新政后，普通住宅成交量迅速下滑，別墅市場(chǎng)也在劫難逃，經(jīng)濟(jì)型別墅尤其明顯。但與此同時(shí)，千萬(wàn)級(jí)別墅卻在別墅成交中，逐月做大。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，6月份，千萬(wàn)級(jí)別墅的成交量竟然占到全市別墅總成交的3成之多。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于能買(mǎi)得起千萬(wàn)級(jí)別墅的“大富”而言，新政影響甚微。

　　占比大幅提升

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年上半年，北京累計(jì)成交別墅1476套，成交面積52.6萬(wàn)平方米，其中單套總價(jià)在千萬(wàn)級(jí)別以上的頂級(jí)別墅上半年成交了265套，占成交總量的18%。銷(xiāo)量最高的前三個(gè)項(xiàng)目分別是潤(rùn)澤莊園、頤和原著和自在香山。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，6月北京別墅市場(chǎng)總體成交繼續(xù)下滑，成交套數(shù)、成交面積和成交金額全面下挫。但中高端別墅仍然是6月北京別墅市場(chǎng)的成交主力，占總成交的68.75%，其中千萬(wàn)級(jí)別墅占近三成。

　　據(jù)了解，新政后，隨著經(jīng)濟(jì)型別墅成交的迅速下滑，千萬(wàn)級(jí)別墅成交量占比反而得到了大幅提高，5月份占比升至20%，到了6月份占比上升到28.13%。

　　數(shù)據(jù)顯示，著名的千萬(wàn)級(jí)別墅項(xiàng)目頤和原著以連續(xù)3個(gè)月的月冠軍優(yōu)勢(shì)傲視群雄，奪得二季度冠軍，其二季度的累計(jì)成交15套，成交面積為14646.23平方米，成交金額9.49億元，成交均價(jià)64768元/平方米，每套均價(jià)高達(dá)6326.67萬(wàn)元。

　　從近期領(lǐng)跑市場(chǎng)的千萬(wàn)級(jí)城市別墅潤(rùn)澤莊園和龍湖頤和原著來(lái)看，一個(gè)占有自然資源，一個(gè)比鄰皇家園林。且均位于五環(huán)沿線(xiàn)，交通出行便捷，生活配套齊全，周邊環(huán)境舒適宜居。

　　以潤(rùn)澤莊園為例，項(xiàng)目位于北五環(huán)國(guó)奧核心，西臨13000畝的國(guó)家森林公園，一路之隔是57萬(wàn)平方米的清河營(yíng)郊野公園，歷史悠久的清河于項(xiàng)目北邊環(huán)繞而過(guò)。與此同時(shí)， 25萬(wàn)平方米園林將該項(xiàng)目環(huán)抱。從產(chǎn)品來(lái)看，作為城市核心區(qū)域的高端別墅，潤(rùn)澤莊園由大獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼四種建筑形式組成，為國(guó)奧核心區(qū)域內(nèi)首屈一指的純粹別墅社區(qū)，每套產(chǎn)品面寬最小的也有8.2米，最大可達(dá)27.6米，幾乎是其他同類(lèi)產(chǎn)品的兩倍。同時(shí)，部分戶(hù)型采用7米雙層挑空的設(shè)計(jì)，并且享有私家電梯。同時(shí)，獨(dú)棟別墅的前后雙花園以及多重露臺(tái)設(shè)計(jì)，形成立體景觀空間，使得居者在房間的任何位置，都能欣賞到窗外的景觀。

　　均價(jià)逆市上揚(yáng)

　　另外，值得注意的是，雖然成交量持續(xù)萎縮，但別墅成交均價(jià)卻逆市上揚(yáng)，其中千萬(wàn)級(jí)別墅最為明顯。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二季度北京別墅市場(chǎng)累計(jì)成交734套，環(huán)比上漲37.45%；成交面積為25.42萬(wàn)平方米，比一季度上漲38.68%；銷(xiāo)售總金額達(dá)65.8億元，與一季度相比，增加4.86億元，環(huán)比增長(zhǎng)7.98%；成交均價(jià)為25884元/平方米，比一季度的成交均價(jià)上漲3619元/平方米。

　　據(jù)介紹，其中千萬(wàn)級(jí)別墅的漲幅更是驚人，有項(xiàng)目半年內(nèi)價(jià)格上漲130%。

　　新政影響甚微

　　據(jù)搜房網(wǎng)別墅頻道主編張?jiān)唇榻B，上半年，千萬(wàn)級(jí)別墅銷(xiāo)售很穩(wěn)定，雖然也受到新政的影響，但遠(yuǎn)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)型別墅嚴(yán)重。從項(xiàng)目看，頤和原著、泰禾紅御、龍灣、君山高爾夫別墅等千萬(wàn)級(jí)別墅銷(xiāo)售都不錯(cuò)。從區(qū)域看，千萬(wàn)級(jí)別墅和600萬(wàn)元-1000萬(wàn)元之間的中端別墅較為集中的區(qū)域表現(xiàn)明顯好于經(jīng)濟(jì)型別墅聚集區(qū)，如中央別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)以及懷密別墅區(qū)。

　　據(jù)張?jiān)捶治觯�新政�?duì)高端人群打擊并不小，但對(duì)于買(mǎi)得起千萬(wàn)級(jí)別墅的“大富”階層，影響并不大。

　　專(zhuān)家預(yù)計(jì)，類(lèi)似潤(rùn)澤莊園兼具居住和投資功能的高端城市別墅，將長(zhǎng)期向好。據(jù)潤(rùn)澤地產(chǎn)總經(jīng)理封屹介紹，該項(xiàng)目意向客戶(hù)中，短期都是用作自住，長(zhǎng)期來(lái)看，不乏買(mǎi)家是出于收藏、投資的考慮。因?yàn)椋�他們更看好產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的唯一性。自住的同時(shí)，希望資產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)保值。

　　據(jù)記者從頤和原著、泰禾紅御、龍灣等項(xiàng)目了解到，他們都對(duì)市場(chǎng)頗有信心，認(rèn)為影響不大。有的項(xiàng)目甚至表示，還會(huì)繼續(xù)上調(diào)價(jià)格。

　　>>成交分析

　　傳統(tǒng)別墅區(qū)占主流

　　上半年成交千萬(wàn)級(jí)別的別墅項(xiàng)目主要分布在傳統(tǒng)別墅區(qū)。其中西山別墅區(qū)共有9個(gè)項(xiàng)目，上半年銷(xiāo)量前三位中頤和原著和自在香山兩個(gè)項(xiàng)目均位于西山別墅區(qū)，區(qū)域總成交量達(dá)到了75套。成交位于次席的是順義區(qū)的中央別墅區(qū)和潮白河別墅區(qū)，包括東方太陽(yáng)城、格拉斯小鎮(zhèn)、清錦源等5個(gè)項(xiàng)目，上半年共成交了45套。成交量居第三位的是昌平別墅區(qū)，包括保利·壟上、壹千棟、東方普羅旺斯等4個(gè)項(xiàng)目共成交了33套。上半年傳統(tǒng)別墅區(qū)18個(gè)千萬(wàn)級(jí)別以上別墅項(xiàng)目共銷(xiāo)售了153套，占據(jù)了六成左右的市場(chǎng)份額。

　　西山別墅區(qū)的千萬(wàn)級(jí)別墅不僅成交量最高，產(chǎn)品形式也較為豐富，包括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排三種，臨近皇家園林帶給購(gòu)房人的尊貴感受提升了西山別墅區(qū)的產(chǎn)品附加值，區(qū)域千萬(wàn)級(jí)別以上別墅的成交均價(jià)為41785元/平方米，居各別墅區(qū)之首。順義的中央別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)和昌平別墅區(qū)成交的千萬(wàn)級(jí)別以上別墅全部為獨(dú)棟產(chǎn)品，成交單價(jià)在3萬(wàn)元/平方米上下，與西山別墅區(qū)成交價(jià)格存在頗大差距，是由于單套面積相對(duì)較大造成的總價(jià)偏高。

　　>>專(zhuān)家觀點(diǎn)

　　高端項(xiàng)目也可能下跌

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，別墅的價(jià)值體現(xiàn)在供應(yīng)量的稀少以及占有自然資源的豐富，成為了代表財(cái)富階層的身份符號(hào)，限制別墅用地的政策決定了別墅的高保值性，特別是獨(dú)棟別墅形式，產(chǎn)品可塑性強(qiáng)、居住舒適度高，最大化地展現(xiàn)出了別墅的各方面優(yōu)勢(shì)，需求相對(duì)旺盛，但在政策作用下獨(dú)棟別墅的供應(yīng)趨于縮減，由此造成了價(jià)格的高企。

　　不過(guò)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾認(rèn)為，別墅這樣的項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較堅(jiān)挺，抗跌性較強(qiáng)，這是被歷次樓市調(diào)控所證明了的。但是，抗跌并不等于不下跌。正如高價(jià)項(xiàng)目是拉動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)的重要組成部分，這類(lèi)項(xiàng)目一旦降價(jià)，也將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)加速下跌。