二手房市場的逐年升溫使房產中介涉案量增加
“五金”成二手房交易主要涉訴因素
□ 本報記者 曾祥素
記者近日從北京市二中院針對2002年以來房產中介涉訴案件的一次調研會上獲悉，該院受理的二手房交易糾紛案2002年為3件，2003年13件，2004年47件，2005年61件，2006年94件，2007年157件，2008年243件，2009年265件。從以上數字可以看出，2004年起二手房市場逐漸活躍后，房產中介涉訴糾紛逐年攀升。與此同時，房產中介對于二手房交易訴訟的介入程度也在增加。
在初期的中介涉訴案件中，中介往往作為原審第三人或原審被告列席參加二審，屬于被動參與訴訟。隨后，房產中介以上訴人或被上訴人身份參與訴訟的案件增多，涉訴因素主要集中在“五金”方面。
“五金”糾紛的具體表現
定金 在交易實踐中存在大量名稱各異的定金合同，包括“買房意向金合同”、“訂約定金合同”、“購房訂金合同”等。目前，定金糾紛主要表現為兩種類型：一是要求房產中介與買賣合同違約方共通承擔返還定金的連帶責任。二是中介提供的格式定金合同上同時規定定金及一定價款比例的違約金，買方持合同訴求定金的雙倍返還及違約金支付。
傭金 在二手房交易中，中介傭金包括信息服務費、按揭貸款服務費、中保費、墊付服務費、權證代辦費等。當前中介涉訴的傭金糾紛主要有三類：一為信息服務費。當買賣雙方進入磋商階段但合同最終未訂立時，是否支付以及是否全額支付信息服務費成為爭議焦點。二為轉按揭貸款服務費。當貸款失敗時，買方認為系中介服務瑕疵所致，而中介方則認為系買方個人信用不良所致，且中介接洽的擔保公司、房貸銀行等同在貸款服務鏈條之內，故此類糾紛在責任認定及承擔方面具有復雜性。三為權證代辦費。房屋買方或賣方常以權證手續系自行辦理、中介未提供代辦服務為由，訴中介退還權證代辦費。
違約金 一般情況下，買賣雙方約定定金，另與中介方預定違約金。當前爭議較大的違約金糾紛主要有兩類：一是“看房確認書”等委托看房協議中的違約金糾紛，買賣方常以違約金條款為格式條款、金額過高、顯失公平等為由要求法院予以酌定。二是一房二賣的違約金追索。一房二賣情況下，中介要求賣方支付居間合同的違約金，買方要求中介及賣方分別支付居間合同及買賣合同的違約金，由此形成買方——中介——賣方的違約金追索鏈，引發連環訴訟。
房屋差價金 二手房價格持續上漲，當事人以房產中介服務瑕疵導致延誤購房時機為由，訴房產中介支付延誤期間的房屋差價金。此類糾紛難點集中于房屋差價金這一期待利益的司法裁量。
稅金 按照二手房交易慣例，稅款通常由買受人負擔。為招攬客戶，一些房產中介在“房屋買賣居間合同”中采用拆分購房款的方法幫助買受人逃避納稅。當一方不愿履行合同時，常以存在違反法律規定情形為由，要求確認合同無效。
四點司法建議
針對中介案件集中體現的涉訴因素，北京市二中院提出以下應對建議，力求積極做好相關案件的司法審判工作：
一是統一司法尺度。統一司法尺度，避免社會上對二手房交易中的中介涉訴糾紛“同案不同判”的誤讀。對于定金類糾紛，應甄別適用定金雙倍罰則，以及違約金、定金不并用的規則；對于傭金類糾紛，根據個案情況認定中介居間人義務履行階段及程度，以等價有償、公平合理為基準酌定傭金項目及費用；對于違約金類糾紛，以誠實信用為原則，顯失公平的違約金格式條款的效力應不予認定；對于房屋差價金，宜考慮中介的故意和重大過失標準，并參考爭議發生時的市場評估價及原合同約定價以酌定房屋差價金；對于規避稅金的合同效力認定，應以二手房實際成交價格為重要考量因素，建議進一步完善《城市房地產管理法》中“房地產成交價格申報制度”，對瞞報和不實申報情形規定處罰條款。
二是對中介涉訴案件進行案由科學管理。目前，中介涉訴案件案由過多，包括居間合同糾紛、買賣合同糾紛、委托合同糾紛、定金合同糾紛、商品房預售合同糾紛、財產權屬糾紛、不當得利糾紛、服務合同糾紛等。二手房買賣的法律關系、爭訟事由、涉案主體確實比較復雜，由此更應對案由進行科學管理，逐步確立以居間合同糾紛、買賣合同糾紛為主的中介涉訴案件案由歸類。
三是強化法官的訴訟提示工作。法官不能一味強調民事主體法律意義上的“平等”地位。從訴訟風險控制力來看，中介作為法人，在經濟實力、參訴能力、訴訟經驗等方面占據優勢，買賣方多為個人，法律技能和訴訟經驗比較缺乏；從訴訟風險承擔力來看，與中介相比，買賣方對敗訴風險的承受能力更加脆弱。因此，法官應當立足于雙方訴訟能力存在差異的實際，從三個方面強化訴訟提示工作：應對當事人所需證據及舉證責任分配進行適當提示，以啟發當事人補充證據；應在庭審及詢問中，對個案的法律關系、當事人的合同權利義務、民事行為效力等進行說明和合理解釋，使當事人對裁判結果有合理的心理預期；告知當事人在訴訟外的其他解決方式，如向中介主管機構進行投訴等，以實現正當利益的全面維護。
四是建立法院與政府主管部門的信息溝通機制。房產中介良莠不齊，亟待加強管理。法院應與房產中介機構主管部門建立信息溝通機制，從司法層面與政府機構建立多元化糾紛解決機制的有效銜接。加強普法教育，向中介公司及其從業人員釋明法律法規政策，并提供典型案例作為從業工作的司法引導；加強信譽評價溝通，法院對中介公司的涉訴案件進行爭訟事項、數量、責任認定等專項總結，對每年涉訴量大、信用度低的公司應專門警示，與政府共建中介機構的司法信譽評價機制；加強司法建議溝通，匯總整理易出現爭訟的中介業務環節，為政府主管機關制定中介業務的各類合同指引提供建議，于交易階段消除糾紛可能。《中國質量報》
曾祥素