房企融資轉(zhuǎn)向外資銀行

　　前5個(gè)月開(kāi)發(fā)商暫“不差錢”，但資金充裕度下降

　　在調(diào)控后收緊的融資渠道面前，部分開(kāi)發(fā)商仍表態(tài)“不差錢”。業(yè)內(nèi)專家以及分析師透露，1-5月的房企資金壓力不大，但充裕度在下降，隨著調(diào)控深入，若融資渠道不暢，房企可能產(chǎn)生資金缺口。面對(duì)收窄的融資渠道，部分開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)新動(dòng)向，將融資的方向轉(zhuǎn)向了外資銀行。

　　現(xiàn)象

　　撤發(fā)頻頻 地產(chǎn)大佬稱“不差錢”

　　7月7日，華業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告，由于受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策變化影響，資本市場(chǎng)地產(chǎn)板塊調(diào)整顯著，公司股價(jià)大幅下調(diào)。公司董事會(huì)擬撤銷非公開(kāi)發(fā)行股票方案。

　　華業(yè)地產(chǎn)的撤銷增發(fā)方案并不令業(yè)內(nèi)人士驚奇，在調(diào)控大勢(shì)下，上市房企通過(guò)股市融資受到證監(jiān)會(huì)和國(guó)土局的聯(lián)合審批，且在股市下行的行情下，多個(gè)房企股價(jià)已經(jīng)跌破增發(fā)價(jià)。

　　6月期間，招商地產(chǎn)公告，股東大會(huì)通過(guò)了撤銷定向增發(fā)方案。雖然鑒于股價(jià)下跌的大勢(shì)，招商地產(chǎn)從去年8月擬以每股28.12元增發(fā)價(jià)格下調(diào)至20.6元，但仍未趕上破增發(fā)的步伐，無(wú)奈取消。世茂股份緊隨其后，公告宣布撤銷約17億元的增發(fā)方案。

　　不過(guò)，面對(duì)股權(quán)融資渠道受阻，部分房企仍表態(tài)，憑借自有資金、信托融資等其他渠道，并不差錢。

　　世茂股份相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，公司經(jīng)營(yíng)所需資金正常，融資的方式方法較多，公司與金融機(jī)構(gòu)、銀行、信托的合作關(guān)系密切。

　　5月20日，世茂股份曾公告，通過(guò)信托融資6.03億元，用于蘇州公司項(xiàng)目的發(fā)展。不過(guò)，該信托貸款利率第一年為7.1%、第二年為7.8%。

　　對(duì)于仍未被放行的萬(wàn)科112億元增發(fā)案，萬(wàn)科執(zhí)行副總肖莉?qū)τ浾弑硎荆�萬(wàn)科目前仍有170多億元現(xiàn)金，沒(méi)有考慮其他融資渠道，若以現(xiàn)在的資金狀況支持2-3年沒(méi)有問(wèn)題。

　　追問(wèn)

　　房企資金充裕度下降

　　面對(duì)地產(chǎn)大佬一直宣稱的“不差錢”，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生則表示，“不要總認(rèn)為自己不差錢，開(kāi)發(fā)商的資金充裕度在下降。”

　　聶梅生表示，檢測(cè)1-5月的數(shù)據(jù)，開(kāi)發(fā)商資金充裕度開(kāi)始下降，自有資金率上升明顯。她介紹，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金占投資比重在去年為49.4%，但在今年5月達(dá)到70.3%。去年房產(chǎn)企業(yè)的月均自有資金是1452億元，到了今年5月份達(dá)到了2082億元。同時(shí)，房企資金充裕度明顯下降，今年3月份的充裕度是1：1.67，現(xiàn)在下降到1：1.42。“這個(gè)比例能否撐到年底不好說(shuō)。”

　　齊魯證券房地產(chǎn)分析師涂力磊表示，在此輪政策調(diào)控中，擠壓開(kāi)發(fā)商資金，迫使其降價(jià)是手段之一。開(kāi)發(fā)商是不是有降價(jià)壓力，可以通過(guò)簡(jiǎn)單測(cè)算估計(jì)。

　　涂力磊表示，今年1-5月，開(kāi)發(fā)商利用外資169億元，自籌資金9540億元。國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到5549億元，同比增長(zhǎng)57%。“前5月地產(chǎn)信貸投放量過(guò)大，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在資金面依舊充裕，降價(jià)壓力較小。”

　　但據(jù)其推算預(yù)測(cè)，今年房企自籌資金需要15220億元，考慮到去年全年接近10000億元的資金富余。按照一定的增長(zhǎng)假設(shè)，開(kāi)發(fā)商還需獲得5220億元的自籌資金。這部分資金大部分依靠銷售回籠。按照房企以項(xiàng)目20%凈利率水平測(cè)算，5220億利潤(rùn)所對(duì)應(yīng)的收入應(yīng)該在26100億元左右。從1到5月的房企銷售情況來(lái)看，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)15760億。

　　涂力磊表示，從假設(shè)測(cè)算中可以看出，開(kāi)發(fā)商有銷售壓力，但暫時(shí)還不致命。如果成交繼續(xù)下滑，為保證資金平衡，房企在4季度可能出現(xiàn)更大規(guī)模降價(jià)。

　　一家股份制銀行地產(chǎn)金融總監(jiān)對(duì)記者表示，雖然開(kāi)發(fā)商上半年銷售為今年積累了不少現(xiàn)金流，但是在調(diào)控繼續(xù)深入的情況下，開(kāi)發(fā)商下半年的銷售不容樂(lè)觀，而且在開(kāi)發(fā)、投資等資金支出方面的需求仍然存在。雖然開(kāi)發(fā)商自有資金能維持一段時(shí)間，但現(xiàn)金流也將越來(lái)越緊。他預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，中小企業(yè)支撐不下去，還將出現(xiàn)大魚吃小魚，房企之間重組兼并的現(xiàn)象。

　　動(dòng)向

　　房企轉(zhuǎn)向外資銀行

　　種種跡象表明，在房地產(chǎn)融資的渠道變得越來(lái)越窄的當(dāng)下，股權(quán)融資受阻和資金有壓力預(yù)期，使房企融資開(kāi)始尋求新的渠道，其中一個(gè)明顯動(dòng)向是外資銀行的身影頻頻顯現(xiàn)。

　　6月25日，奧園從南洋商業(yè)銀行及中國(guó)銀行澳門分行獲得5億元的定期貸款融資，資金將用作奧園的一般營(yíng)運(yùn)資金。緊隨其后，恒基兆業(yè)宣布其與18間國(guó)際及本地銀行簽訂一項(xiàng)132.5億元的5年期循環(huán)貸款；雅居樂(lè)也于近期從東亞銀行獲得了8億港元的借款。新世界發(fā)展也獲得了一家銀行7億港元4年期的貸款。

　　加之今年4月28日，龍湖披露，成功獲得一筆來(lái)自國(guó)際銀團(tuán)最高上限為21.5億港元的貸款。實(shí)際上，包括恒大、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)、人和商業(yè)等在港上市的內(nèi)地房企也紛紛推出了海外融資計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士分析稱，龍湖的這一成功案例將對(duì)其他房企融資創(chuàng)新渠道起到風(fēng)向標(biāo)的作用。

　　- 調(diào)查

　　A股市場(chǎng)IPO仍未開(kāi)閘

　　眾多房企在融資方面最為依賴的A股市場(chǎng)，目前卻仍然不甚明朗。去年6月IPO重啟之后，A股市場(chǎng)僅有南國(guó)置業(yè)一家房企成功上市。而更多的房企如龍湖、恒大則選擇在港上市。然而，隨著新政對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控，房企IPO仍未開(kāi)閘，而香港資本市場(chǎng)也對(duì)調(diào)控中的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)購(gòu)的積極性不大，包括融創(chuàng)、太古地產(chǎn)、星河灣都暫停在港IPO的計(jì)劃。眾多房企必須熬過(guò)調(diào)控的艱難考驗(yàn)，才有可能如恒大、龍湖般苦盡甘來(lái)。

　　據(jù)悉，上海旭輝集團(tuán)為上市已準(zhǔn)備了兩年，是A股房企IPO隊(duì)列中靠前的一批，旭輝集團(tuán)一內(nèi)部人士向記者表示：“如果房企IPO重啟，旭輝會(huì)在前列”。他表示，目前仍未接到證監(jiān)會(huì)的通知。