關于房屋買賣合同中違約金問題的幾點規定
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）對于違約金問題的幾點規定
一、《解釋》對于違約金的產生確定了法定的依據，是對約定違約金的補充。
違約金制度兼具補償性和懲罰性兩種法律功能，一方面對于守約方能夠補償因對方違約而造成的損失，另一方面對于違約者進行一定的經濟懲罰，是對合同履行的一種保障。違約金產生的依據一般可分為約定依據和法定依據，根據民法的一般原理、《民法通則》、《合同法》的相關規定，當事人之間可以約定一定數額的違約金，當一方出現違約的情形時須向守約方支付該違約金。違約金的法定產生依據是指在當事人沒有對違約金進行約定的情況下，如果一方當事人違約，法律給予違約方一定的懲罰而對守約方進行一定的法律救濟。在違約金制度實際的適用過程中，當事人的約定違約金條款優先于法定違約金條款適用，只有在當事人無約定的情況下才可能適用法定條款。新《解釋》在法定違約金條款方面對于商品房買賣當事人未約定違約金的情況下做出了非常有利于買房人的規定，是對約定違約金之外的有力補充。《解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。在新《解釋》頒布前的現實實踐中，由于普通買房人對于法律、合同知識方面的欠缺，往往不知道如何約定違約金條款來保障自己的權益，從而使開發商有機可乘，對于合同違約責任條款避過或刪去。那么如果開發商違約，買房人卻因沒有追究其違約責任的依據而很難主張自己的合法權利。現在有了新《解釋》的上述規定，在逾期交房、逾期辦證這兩項對于買房人利益最為重要的地方為買房人提供了法律救濟的保障。自此，即使當事人之間就違約責任沒有約定，但如果開發商逾期交房、逾期辦理房產證，買房人仍可依據《解釋》中的法定條款追究開發商的違約責任要求其支付違約金。當然，如果買房人不按合同約定條款履行而違約的話。開發商也可同樣依據《解釋》中的相關法定違約金條款追究買房人的責任。
二、違約金責任計算方式和標準的提高。
在新《解釋》頒布之前，除當事人約定的外，一般法定的計算違約金的方式和標準是參照中國人民銀行規定的同期貸款利率計算，其年利率為5.04%。新《解釋》對于法定的違約金計算標準有了一定的提高，所涉及的標準規定為參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息計算，其年利率為7.56%。從而加重了當事人的違約責任，加強了對合同履行的保護力度。
三、對于所謂過高違約金標準的具體量化，為司法實踐認定違約金過高和為當事人合理約定違約金提供了可參照的標準。
《合同法》第一百一十四條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。由于該條款只對違約金過高進行原則性的規定，沒有具體的量化標準，造成在司法實踐中對于過高違約金的認定多不明確。此次新《解釋》明確提出以超出造成的損失30%為標準認定約定違約金過高的依據，即約定的違約金數額在超過實際造成的損失30%以內都視為合理不算過高。從而給司法實踐認定約定違約金過高和當事人合理約定違約金數額提供了具體的標準，使其有章可循。
綜上，此次頒布的《解釋》在違約金方面的規定填補了實踐中存在的空白，增強了可操作性，保護了當事人尤其是買房人的合法權利。相信在今后的司法實踐運用該《解釋》的過程中，能夠不斷完善對于當事人的保護。