買方齊齊觀望　賣方死不降價(jià)

　　記者 黃峰 實(shí)習(xí)生 朱哲煜

　　4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，被稱為房地產(chǎn)“國(guó)十條”，史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控大幕拉開。    

　　新政出臺(tái)到昨日整整100天。這100天里，武漢樓市出現(xiàn)了什么樣的變化？調(diào)控效果如何？未來(lái)走勢(shì)怎樣？

　　昨日，記者采訪多位房地產(chǎn)人士及研究機(jī)構(gòu)，試圖給出較為清晰的答案。采訪中，多數(shù)人認(rèn)為，調(diào)控只能剛及格，離預(yù)期還有距離。

　　買方深度觀望

　　商品房銷量月月下挫

　　“國(guó)十條”一出，最直接的作用是購(gòu)房者變得出奇冷靜，之前的沖動(dòng)、瘋狂全然消失，市場(chǎng)觀望氛圍迅速形成，一個(gè)明顯現(xiàn)象：到各售樓部里看房的人急劇減少，為數(shù)不多的看房人出手也慢。用冷冷清清來(lái)形容近郊售樓部毫不為過(guò)，很多一天接待不了兩三組客戶。同樣，城區(qū)售樓部人氣也在急劇下降，一天接待不了幾組客戶正成為多數(shù)售樓部共同的窘境。

　　新政之后，樓盤開盤銷售率都不高。6月以后，很多樓盤開盤只能賣20%-30%，賣到50%已經(jīng)很少見。而之前，新盤的開盤銷售率多在60%以上。

　　眼下，購(gòu)房者“玩消失”，深度觀望形成，成交量將繼續(xù)萎縮。各大網(wǎng)站調(diào)查也顯示：6成以上的人在近三個(gè)月都不會(huì)出手。

　　死扛房?jī)r(jià)不肯降

　　開發(fā)商也開始觀望

　　5月、6月，還有不少樓盤開盤或加推新房，到了7月，開發(fā)商也開始觀望。前三周，真正開盤或者加推新房樓盤不到10個(gè)。武漢高盛地產(chǎn)總經(jīng)理梅林說(shuō)，開發(fā)商不缺錢，也不看好目前樓市，多數(shù)采取消極的策略。

　　“眼下開發(fā)商只能采取拖的辦法。”新鴻泰總經(jīng)理鐘志明認(rèn)為，現(xiàn)在降價(jià)可能更有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但降價(jià)是開發(fā)商最不愿采取的下下策，不少開發(fā)商拖延領(lǐng)取預(yù)售證的時(shí)間，雖然留著項(xiàng)目有風(fēng)險(xiǎn)，但降價(jià)好比在自己身上割肉。

　　價(jià)格不大幅回調(diào)

　　“金九銀十”或是一個(gè)夢(mèng)

　　寄希望于“金九銀十”，是眼下眾多開發(fā)商的算盤。

　　據(jù)了解，全市一度有50多個(gè)樓盤原計(jì)劃7月、8月開盤，眼下多數(shù)推遲到了9月、10月。

　　但日前，國(guó)家三部委重申房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)。這無(wú)疑給抱有僥幸心理的開發(fā)商們以致命一擊。

　　中科輝創(chuàng)總經(jīng)理陳暉則認(rèn)為，如果價(jià)格不出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回調(diào)，購(gòu)房者很難出手，“金九銀十”或就是一個(gè)夢(mèng)想，將變成“銅九鐵十”。

　　樓市如何殺出重圍？

　　四季度會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降

　　從目前商品房銷量、價(jià)格及購(gòu)房者上門量來(lái)看，武漢樓市已經(jīng)陷入深度困局。直面調(diào)控百日大關(guān)的關(guān)鍵時(shí)期，樓市又該如何殺出重圍，實(shí)現(xiàn)破局？

　　眼下，有樓盤推出特價(jià)房，或能刺激一定購(gòu)買，但數(shù)量太少，不足以撬動(dòng)市場(chǎng)。

　　知名地產(chǎn)評(píng)論人賈臥龍?zhí)岢?ldquo;開閘泄洪”建議：開發(fā)商讓利，可以釋放許多需求，有利于市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展。

　　知名地產(chǎn)評(píng)論人牛刀直言：下半年房?jī)r(jià)只有一個(gè)走勢(shì)——暴跌。沒(méi)有理由不相信樓市不回調(diào)。在億房、新浪樂(lè)居等多個(gè)網(wǎng)站的調(diào)查中，很多人都認(rèn)為，四季度房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。

　　全國(guó)樓市十年拐點(diǎn)

　　下月來(lái)臨

　　記者 王丹妮 通訊員 王媛

　　“過(guò)去十年里，房地產(chǎn)成為中國(guó)老百姓最穩(wěn)定、收益最豐厚的投資品。但從下月開始，投資樓市就有可能被套，因?yàn)槭飞献顝?qiáng)樓市政策調(diào)控已展開，有可能帶來(lái)樓市長(zhǎng)達(dá)十年的調(diào)整。”24日，申萬(wàn)巴黎上海理財(cái)中心執(zhí)行總經(jīng)理申浩波在工行舉行的“科學(xué)理財(cái)、投資未來(lái)”的投資報(bào)告會(huì)上，發(fā)布該基金公司最新的房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告。

　　去年房?jī)r(jià)瘋狂上漲

　　是樓市見頂?shù)男盘?hào)

　　去年至今年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一輪暴漲行情。調(diào)查顯示，不論是富人還是窮人、工薪階層，都在推動(dòng)樓市上漲。

　　據(jù)了解，金融危機(jī)后，因?yàn)槭艹隹诤蛣趧?dòng)力成本上升影響，沿海一些民營(yíng)企業(yè)紛紛選擇倒閉，企業(yè)主將資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)里撤出，買樓置業(yè)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲。有居住需求的普通老百姓看到房?jī)r(jià)上漲，出現(xiàn)“搶”房心態(tài)，也造就了樓市的火爆。再加之，2009年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量偏少，房子便更是奇貨可居了。

　　“這輪暴漲行情，像股市登上6000點(diǎn)一樣，是最后的瘋狂，也是樓市見頂?shù)男盘?hào)。”據(jù)申浩波介紹，今年4月和6月，國(guó)務(wù)院相繼發(fā)出房地產(chǎn)“國(guó)十條”——《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》和“二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”，這都使房產(chǎn)投資大軍敏感地從樓市里撤出。

　　“買房人向來(lái)都是買漲不買跌的，于是便出現(xiàn)了現(xiàn)在的成交量低迷狀況。從今年上半年樓市數(shù)據(jù)來(lái)看，本月成交量將出現(xiàn)地量，隨后8月便會(huì)出現(xiàn)地價(jià)，樓市拐點(diǎn)也將來(lái)臨。”申浩波說(shuō)道。

　　融資渠道被掐斷

　　開發(fā)商已撐不了多久

　　雖說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，但一手房市場(chǎng)上，開發(fā)商們?nèi)栽趫?jiān)挺著，似乎死也不降價(jià)。到底開發(fā)商能撐多久呢？

　　申浩波的團(tuán)隊(duì)調(diào)查過(guò)多家銀行發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的直接融資渠道基本全被掐斷。首先，股市上融資，已被證監(jiān)會(huì)卡住，毫無(wú)可能。其二，銀行信貸，現(xiàn)在銀行發(fā)放門檻極高，基本不放。其三，房地產(chǎn)信托，現(xiàn)已被叫停。剩下的只能是民間資本了，而這些民間資本撐不住開發(fā)商巨大的資金需求。

　　“今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)基本已很難從銀行貸到錢，完全靠以往的信貸和發(fā)放的房地產(chǎn)信托來(lái)支撐�，F(xiàn)在，這些資金已基本消化，開發(fā)商也已撐不了多久。讓開發(fā)商更害怕的是房產(chǎn)稅的開征，因此，盡快把房子賣掉是現(xiàn)階段大多數(shù)開發(fā)商的想法。”

　　加息預(yù)期漸近

　　房地產(chǎn)銷售漸慘

　　“國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，一旦進(jìn)入加息周期，房地產(chǎn)的銷售將直接開始向下。”據(jù)申浩波介紹，在經(jīng)濟(jì)向好、通脹初期，資金會(huì)涌入房地產(chǎn)行業(yè)，推動(dòng)市場(chǎng)繁榮。貨幣政策緊縮時(shí)期，升息周期前地產(chǎn)跑贏市場(chǎng)，升息后跑輸市場(chǎng)；貨幣政策寬松時(shí)期，升息前跑輸市場(chǎng)，升息后跑贏市場(chǎng)。

　　“從目前的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，目前處于緊縮貨幣政策時(shí)期，通脹是預(yù)期發(fā)生的事件，加息存在不確定性，因此中期看房地產(chǎn)跑贏市場(chǎng)的概率較小，跑平為大概率事件。”申浩波說(shuō)道。

　　申萬(wàn)巴黎的研究認(rèn)為，不論是從信貸、市場(chǎng)需求還是政府政策等方面，都不再利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)將結(jié)束“黃金十年”單邊上漲行情，步入長(zhǎng)達(dá)十年的調(diào)整期。

　　申浩波介紹，在1995年到2001年的樓市調(diào)整期里，很多城市的房?jī)r(jià)下跌幅度高達(dá)50%。此輪由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好、再加上城市化進(jìn)程等因素，房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度不會(huì)太大，但時(shí)間會(huì)比上輪來(lái)得久一些，房?jī)r(jià)調(diào)整5到10年，極有可能。