北京市商品房預售資金監管新政實施觀察
期房預售所帶來的不僅是建筑質量低劣與失控，還導致在期房預售中虛假廣告、合同欺詐、一房多售、違規抵押、面積縮小、綠化減少、延期辦證等惡意違約和欺詐行為盛行，極大地損害了購房者利益，引發了大量法律糾紛。
2010年11月中下旬，上海靜安特大火災事故震動全國，也使得中國建筑市場、中國建筑質量的混亂現狀再次引起公眾關注。
根據官方的說法，燒死53人的上海靜安特大火災，又是一起因“違法違規”生產建設行為所導致的特別重大“責任事故”。事實上，略加盤點就會發現，近年來，伴隨著中國的城市化進程步伐加快，與房價高企不下形成鮮明對比的是，大大小小的建筑質量問題同樣呈高發之勢。
在此背景下，2010年12月1日起實行的《預售資金監督管理暫行辦法》，能否有效遏制房價、提升建筑質量，被賦予了濃重的觀察色彩。
此前的4月20日，在住建部出臺的《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》即53號文中，就明確規定：“各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。”
《暫行辦法》正是為落實住建部這一新規應運而生。
不過，從目前來看，北京市出臺的這一商品房預售資金監管新政既沒能降低房價，也無法把控建筑質量。據媒體廣泛報道，出于規避新規的目的，得知消息的開發商已在11月提前集中推盤。業內人士更是表示，預售資金監管政策存在缺漏，開發商依然可以通過多種方式逃避監管。
現實中，高房價和建筑質量都是消費者“不能承受之重”。但某種意義上說，建筑質量更需要“零容忍”——高房價固然極大地影響生活質量，建筑質量則直接關乎生命財產安全。
期房預售：建筑質量低劣的根源？
新中國成立10周年時，周恩來總理對10個月建成的人民大會堂的質量要求是“矗立300年不倒”。沒有人想到，50年后，中國建筑的平均壽命僅有30年。
中國建筑“短壽”的原因是多方面的，如規劃更改、盲目拆遷等，但建筑質量低劣無疑是其中的重要原因——劣質建筑必然導致尚未達到規定使用年限就須拆除。
上海靜安特大火災事后的總結中，諸多建筑市場的陳年痼疾一一暴露，如特種作業人員無資格證，嚴重違反操作規程；裝修工程違法違規，層層多次分包；施工作業現場管理混亂，存在明顯的搶工期、搶進度、突擊施工的行為等等。
而這些只不過是中國建筑市場“潛規則”的一部分。有學者曾總結過中國建筑業的“三低”怪狀。“第一低”是指開發商熱衷于使用資質等級低，成本也低，甚至沒有任何資質等級的非法“包工隊”來施工；“第二低”是指開發商違規降低設計標準，不少開發商在找設計單位時，明目張膽要求設計單位為樓盤“減料”；“第三低”是指黑心開發商不僅在設計中強迫設計單位偷工減料，在施工時再次進行偷工減料，在施工中大量使用低價偽劣建筑材料，以降低成本，牟取暴利。
而從實際操作層面來看，商品房質量問題尤為復雜。勘察設計、施工、監理、建筑材料供應等任何環節出現問題，都可能導致建筑工程質量問題的產生。雖然國家法律法規和各種強制性的國家技術規范都嚴格禁止違規施工，但是由于目前制度上的缺陷使得各種工程質量問題不斷出現，“質量至上，質量第一”的要求在市場經濟追求利益最大化的浪潮中難以真正實現。北京大學房地產法研究中心主任樓建波在接受記者采訪時就表示，房地產市場尤其是一線城市的房地產市場供需不平衡，市場需求大于供給，使得房子不愁賣，開發商不需要依靠質量去售樓；另一方面，對于建筑質量問題的處罰沒有那么嚴重，也使得開發建設單位放松了對質量的要求。
成都益林管理咨詢公司管理咨詢師劉云在接受本刊記者采訪時則一針見血地指出，建筑質量低劣的根源實際上是期房預售制度。“期房預售制說穿了就是購房者先付錢（多是一次性付清）、后交房。從期房預售交錢到交房少則1年，多則2年，既然購房款已全部通過預售落到開發商口袋中，政府又缺乏相應的監管手段，開發商對預售款的使用就可以無所顧忌。”
他認為，這給那些不講信譽、見利忘義的黑心開發商以可乘之機，不僅對建筑質量的監管大大放松，而且大肆用“三低”手法來一味降低建筑成本，牟取暴利，甚至到為所欲為的程度。“期房預售所帶來的不僅是建筑質量低劣與失控，還導致在期房預售中虛假廣告、合同欺詐、一房多售、違規抵押、面積縮小、綠化減少、延期辦證等惡意違約和欺詐行為盛行，極大地損害了購房者利益，引發了大量法律糾紛。”
期房預售制度即商品房預售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款。這一制度最初的宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題，以加快城鎮住房建設，主要依據1994年建設部出臺的《城市商品房預售管理辦法》(其后做過兩次修改)。
1995年制定實施的《城市房地產管理法》，明確將商品房預售制度確定為一項法定制度，對預售條件、監管做出了原則性規定。但在實際操作中，許多房地產企業不能嚴格執行相關法律和行政規章，在征地、拆遷、規劃設計、銷售宣傳、物業管理方面存在諸多弊端，開發商利用制度漏洞，把風險轉移給購房者及銀行。
早在2005年8月，中國人民銀行的研究部門鑒于商品房預售存在的問題，在年度房地產金融報告中曾建議取消房屋預售制度，引起了強烈反響。
商品房預售制度是否應該被取消？何時取消？隨著房價的不斷攀升和房產質量的相對下降，近年來再次成為社會各界激烈討論的話題。去年“兩會”期間，民革中央向政協會議提交的集體提案就建議取消該制度。今年1月，清華大學房地產研究所所長劉洪玉也公開表示，取消商品房預售能改善商品房質量。“如果房屋存在質量缺陷，開發商可能就必須降價銷售，如果質量缺陷比較嚴重，可能就根本不能賣掉。”
但也有專家認為，商品房預售制度存在十幾年來，對中國房地產市場的建立和完善發揮了巨大的作用。取消商品房預售制度對開發商的資金壓力考驗太大，一旦實施將對商品房流通產生極大限制，市場將被進一步禁錮，短期內甚至會助推房價。
爭議聲中，相對折中的、完善期房制度的辦法——加強對商品房預售資金的監管浮出水面。
新政缺陷：可操作性不夠
《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》的核心內容有3點：1.商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，保證預售資金優先用于工程建設，嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金；2.房地產開發企業應當根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃。開發商預售項目用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認。用款計劃須按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節點，并合理確定每個節點的用款額度；3.對于房地產開發企業存在違法違規行為，導致工程停工、預售項目存在嚴重質量問題、預售項目未按期交付使用等問題，區縣住房城鄉建設主管部門應書面通知監管銀行暫停撥付專用賬戶內的全部商品房預售資金。
但現實中，北京市出臺的這一商品房預售資金監管新政，被指既沒能降低房價，也無法把控建筑質量。根據媒體廣泛報道，開發商為了避開此政策的影響，不少項目已提前扎堆上市，造成11月北京入市住宅項目數暴漲，從10月份的15個大幅增加到43個。統計顯示，截至目前，北京12月份共有14個預售樓盤上市，但皆因于11月底提出預售申請，因此實際不受新政限制。換言之，新政尚“英雄無用武之地”。
尷尬之處還在于，北京市商品房預售資金監管新政被普遍認為“可操作性不夠”。
劉云就對本刊記者分析，《暫行辦法》存在兩大缺陷。一是政府監管部門、監管銀行僅根據工程進度（節點）向開發商撥付預售資金，但對建筑質量的要求與檢驗尚不夠具體，雖說也要通過施工單位、監理單位加以確認，但開發商是施工單位、監理單位的“衣食父母”即業主，后者有求于開發商，要靠開發商的錢養活自己，這樣在建筑質量檢驗上，開發商與監理單位有“貓鼠勾結”的可能，所以不能過度依賴監理單位來確保建筑質量。二是《暫行辦法》雖規定預售項目存在嚴重質量等問題，主管部門應書面通知監管銀行暫停撥付預售資金，但此項規定對如何克服“事后”質檢體制的弊端，既缺乏針對性，又缺乏可操作性強的細則。
按銀監會規定，項目(自有)資本金比例達不到30%的房地產企業，銀行不得向其發放貸款。問題是，銀行如何才能證實開發商自有資本金比例是否達到30%？現實中，如果去查開發商的銀行賬戶，開發商完全可以通過各種方式湊足30%自有資本金，一旦銀行審查通過，開發商可以把各種資金歸還。因此去查開發商的銀行賬戶并不是一個可靠的辦法。并且，對那些善于“公(攻)關”的開發商來說，即使項目(自有)資本金比例達不到30%，照樣可能獲得銀行貸款。從此意義上說，與其查開發商的銀行賬戶，倒不如查開發商所建住房更可靠。
在劉云看來，現行期房開發模式即期房預售制的致命缺陷，簡單概括就是“先付后建”。開發商在住房未建成乃至未動工之前，就首先收取全部的期房預售款與銀行貸款，爾后再用銀行貸款和期房預售款進行期房開發。“可以說‘先付后建’是期房制各種弊端的根源，已嚴重影響了房地產市場的健康發展。”
毋庸諱言，中國劣質短壽商品房的大量出現與“事后”質檢體制密切相關。地方建筑質量檢驗機構往往在商品房完工后，才進行一次全面的質量檢驗。但問題是，即使發現完工建筑存在質量問題，也已成“馬后炮”。此時，開發商早己把期房銷售一空，銀行貸款也已花完，暴利早已裝入開發商口袋，銀行和購房者對開發商已難以約束，與建筑質量有關的巨大損失風險同時轉嫁到了他們身上。
令人憂慮的是，上海的一項統計顯示，開發商自有資金比例2005年為18.84%，2006年為17.53%，2007年為16.94%。自有資金比例的不斷下降也就意味著開發商對銀行貸款依賴程度的不斷加深。“所以，事后（完工后）質檢體制必須改變，質檢時間應向前推移，大打提前量，在工程建設的各個重要階段就應進行分期、分批的質檢，這樣才能提前發現與處理建筑質量問題。”劉云表示。
完善之策：引入“先建后付”模式？
在國內各大城市中，廣西南寧是最早宣稱進行取消商品房預售制度試點的城市。今年1月末，廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳宣布，2010年將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點。但住房和城鄉建設廳黨組書記宋繼東同時強調，“可能會從一個項目、一個樓盤開始，但絕不可能在南寧全市范圍內展開。”
但從記者采訪了解的情況看，南寧取消商品房預售制度的試點工作尚未走出“醞釀”階段。難點在于，取消商品房預售制度，有可能帶來不利后果：一是有的地方商品房不夠賣，如果直接搞現房銷售，會加劇商品房的供不應求，進一步推高房價；二是取消商品房預售制度將增加開發商的成本，相應支出勢必轉嫁給購房者。并且，房地產業是不少地方政府的經濟支柱，除取消商品房預售制度的現實效應不能完全預期外，背后的利益博弈尤其劇烈。
換個角度考慮，既然“先付后建”是期房制各種弊端的根源，那么完善期房制能否盡可能避開“先付后建”開發模式？
劉云就主張“反其道而行之”，轉“先付后建”為“先建后付”。在住建部新規及北京市的《暫行辦法》引入“先建后付”的新思路——通過“先建后付”來確保建筑質量的合格，制止開發商期詐行為，降低銀行與購房者的資金風險。“所謂‘先建后付’，最大特點是分期質檢與支付，即結合工程進度實行分期質檢、分期貸款、分期付（預售）款。”
他向記者舉例說，某開發商要建設一幢6層商品房，按現行的“先付后建”期房開發模式，開發商可把“公(攻)關”或拍買得來的地皮抵押給銀行，先一次性獲得全部抵押貸款，同時通過期房預售先獲取巨額預售款后再開工建設。但“先建后付”就不同。銀監會要求項目(自有)資本金比例最少達到30%，即使開發商弄來地皮想到銀行去申請抵押貸款，銀行也應拒絕辦理土地抵押貸款，同時要求開發商“先建后付”。
劉云解釋，“先建”是指開發商既不能用銀行貸款，也不準使用期房預售款，而是把6層商品房建設分為第一期一、二層；第二期三、四層；第三期五、六層共三期工程。先由開發商用30%自有資金先期進行6層商品房中第一期工程即第一、二層建設，這個第一期工程建設不是僅完成一、二層框架，而是所有細節都要盡量完成，基本上可以直接住人。爾后，要進行嚴格的建筑質量檢驗，為防止開發商與監理單位“貓鼠勾結”、“串通一氣”，所以不能只依賴監理單位來檢驗建筑質量，而應實行復檢制度。監理單位對建筑質量檢驗只是初檢，初檢完成后，再由地方政府建設主管部門的建筑質量檢驗機構(如成都市設有成都市建筑工程質量監督檢驗站)，來對已完工第一期工程的一、二層商品房的建筑質量進行第二次嚴格質量檢驗，這就是復檢。
具體來說，第一期工程質量初檢、“復檢”驗收合格后，才準許開發商以相應的地皮和已完工的一期工程向銀行辦理抵押貸款。同時才準許開發商辦理期房預售許可證，但出售期房的預售款資金應按建設部新規，全部納入政府指定監管賬戶，由政府與銀行共同監管。監管賬戶撥付給開發商的預售款資金，不是一次性撥付，而是一分為三，從一期到三期工程，每期撥付給開發商1/3的預售款資金。
即第一期工程建筑質量初檢、“復檢”驗收合格后，政府與銀行共同監管的監管賬戶只撥付給開發商1/3預售款資金，開發商可利用這1/3預售款資金，再加上銀行貸款，進行第二期工程即6層商品房的三、四層建設。第二期工程初檢、復檢驗收合格后，監管賬戶再第二次撥付給開發商1/3的預售款資金，再上銀行貸款，開發商進行第三期工程即6層商品房的最后五、六層建設，對第三期工程初檢、復檢驗收合格，才能竣工交房。交房后再由購房者進行最后一次的建筑質量的“自檢”，“自檢”合格后才由監管賬戶再第三次也是最后一次撥付給開發商最后1/3的預售款資金，在還清銀行貸款與納稅后，剩下的才是開發商利潤。
劉云強調，銀行給開發商辦理抵押貸款，如同監管賬戶應向開發商分期支付預售款資金，銀行貸款也必須是結合工程進度分幾期辦理支付，這可稱之為分期貸款。“這樣，銀行貸款、監管賬戶預售款結合工程進度與建筑質量初檢、復檢及最后‘自檢’，用‘先建后付’模式分幾期辦理，必然對建筑質量產生重大影響。”
劉云分析，在一、二、三期的每期工程建設中，無論是初檢，還是復檢，一旦發現建筑質量不合格，必須由開發商將不合格部分拆毀重建直到全合格后才準進行下一期工程的建設。由于第一期工程的建設既不能使用銀行貸款，又不能使用預售款，完全用開發商自有資金，一旦因建筑質量而造成拆毀重建，將使開發商蒙受自掏腰包并承擔全部損失的滅頂之災，所以，開發商將會全力以赴確保第一期工程即底層的第一、二層建筑質量在初檢、復檢一次通過。在第二期工程三、四層建設中，開發商僅能使用一部分銀行貸款和1/3預售款，一旦因建筑質量而帶來拆毀重建，開發商將難以從銀行獲得其余一部分貸款，也難以得到監管賬戶尚未支付的2/3預售款，這同樣將使開發商蒙受巨大損失。即使三期工程完工，整個六層商品房竣工交房后，還面臨著挑剔購房者最后一道“自檢”程序。如最后一道“自檢”程序通不過，開發商將難以收到最后一筆1/3預售款，這同樣將使開發商蒙受損失，且不說虧多少，起碼難以盈利。
“這種體制下，上期工程制約下期工程，一期緊扣一期，只要其中一期工程出質量問題，就難以獲得下期工程銀行貸款和監管賬戶預售款，這樣在期房整個開發過程中始終對開發商形成一種監督和制約機制，防止其違法違規，換句話說要讓開發商全程承擔期房開發風險。可以預言，在‘先建后付’新模式下，再黑心的開發商也不敢在建筑質量上忽悠購房者，否則蒙受巨大損失的只能是自己。”劉云說。