記者調查發現,業主提高放盤價增加議價空間；投資客試探性放盤；中介以高價游說業主放盤、部分樓盤價格堅挺；購房者的剛需入市等因素都造成目前深圳樓價應該降價卻沒有降的尷尬局面。

　　而事實上,樓市新政后深圳房價雖沒有官方部門統計的二至三成的跌幅,但樓市新政已抑制住了上漲,并開始出現小幅回落。根據深圳中原地產統計,2010年7月深圳六區185個樣本樓盤成交均價為17174元/平方米,環比6月下跌2.16%,自樓市新政后三個月已環比下跌7.46%,真正沒有降價的樓盤在185個樓盤中只占16%,中原認為房價下跌的行情仍在延續,樓市新政調控并未現松動,依舊保持力度。

　　◎賣家

　　提價10萬放盤增加議價空間

　　欲購彩田村附近某小區住房的陳小姐近日發現自己要買的戶型在一個月內放盤價差不多高了10萬元,“之前這種戶型,好樓層好朝向的才140萬元左右,現在,好點樓層朝向的放盤價差不多比原來高了10萬元”。

　　記者向這一片區的中介公司詢問,中介告訴記者彩田村附近樓盤的配套很好、入住率也高,本來就少有放盤,價格自然十分堅挺,所以在樓市新政出臺后也不大可能降價。對于一個月內就漲價10萬元的現象,這名中介表示,這只是放盤價,如果有意向買,可以和業主詳談,”現在市場不是太好,價格也容易松動,與業主往往都有議價空間”。

　　“如果你是業主你會低價放盤么?”中原地產龍坂片區經理李志強反問記者,在他看來,業主高價放盤是很正常的行為,”業主的放盤價都是高于成交價的,先放一個高價,給買家去還價,提高10萬元放盤也就預留了10萬的還價空間”,而很多業主不約而同地這樣做其實就給了買家一個感覺,房價上漲了,“這種上漲只是放盤價的上漲,真正的市場價還是要看成交”。

　　而另一種造成市民對價格產生錯覺的就是非誠意售房的業主,“有心售房的業主還是可以和他們反復談價,但有些并沒有真正賣房意向的業主,在中介的不斷說服下把房子掛出價來,但他們只是隨口開出一個心理價位,同時,還表示沒有議價空間,給買家的感覺自然不好,價格貴且沒有誠意”。世華地產一名中介告訴記者。

　　◎投資客

　　試探性放盤價高也不出售

　　對于深圳樓市來講,投資客是一股不可忽視的力量。本報此前報道,在這輪“史上最嚴厲”的樓市調控政策后,投資客現在表現為兩派,一派是資金實力強的大投資客,他們往往對后市充滿信心,備足一兩年的月供款,準備度過這輪政策調控。而另外一種,則是資金實力不強的,他們有著靈敏的嗅覺,在調控前已將手下多數房產出售,調控政策后只留有少數房產,月供壓力不大,而也有不少投資客在樓市新政出臺后紛紛看空短期樓市走向,將自己的房子安排出售,一度造成深圳樓市放盤量短期急劇增加。

　　在樓市新政執行近4個月后,市場已逐漸消化新政影響,這種情況下投資客在應對市場變化的心態時,已經沒有新政剛出來時那樣緊張,李志強告訴記者,目前已有投資客在試探性放盤,用放盤的方式來了解市場,了解剛性需求,“這種試探性放盤的比例大概在10%-15%”。

　　對于投資客來講,他們的投資渠道相當狹窄,“現在如果把房子賣了,同類型的房子肯定買不回來,因為原來可以首付兩成,現在差不多都要5成以上,而且利率也更高,只要還能交的起月供,投資客都會挺下去”。

　　“為了解市場而試探性放盤,如果有買家去買,這些賣家就會看買家什么價位會出手,如果感覺這個放盤價買家還能承受,下次他們就會告訴中介價格再高一些放盤”一位專做投資客的中介告訴記者,這也造成了在樓市新政下不少賣家臨時返價的案例,這些都會讓買家越發覺得漲價很容易,降價卻很難。

　　◎中介

　　房價虛高受益的“瘋狂”推手?

　　中介無疑也是房價虛高的一大推手。市民潘小姐最近不斷接到中介的電話,說服她將其位于羅湖的一套房源放盤,“年初的時候說是70萬元,現在已經說80萬元可以賣了”,80萬的價格已讓潘小姐有些心動,要不是這處住房她是自住,也許會放盤。

　　“中介是靠賺取傭金來吃飯的,房產交易越多他們越受益,另外傭金往往是和總房價有固定比例關系,因此房價越高他們的傭金也越高”,一位地產業內人士告訴記者,“最近中介公司有些抓狂,幾個月市場成交的萎靡狀態,他們可能很吃不消”。    

　　另外也有部分中介開始賺取買家和賣家的差價。一位市民向記者投訴,他欲購買的房產全是中介在和賣家商談,在不斷的磋商之中,中介告訴他賣家需要贖樓,贖樓款一萬元要由他支付,在該市民同意支付這筆款項后他也和中介商談好實付的價格,“這樣算下來差不多中介費支付了22000元”,而后在最后的交樓過程中,雙方不經意地交談這位市民才發現中介所告訴他的賣家實收價比實際多了一萬多,而且賣家紅本在手根本不需要贖樓,這兩項就使得中介凈賺其中的差價20000多元,這名市民向中介多次反映后,最后中介同意中介費只收5000元。

　　近期深圳房地產市場房租猛漲也有業內人士認為和中介有關。一名市民就曾親身經歷原租客租金3600元的房子,中介再次放租4200元。“中介收取租客的傭金一般是半月的租金,租金越高他們傭金越高,趁著租房市場火爆的7月份他們希望趁機多收取傭金”。而房租高漲也部分帶動了一些原準備租房的人改為買房,中原監測近期入市的買家有部分就屬于這種情況。

　　對于中介在房產市場推動“虛高”的房價,中原地產市場研究總監王世界并不認同,“中介炒作市場的可能性很小,中介市場是一個市場化程度很高的市場,各家中介公司競爭激烈,中介很難炒作市場,比如房租,一個中介給的高,完全可以去找另外一個中介公司”。

　　◎開發商

　　能挺就挺諱言降價

　　樓市新政出臺后,以佳兆業、萬科等品牌開發商為代表的地產商已經率先開始降價,但他們所采取的方式是推出“特價房”、贈送面積,地產老大哥萬科即使在全國多個城市都推出與原來預期價格要低的房子,但萬科從來沒有承認自己降價。

　　“降價是可恥的。資金寬裕的地產商不會降價。此時降價,說明你手里沒錢了。即使降價,也得偷偷摸摸。你可以稱之為低開盤或暗降、暗折,反正不叫公開降價。萬科就是這樣做的。”《21世紀經濟報道》地產周刊新聞總監李一戈表示。而萬科高層一直將萬科定價的描述為,以合理價格促進銷售,尋找市場可以接受的價格,萬科甚至拿出“開盤當月銷售60%的目標作為自己定價的依據”,而實際上近期深圳萬科開盤的清林徑、金色沁園、萬科里城等樓盤都以較低的價格入市,銷售進度也遠高于開盤當月銷售60%的進度。

　　“大的開發商受制于銷售進度的影響所以率先降價,而那些小的開發商本身就沒有幾個項目,市場不活躍的時候他們就拖延開盤”,一位地產業內人士如此解釋。目前深圳開發商降價多集中在幾個,而小開發商則沒什么動靜。而據中介的統計,本來預期入市的房源近期多選擇推遲入市,市場供應較之前的預期有很大出入。

　　供應并不如預期多,而剛性需求仍很大,也造成了開發商定價仍有市場支撐,“開發商去年一年房價自每平方米15000元漲到每平方米30000元,現在便宜20%,每平方米25000元開盤,一開盤也就100多套,深圳幾百個有錢人還是有的,銷量自然很好”,一位深圳的投資客如此描述為什么龍華最近開盤的房子都賣的很好,而這位投資客認為,這種跌幅相對于龍華片區去年的漲幅根本算不上降價。