在銀行嚴控土地開發(fā)貸款后，信托融資已經(jīng)成為眼下這個階段，不少房企最重要的輸血手段。而在7月2日傳出銀監(jiān)會要求信托公司從事的銀信合作業(yè)務項目全部暫停后，更是讓不少人擔心房企門的這條輸血管道很可能出現(xiàn)“堵塞”的情況。

　　信托融資未堵死

　　漸成房企融資主渠道

　　有業(yè)內(nèi)人士就表示，今年以來銀信合作的信托理財產(chǎn)品有相當一部分的投資去向為房地產(chǎn)企業(yè)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年，新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品接近140款，成立規(guī)模超過350億元。而2009年全年也只有181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模為327億元。顯然，如果信托融資的渠道被封死，那么不少房企將很可能出現(xiàn)“斷糧”的窘境。

　　不過，讓急需融資的房企稍感寬慰的是，這次監(jiān)管層叫停的銀信合作產(chǎn)品主要是銀信業(yè)務中的初級“通道”類型的業(yè)務，信托公司主動管理型的信托產(chǎn)品不受限制，房地產(chǎn)企業(yè)目前仍可以通過這一高成本融資渠道進行融資。

　　今年以來，至少有超過18家上市房地產(chǎn)公司通過信托融資渠道獲得資金合計超過90億元。尤其是在房地產(chǎn)新政實施后，宣布通過信托融資的上市房企更是持續(xù)增長，包括中華企業(yè)、福星股份、浙江廣廈、獐子島、香江控股、天業(yè)股份等，它們合計公布了至少30余億元的信托融資計劃。而7月的頭一周，更是有中南建設、中航地產(chǎn)、陽光城三家上市房企宣布了信托融資計劃，融資金額達到了12.7億元。

　　此外，記者在這幾日的統(tǒng)計中就發(fā)現(xiàn)，上市房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的年費率已經(jīng)是越來越高。5月8日中華企業(yè)公告表示，其通過上海國際信托發(fā)行的24個月期信托產(chǎn)品擬發(fā)總額3.5億元，綜合成本為8.8%/年；6月30日上實發(fā)展公告表示，將通過信托貸款的方式與中誠信托簽訂《信托貸款合同》，信托貸款金額10億元，期限為一年，利率為4.779%。

　　而相比上實發(fā)展與中華企業(yè)，稍后宣布融資計劃的中南建設與中航地產(chǎn)的融資成本則是快速飆升。有信托業(yè)人士就稱，今年年初房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年化收益率還可以做到10%以下。而現(xiàn)在,一般開發(fā)商從信托渠道融資,利率高達15%—17%,優(yōu)質(zhì)開發(fā)商信托融資利率也達到12%左右。”

　　融資成本越來越高

　　7月6日，2009年5月剛借殼成功的地產(chǎn)新軍中南建設再度進行信托融資，宣布與中鐵信托有限責任公司合作，由中鐵信托以信托資金對其進行增資擴股，籌資5億元。不過，其融資成本年息高達12%，2年后需要多付的資金高達1.3億元，融資成本占到了開發(fā)商融資額的26%以上。而此前有媒體報道，在2007年那輪宏觀調(diào)控中，由于監(jiān)管部門收緊房地產(chǎn)信貸，當時的最高紀錄是一款信托貸款類產(chǎn)品的融資成本占到了開發(fā)商融資額的30%。而這也表示，今年房地產(chǎn)信托的火爆程度已經(jīng)與2007年的最高峰相差無幾。同時這也是中南建設今年以來第二次進行信托融資。今年3月31日，中南建設與新時代信托簽訂股權(quán)收益權(quán)買賣合同，融資金額達到6億元。

　　7月7日，中航地產(chǎn)也發(fā)布公告稱，公司通過江南地產(chǎn)向興業(yè)銀行借款4.6億元。江南信托受興業(yè)銀行委托向公司發(fā)放信托貸款合計金額為人民幣4.6億元,其中兩筆信托貸款合計1.9億元專項用于南昌中航城市廣場項目的開發(fā)和建設,其余三筆信托貸款合計2.7億元專項用于成都中航城市廣場項目的開發(fā)和建設。中航地產(chǎn)表示，上述信托貸款期限為兩年，從2010年7月5日起至2012年7月5日止，貸款采用浮動利率方式，為同期同檔次國家基準利率上浮54%，目前年利率為8.3%。

　　此外，中航地產(chǎn)此次年費率以央行基準利率為標準也意味著，只要央行加息，中航地產(chǎn)的貸款利率也將“水漲船高”，進一步加大貸款成本。而種種跡象表明，未來2年我國進入加息周期是大概率事件。