資金
發(fā)起REITs融資
建設(shè)公租房投入巨大，而“這筆錢從哪里出”的問題解決不了，就難以推進(jìn)。而從目前的數(shù)量上看，地方政府能不能或者說愿不愿意建造這么多公租房還是個(gè)問題，畢竟公租房需要花費(fèi)大量財(cái)力、物力。而公租房也不像經(jīng)適房那樣可以買賣，只能通過租金慢慢回收成本，這也使公租房的可持續(xù)性充滿諸多不安因素。那么，面對(duì)資金不足的問題，應(yīng)如何解決？
薛建雄：資金的問題是公租房能否推廣的關(guān)鍵。如果不把地價(jià)計(jì)入，先從建安成本考慮，租金回報(bào)率還是會(huì)比較高。如果用租金回報(bào)作為抵押來發(fā)REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)就可以解決資金的問題。政府先借用公積金來投資，然后通過發(fā)行REITs回報(bào)本金或再投資就可以了。
尹伯成：解決公租房存在的問題，首先可在相關(guān)規(guī)劃下，實(shí)施公租房與經(jīng)適房并舉的方案，畢竟經(jīng)適房可以收回成本，并一定程度上分流申請公租房的困難家庭，但要摒棄用公租房取代經(jīng)適房的思想。其次，國家和地方相關(guān)部門可以加大財(cái)政上的支持力度。第三，積極開展引導(dǎo)工作，讓國有房地產(chǎn)企業(yè)加入到公租房的開發(fā)中。第四，在處理土地拍賣過程中，也可把公租房開發(fā)的面積、地塊與商品房的面積、地塊捆綁在一起，或者，在土地招拍掛的時(shí)候，將70%用作商品房，30%留作公租房建設(shè)。此外，公租房并不能離市區(qū)過于遙遠(yuǎn)，這樣才不會(huì)增加其出行的成本，才能發(fā)揮公租房的最大效用。
印堃華：其實(shí)，政府根本不缺錢。所謂的資金問題歸根結(jié)底還是體制問題難解決。比如提高土地出讓金、“生地”變“熟地”后再賣等都是政府應(yīng)積極考慮施行的，但由于領(lǐng)導(dǎo)干部都是短期行為，誰也不愿意“幫別人種樹”。政府部門應(yīng)堅(jiān)持下定決心，如建立土地發(fā)展基金，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更健康的發(fā)展。
崔新生：公正地說，這確實(shí)將在一定程度上給地方政府帶來負(fù)擔(dān)。但從切身解決居民住房的角度來說，這是政府應(yīng)當(dāng)做的。現(xiàn)在，讓政府更加積極的辦法是，破除以GDP“馬首是瞻”的業(yè)績思想，這就需要建立超越GDP數(shù)據(jù)的全面綜合的考評(píng)體系，并以民生作為考評(píng)中的重要內(nèi)容。
監(jiān)管
謹(jǐn)防富人“揩油”
公租房是經(jīng)濟(jì)房、廉租房和限價(jià)房之外的“第四房”，被政府和社會(huì)公眾充分期待。而隨著“特供房”、“N連號(hào)”，與保障房相關(guān)的丑劇不斷發(fā)生，人們也不禁擔(dān)憂公租房會(huì)不會(huì)也出現(xiàn)“開寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房”的現(xiàn)象？那么，在大量的公共租賃房投入市場以后，如何防止富人“揩油”，而真正讓那些“夾心層”們實(shí)現(xiàn)住房美夢？
薛建雄：在公租房投入市場的初期，因?yàn)榉吭幢容^緊張，所以要對(duì)入住資格進(jìn)行嚴(yán)格審查。但是從長期來看，公租房并不是一個(gè)福利機(jī)構(gòu)，它的租金和社會(huì)租金差距不大，主要是解決流動(dòng)人口對(duì)住房的需求問題和促進(jìn)社會(huì)建立一個(gè)更完善、規(guī)模足夠大的租賃房市場，以起到穩(wěn)定房價(jià)的作用。
因?yàn)榻?jīng)適房等都存在著巨大的利差空間，所以不論是權(quán)力還是非權(quán)力都會(huì)伺機(jī)侵占，所以只有通過制度設(shè)計(jì)讓保障房跟商品房之間不存在巨大的利差空間，就不會(huì)出現(xiàn)侵占行為。而在制度沒有解決之前，更加公開透明是惟一的辦法。
崔新生：由于公租房屬于過渡性質(zhì)的住房，因此還是從社會(huì)福利的角度著手，在監(jiān)管方面，需要每年對(duì)公租房群體進(jìn)行一次評(píng)估，即建立評(píng)定機(jī)制。同時(shí)，地方政府需要切實(shí)以公共福利為標(biāo)準(zhǔn)，而不能以市場標(biāo)準(zhǔn)看齊。此外，還可建立相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制，設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金等鼓勵(lì)公租房群體。
尹伯成：這只能由政府相關(guān)部門來進(jìn)行操作，最關(guān)鍵的就是落到實(shí)處，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。而政府相關(guān)部門也不能在思想上將公租房看作盈利性的住房。
印堃華：如果搞得不好，“公租房”就會(huì)淪為“福利房”。現(xiàn)在央企、大企業(yè)“開了口子”，允許建“公租房”，最終可能變成只有那些企業(yè)內(nèi)部可享受的福利。政府必須要有配套的政策支持，但事實(shí)上嚴(yán)格規(guī)范的確有難度。
妙想
笑談巧用“空置房”
最近關(guān)于“空置房”的爭論因?yàn)橐粋�(gè)數(shù)字而再度激烈了起來。有消息說，國家電網(wǎng)公司在全國660個(gè)城市的調(diào)查顯示，高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些“空置房”足以供2億人居住。隨后，盡管國家電網(wǎng)公司否認(rèn)了這一消息。但在這場紛爭背后，也折射出“空置房”現(xiàn)象已成為社會(huì)焦點(diǎn)。有人開始異想天開地構(gòu)想：如果“空置房”被充分利用起來做“公租房”，那么房源的問題是否可以迎刃而解？
薛建雄：這還需要其他相關(guān)的政策做配套，大多數(shù)“空置房”是由于購房者擔(dān)心房價(jià)長期上漲而為兒子甚至孫子準(zhǔn)備的房產(chǎn)；而另一部分投資者囤積的房源，除了高價(jià)外，他們不太可能愿意賣。
如果你簡單去收購，就會(huì)更加推高房價(jià)。如果要收購這類空置房源，必需先要有房產(chǎn)稅或其他相關(guān)稅種，迫使這類房源拋盤，這時(shí)候才適宜收購。不然，主要還是得通過政府加大建設(shè)來解決。
崔新生：這是一個(gè)可行的辦法，但操作起來難度很大。這就需要我國的金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮效用，可統(tǒng)籌建立一個(gè)基金組織，對(duì)相關(guān)的空置住房進(jìn)行全面評(píng)估，繼而展開收購，或是買斷這棟樓房10年或20年等。
尹伯成：這個(gè)想法非常好，但現(xiàn)在很難做到，原因在于，包括國有開發(fā)商在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)企業(yè)是不會(huì)將可能巨大的收益拱手讓給地方政府部門，炒房者更不會(huì)這么做，歸根結(jié)底，這還是利益糾葛。除非，國家能夠痛下決心對(duì)這么多空置房進(jìn)行管制。
印堃華：房地產(chǎn)在這一輪調(diào)控下，已經(jīng)步入了僵局。市場上所傳的“空置房”數(shù)量完全沒有根據(jù)，其實(shí)只有很少部分“空置房”是炒房者留存下來的。而將“空置房”變“公租房”的想法根本不現(xiàn)實(shí)，哪個(gè)產(chǎn)權(quán)人會(huì)愿意輕易放棄自己的房產(chǎn)。
【名詞解釋】
公共租賃房：是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價(jià)或者承租者承受得起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。本報(bào)見習(xí)記者 黃燁 陳偲