“首付2萬，能買一居室？”

    “可以，開發(fā)商先幫您墊足首付款，但您必須在交房前還給我們。”

    4月2日，“TOP上上城”的售樓人員如此回答以客戶身份致電的本報(bào)記者。“TOP上上城”是位于河北省三河市燕郊開發(fā)區(qū)的一個(gè)新開樓盤。本報(bào)從該樓盤北京銷售中心獲悉，開發(fā)商通過墊資形式吸引更多購房者的活動(dòng)已經(jīng)持續(xù)了一個(gè)月。

    “現(xiàn)在還沒有接到通知說停止這項(xiàng)安排，雖然計(jì)劃截至4月初，但我們?nèi)匀豢梢陨暾?qǐng)。”上述售樓人員說。

    “這是一場危險(xiǎn)的營銷游戲。”一位業(yè)內(nèi)人士不無憂慮地評(píng)價(jià)，“這樣操作等于是降低了貸款者的資信等級(jí)，銀行風(fēng)險(xiǎn)會(huì)因此驟增。”

    危險(xiǎn)游戲在蔓延

    更令業(yè)界擔(dān)憂的是，“TOP上上城”并非個(gè)案。據(jù)本報(bào)調(diào)查，廣州已有10余個(gè)樓盤在進(jìn)行類似的促銷活動(dòng)。分期首付，這一曾經(jīng)被廣泛使用的促銷手段在消失了兩三年后，再次頻頻出現(xiàn)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場。

    “特惠房、低首付置于不明朗的市場背景下，往往被解讀成促銷噱頭，抑或是回籠資金壓力下開發(fā)企業(yè)的營銷突圍。”一位機(jī)構(gòu)分析師表示。

    “TOP上上城”也非此輪“分期首付潮流”的始作俑者。去年12月，北京市某公寓便給出了一個(gè)“兩全其美”的購房方案：首付比例20%中，開發(fā)商墊資10%，購房者只要首付15萬元即可在西二環(huán)內(nèi)搶占到一套首付款為30萬元的精裝酒店式公寓。

    在廈門，一項(xiàng)“1587”的首付分期計(jì)劃要求，購房者本應(yīng)該一次性支付給銀行全部房款的30%作為首付，可以分3期進(jìn)行，簽購房合同付15%，8%在交房前給付，最后的7%可以在辦理產(chǎn)權(quán)證前交付。

    在當(dāng)?shù)赝瑯邮艿焦拇档牧硪豁?xiàng)“青年置業(yè)計(jì)劃”則能夠?qū)崿F(xiàn)一套90平方米，總價(jià)30萬元的兩居室，購房者只要先付5萬余元就能夠買到。

    相似的案例還發(fā)生在成都、福州、南寧、廣州等諸多城市。

    能夠?qū)崿F(xiàn)首付款比例降低并非銀行放寬信貸政策。“要辦理這種支付方式，購房者必須和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充合同。”某樓盤售樓人員解釋。

    地方監(jiān)管部門急查

    分期首付回潮的現(xiàn)象正在引起監(jiān)管部門的重視。據(jù)知情人士向本報(bào)記者證實(shí)，廣東銀監(jiān)局的確緊急下發(fā)了一份關(guān)于個(gè)人住房貸款情況的調(diào)查摸底文件，要求各銀行詳細(xì)上報(bào)目前個(gè)人住房貸款情況，其中特別針對(duì)開發(fā)商首付分期現(xiàn)象，要求銀行如數(shù)上報(bào)涉及分期首付的金額和戶數(shù)，以及目前住房按揭貸款涉及的戶數(shù)和不良貸款的金額等情況。

    據(jù)悉，上海等地亦正展開類似調(diào)查，監(jiān)管層已有防患于未然之意。

    “墊資首付款現(xiàn)象頻出，監(jiān)管部門不得不重視其潛在風(fēng)險(xiǎn)，廣東銀監(jiān)局的摸底調(diào)查正有此意。”上述業(yè)內(nèi)人士分析。

    按照央行有關(guān)規(guī)定，對(duì)于購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；而超過90平方米以上的，貸款首付款不得低于30%；對(duì)于已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。

    “如果首付款都很困難，怎么能保證日后的月供不出問題？”中國銀行河北省分行房貸業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示，“這明顯是在違規(guī)操作。”他措辭嚴(yán)厲地指出，盡管各大銀行沒有明確的條文規(guī)定，但“在我們內(nèi)部，這種情況是堅(jiān)決禁止放貸的。”他表示若有違規(guī)放貸將嚴(yán)查。

    各地頻發(fā)的墊資首付或首付分期現(xiàn)象，在大成律師事務(wù)所律師何建國看來，是開發(fā)企業(yè)在打擦邊球，有的開發(fā)商為促成期房銷售，拿購房者的訂單套現(xiàn)商業(yè)銀行的按揭貸款，作為期房開發(fā)的滾動(dòng)甚至啟動(dòng)資金，“墊小錢套大錢”，違規(guī)操作將帶來多重風(fēng)險(xiǎn)。

    一些樓盤銷售人員認(rèn)為，開發(fā)商墊資首付款讓部分購房者減輕了前期壓力，是在幫助一部分年輕的自住者實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)想。

    “但讓經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的年輕購房者支付累積的債務(wù)，既要還銀行的錢，又要還開發(fā)商的錢，更容易導(dǎo)致資金緊張。如果購房者一旦出現(xiàn)個(gè)人財(cái)務(wù)危機(jī)，不僅開發(fā)企業(yè)自身難以收回墊款，銀行將成最大的風(fēng)險(xiǎn)接盤者。”上述中國銀行河北省分行相關(guān)負(fù)責(zé)人指出。

    截至本報(bào)發(fā)稿時(shí)，記者獲悉“TOP上上城”的開發(fā)商已經(jīng)在內(nèi)部悄然叫停了墊資首付的促銷行為。據(jù)知情人士稱，原因是開發(fā)商得到監(jiān)管層要嚴(yán)查的消息。（本報(bào)記者曾冬梅對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）
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