多個(gè)權(quán)利主體的,同意申報(bào)的相關(guān)權(quán)利主體須共同委托單一主體代為申報(bào)。這意味著,在權(quán)利主體分散的老舊住宅小區(qū),業(yè)主可統(tǒng)一委托開發(fā)商進(jìn)行城市更新申報(bào)和實(shí)施,而在實(shí)際執(zhí)行中,往往是開發(fā)商主動(dòng)進(jìn)入老舊住宅小區(qū)搜集業(yè)主意愿,希望最終形成單一權(quán)利主體向深圳市規(guī)劃國(guó)土委申請(qǐng)列入城市更新單元規(guī)劃計(jì)劃。

　　“由于之前城市更新的細(xì)則尚未明確,容積率很低的小區(qū)舊改引得開發(fā)商紛紛跑馬圈地,即使拆除重建進(jìn)程緩慢也要先占地為王。”一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說。

　　此前,深圳市市民鄭祖華就在深圳市人大代表會(huì)議上向副市長(zhǎng)直陳目前城市更新存在的亂狀,包括開發(fā)商為征集業(yè)主意愿送現(xiàn)金、請(qǐng)吃飯、組織旅游；許多開發(fā)商收集業(yè)主的身份證、房產(chǎn)證復(fù)印件,以便申報(bào)立項(xiàng)；有些業(yè)主不同意拆,另一些業(yè)主就施加壓力；有開發(fā)商宣稱簽名已達(dá)2/3,但沒有公布名單,也沒有公布具體戶數(shù)；不少開發(fā)商今年初才成立,有的注冊(cè)資本只有1000萬元；盡管政府已澄清大部分老小區(qū)近期不會(huì)拆,但開發(fā)商的公關(guān)行為卻并未停止。

　　為了獲得業(yè)主的舊改意愿,一些開發(fā)商一再提高舊改的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),半年內(nèi)僅記者采訪過的小區(qū),拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已從最開始的1:1.1—1:1.12一路上漲,在東樂花園的拆遷補(bǔ)償參考方案中,開發(fā)商已經(jīng)開出了1:1.25的補(bǔ)償比例,而在東樂花園附近的翠花花園,開發(fā)商甚至則開出了1:1.3的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　城市更新的亂象還不止這些,接讀者報(bào)料,記者在深圳羅湖區(qū)的東樂花園調(diào)查發(fā)現(xiàn),小區(qū)業(yè)主接到刻有深房集團(tuán)公章的鴻隆地產(chǎn)公司和深房集團(tuán)合作開發(fā)的公開信,鴻隆地產(chǎn)更新改造辦公室發(fā)放的宣傳冊(cè)和公開信也表示其和深房集團(tuán)合作,有意對(duì)東樂花園進(jìn)行更新改造。但記者從深房集團(tuán)了解到,深房集團(tuán)僅與鴻隆地產(chǎn)集團(tuán)有限公司合作在東樂花園進(jìn)行舊改民意調(diào)查,并沒有與鴻隆地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽訂任何實(shí)質(zhì)性合作協(xié)議,這也就意味著深房集團(tuán)并未實(shí)質(zhì)參與到東樂花園的舊改當(dāng)中。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),目前深圳下步廟、濱河新村、蓮花二村、華泰小區(qū)、華新村、園嶺新村、香蜜二村、南園新村等數(shù)十個(gè)老舊住宅小區(qū)皆有開發(fā)商進(jìn)入,聲稱將推動(dòng)舊改,而來自政府部門的說法則是,這些生活配套比較完善的小區(qū)5年內(nèi)原則上都不會(huì)考慮拆除重建。

　　“曖昧”的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合

　　東樂花園小區(qū)業(yè)主黃仕強(qiáng)5月22日收到了一封公開信,信中表示深房集團(tuán)和鴻隆地產(chǎn)有意推進(jìn)東樂花園的更新改造,將搜集業(yè)主的身份證復(fù)印件和房地產(chǎn)證復(fù)印件以向政府申請(qǐng)更新改造立項(xiàng)。鴻隆地產(chǎn)還在公開信中表示,深房集團(tuán)是東樂花園的原開發(fā)商,具有豐富的住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn),鴻隆地產(chǎn)是香港上市公司,資金實(shí)力雄厚,兩家企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,是更新改造順利進(jìn)行和打造高素質(zhì)住宅產(chǎn)品的有力保障。東樂花園業(yè)主陳女士看中了深房集團(tuán)的老牌房地產(chǎn)企業(yè)背景,很快就簽訂了委托書和意愿。

　　在鴻隆地產(chǎn)設(shè)在東樂花園的更新改造辦公室,記者看到,項(xiàng)目專員名片上都印有深房集團(tuán)和鴻隆地產(chǎn)兩家企業(yè)的名稱,其說服業(yè)主簽署意愿的一大理由也是深房集團(tuán)和鴻隆地產(chǎn)的合作使得小區(qū)舊改更有保障。

　　不過,深房集團(tuán)東樂項(xiàng)目部副經(jīng)理吳海青告訴記者,深房集團(tuán)僅與鴻隆地產(chǎn)簽訂了一份參與城市更新前期工作的合作意向書。記者從這份合作意向書中看到,更新改造前期工作以鴻隆地產(chǎn)為主導(dǎo),負(fù)責(zé)更新改造項(xiàng)目立項(xiàng)的相關(guān)工作和全部資金投入,而深房集團(tuán)僅負(fù)責(zé)與物管單位協(xié)調(diào)。吳海青表示,深房集團(tuán)在東樂花園的更新改造前期工作上,不投入錢也不投入人力,僅提供一些物管支持和資料。

　　盡管陳女士開始說服其他業(yè)主簽訂意愿書,認(rèn)為“深房集團(tuán)是東樂花園原來的開發(fā)商,也是上市企業(yè),簽了就能早進(jìn)行改造”,但實(shí)際上更新改造的進(jìn)程比業(yè)主們想象的要漫長(zhǎng),可能數(shù)年內(nèi)都很難啟動(dòng)。按照現(xiàn)在的更新改造和拆遷進(jìn)程,一個(gè)小區(qū)想要真正實(shí)現(xiàn)拆除重建需要征集2/3的業(yè)主同意更新改造,滿足立項(xiàng)要求后向政府申報(bào)更新改造項(xiàng)目,政府審核評(píng)估項(xiàng)目,合乎條件的納入更新改造計(jì)劃,政府還將進(jìn)行專項(xiàng)規(guī)劃研究及審批,確定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)初步方案,這些都通過后,開發(fā)商才有可能真正和業(yè)主洽談簽訂拆遷補(bǔ)償合同,即使是經(jīng)過漫長(zhǎng)的審批,到這時(shí)也需要100%的業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議才能進(jìn)行拆遷,這其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)的拖延都會(huì)使更新改造項(xiàng)目動(dòng)工的時(shí)間一拖再拖。

　　位于南山區(qū)的南苑新村已經(jīng)在政府今年第一批城市更新單元規(guī)劃計(jì)劃中,但納入這一計(jì)劃也僅是納入政府考慮的范疇,能否真正立項(xiàng)還需政府的多項(xiàng)指標(biāo)衡量,南苑新村的開發(fā)商坦陳,最樂觀地估計(jì),想要真正進(jìn)行拆遷至少還需要3至5年的時(shí)間,而這距離此前南苑新村申請(qǐng)更新改造已近5個(gè)年頭。

　　新出臺(tái)的配套細(xì)則

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,舊改包含著巨大的利益,即使目前舊改進(jìn)程難料,開發(fā)商也會(huì)先行跑馬圈地,一些沒有資金實(shí)力的公司也會(huì)注冊(cè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入這一領(lǐng)域,未來項(xiàng)目如果申報(bào)成功,即使自己開發(fā)實(shí)力不夠也可以將項(xiàng)目打包賣給大開發(fā)商以獲得豐厚的回報(bào)。此前南園新村就曾有當(dāng)?shù)仄瑓^(qū)某企業(yè)臨時(shí)注冊(cè)了地產(chǎn)企業(yè)搶奪舊改商機(jī)。

　　雖然目前東樂花園舊改還看不到前景,但鴻隆地產(chǎn)愿意去做前期工作,深房集團(tuán)也愿意提供支持,在雙方簽署的合作意向書中最后一條寫著,更新改造單位獲得政府立項(xiàng)后,雙方同意成立項(xiàng)目公司運(yùn)作,深房集團(tuán)那時(shí)才會(huì)以適當(dāng)形式、適當(dāng)比例參股,雙方投資與持股比例,權(quán)利義務(wù)、收益分配等另行商議和簽訂相關(guān)合同書。

　　不過,深房集團(tuán)董秘陳繼一再?gòu)?qiáng)調(diào),到目前為止,深房集團(tuán)僅與鴻隆地產(chǎn)集團(tuán)有限公司合作在東樂花園進(jìn)行舊改民意調(diào)查,且沒有與鴻隆地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽訂任何實(shí)質(zhì)性合作協(xié)議。

　　“深房集團(tuán)前期不用什么實(shí)質(zhì)投入,讓鴻隆地產(chǎn)去做前期,如果后期項(xiàng)目運(yùn)作成功深房集團(tuán)再進(jìn)入?yún)⑴c,何樂而不為呢?”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這也是深房集團(tuán)默許鴻隆地產(chǎn)打出和其合作的口號(hào)又向外聲明沒有簽訂實(shí)質(zhì)合作協(xié)議的原因。

　　深圳市城市更新辦公室主任徐榮此前在接受媒體采訪時(shí)表示,在政府主管部門看來,開發(fā)商搏舊改只是市場(chǎng)行為,自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),政府將會(huì)在層層審批程序中履行引導(dǎo)和規(guī)范城市更新的作用。此前剛剛出臺(tái)的《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)指引(試行)》也正是為了引導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)行城市更新項(xiàng)目的申請(qǐng)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,之前之所以出現(xiàn)城市更新的亂象,主要是因?yàn)樯钲诔鞘懈�新辦法出臺(tái)后配套的細(xì)則沒有明確。但就在一周前,深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布城市更新的相應(yīng)配套政策—————《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)指引(試行)》,申報(bào)指引對(duì)深圳城市更新活動(dòng)的條件、范圍、申報(bào)等進(jìn)行了諸多明確劃定,嚴(yán)格規(guī)定須具有環(huán)境惡劣或存在重大安全隱患等情形,且通過綜合整治、功能改變方式難以有效改善或消除的建成區(qū),才能申請(qǐng)以拆除重建方式實(shí)施城市更新,20年內(nèi)的老舊住宅小區(qū)原則上不拆等。“但在利益驅(qū)動(dòng)下,這份指引依然無法阻止開發(fā)商進(jìn)入老舊小區(qū)勸說業(yè)主進(jìn)行舊改”。

　　鴻隆地產(chǎn)

　　我們兩家企業(yè)(深房集團(tuán)和鴻隆地產(chǎn))通力合作,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,是更新改造順利進(jìn)行和打造高素質(zhì)住宅產(chǎn)品的有力保障,我們希望加快推進(jìn)東樂花園的更新改造。

　　深房集團(tuán)

　　深房集團(tuán)僅與鴻隆地產(chǎn)集團(tuán)有限公司合作在東樂花園進(jìn)行舊改民意調(diào)查,沒有與鴻隆地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽訂任何實(shí)質(zhì)性合作協(xié)議。

　　業(yè)主陳女士

　　深房集團(tuán)是東樂花園原來的開發(fā)商,也是上市企業(yè),我們?cè)绾炍�托舊改協(xié)議書就能早進(jìn)行改造。

　　業(yè)內(nèi)人士

　　對(duì)于東樂花園,深房集團(tuán)前期不用什么實(shí)質(zhì)投入,讓鴻隆地產(chǎn)去做前期,如果后期項(xiàng)目運(yùn)作成功深房集團(tuán)再進(jìn)入?yún)⑴c,何樂而不為?

　　城市更新辦