加強(qiáng)立法 可操作性和執(zhí)行力是關(guān)鍵

　　“通過(guò)中介買房租房想做到物美價(jià)廉本來(lái)就是一件不可能的事情。”劉燁直言，“中介接觸信息多，速度快，好房源當(dāng)然自己就先收購(gòu)了。”但他也承認(rèn)，這個(gè)行業(yè)亟待立法規(guī)范和管理，“說(shuō)實(shí)話，我也想買房，也租著房，將心比心我也不想挨‘坑’，但中介不被信任現(xiàn)在已經(jīng)是一種常態(tài)。”

　　現(xiàn)實(shí)狀況表明，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)存在的許多問(wèn)題，是由于政策或法律上的空白造成的。這一方面表現(xiàn)在面對(duì)迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)中介活動(dòng)，立法缺乏前瞻性導(dǎo)致“無(wú)法可依”的窘境；另一方面，現(xiàn)有的一些政策或法規(guī)嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)中介活動(dòng)的實(shí)際。

　　“進(jìn)行房地產(chǎn)中介市場(chǎng)管理立法，首先必須增強(qiáng)可操作性和執(zhí)行力。要在充分掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)及中介活動(dòng)運(yùn)行規(guī)律的基礎(chǔ)上，對(duì)其運(yùn)行和發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)行明確規(guī)定。”北京市聚合律師事務(wù)所律師宋通說(shuō)，“比如大多數(shù)房屋租賃糾紛涉及金額較少，可能只有1000元的租金，投訴成本高了，消費(fèi)者維權(quán)的可能性當(dāng)然就會(huì)降低，除非法院能用簡(jiǎn)易程序或者多樣化的處理渠道處理此類案件。”    

　　同時(shí)他還提出，立法還應(yīng)注意各個(gè)層級(jí)、各個(gè)地方房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的統(tǒng)一、銜接和配套。“一是同一層級(jí)立法之間的規(guī)定要互相銜接，處理好與公司法、民法通則、合同法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法等普通法之間的關(guān)系；二是不同層級(jí)的立法應(yīng)當(dāng)和諧一致，不能沖突；三是各地方的立法或規(guī)范性文件應(yīng)當(dāng)符合法制統(tǒng)一的原則。”

　　“目前，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)不僅是缺‘緊箍咒’，也缺念‘緊箍咒’的人。”有專家指出，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)急切需要從“游擊散漫型”走向職業(yè)化、正規(guī)化，從“零星分散型”走向社會(huì)化、集團(tuán)化，從“粗放經(jīng)營(yíng)型”走向?qū)�業(yè)化、精細(xì)化。

　　有人提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該設(shè)有保證金，從業(yè)人員應(yīng)有責(zé)任保險(xiǎn)制度。另外，也有專家提出，房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)要積極制訂行業(yè)規(guī)范，發(fā)揮行業(yè)組織作用，制定行業(yè)自律公約，加大自律的力度。

　　面對(duì)現(xiàn)實(shí)存在的種種問(wèn)題，房屋中介行業(yè)的規(guī)范化運(yùn)行成了一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)很重要的一方面是要有健全的法律法規(guī)體系作保障，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也迫切需要完善的法律制度約束市場(chǎng)的不規(guī)范行為。 （杜榕 崔昊）

　　美日及我國(guó)港臺(tái)地區(qū)的規(guī)定(法規(guī)鏈接)

　　美國(guó)

　　美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管主要通過(guò)立法進(jìn)行規(guī)制，對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及經(jīng)紀(jì)人員規(guī)定了一定的資格、條件。由于房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的地域性特征，因此美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管主要由各州對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格取得的條件與方式、執(zhí)照更新、不動(dòng)產(chǎn)復(fù)原基金等制度進(jìn)行規(guī)定。這也是美國(guó)區(qū)別于其他國(guó)家和地區(qū)的特征。

　　日本

　　日本的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管是通過(guò)對(duì)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行規(guī)范而實(shí)現(xiàn)的，日本于1952年制定的《不動(dòng)產(chǎn)交易業(yè)法》是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管的主要法律依據(jù)。該法律對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格認(rèn)證、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)保證金、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)行為規(guī)范以及合同形式、傭金制度等進(jìn)行了規(guī)定，并明確發(fā)布虛假?gòu)V告或虛假信息、索取高額報(bào)酬等禁止性行為，以及要求經(jīng)紀(jì)人訂立書(shū)面合同、公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等限制性行為。

　　香港

　　我國(guó)香港地區(qū)采取英美法系傳統(tǒng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)表現(xiàn)為房屋與土地的代理。香港地區(qū)于1997年頒布《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》，建立了地產(chǎn)代理監(jiān)管制度，規(guī)定地產(chǎn)代理人(公司)牌照制度、注冊(cè)制度、傭金制度，并且設(shè)立了專門(mén)的監(jiān)管機(jī)關(guān)“地產(chǎn)代理監(jiān)管局”負(fù)責(zé)具體制度的執(zhí)行。

　　臺(tái)灣

　　我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》是對(duì)整個(gè)臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理的基本法律文件，建立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試、注冊(cè)、換證等制度并規(guī)定了獎(jiǎng)懲辦法，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格進(jìn)行了有效管理，具有行政管理特別法性質(zhì)和專門(mén)職業(yè)法性質(zhì)。該條例又規(guī)定：如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)或經(jīng)紀(jì)人員違反有關(guān)規(guī)定，除受處罰外，還應(yīng)追究其民事責(zé)任；非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中介或代銷業(yè)務(wù)的公司，行政主管機(jī)關(guān)有權(quán)禁止其營(yíng)業(yè)，并處以罰款直至追究該企業(yè)負(fù)責(zé)人的刑事責(zé)任。　(杜榕整理)