受投資者關(guān)注已久的固定房貸利率終于出臺，1月5日光大銀行的固定利率房貸產(chǎn)品獲央行批準(zhǔn)。據(jù)悉，光大銀行將率先在北京和上海兩個城市進(jìn)行這種新房貸形式的試點(diǎn)。記者了解到，除光大銀行外，建設(shè)銀行、浦東發(fā)展銀行等銀行已將固定利率房貸方案上交銀監(jiān)會，近期將獲得報批。
今年已經(jīng)開始執(zhí)行新的基準(zhǔn)利率6.12%，只有條件好的投資者才可享受5.51%的優(yōu)惠利率。固定利率房貸能給投資者帶來收益嗎？
銀行的理財專家較為普遍的觀點(diǎn)是：每種還款方式都是根據(jù)借款人剩余本金的多少計(jì)算利息的。不同的是，有的還款方式歸還本金的速度比較快，有的則較慢，由此導(dǎo)致不同還款方式總利息的不同。而銀行推出不同的房貸方式，只是為了滿足收入情況不同的各種借款人的需要。
固定利率房貸：進(jìn)入加息周期較合算
據(jù)了解，光大銀行推出的固定利率房貸產(chǎn)品——“陽光生活”，根據(jù)期限分為三類：分別為1至5年、5至10年、10至20年，目前，各檔次產(chǎn)品的具體利率標(biāo)準(zhǔn)沒有確定。不過，業(yè)內(nèi)人士分析，固定房貸利率的利率基準(zhǔn)將參考目前的房貸利率，會比6.12%稍微高一些。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前國內(nèi)借款人與銀行已簽訂的房貸合同都是浮動利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相應(yīng)的增加。
而固定利率房貸則不會“隨行就市”，就是在貸款合同簽訂時，即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息。以貸款50萬元期限為10年的房貸為例，如果從辦理按揭后的第二年開始，如果央行每年加息0.25個百分點(diǎn)，浮動利率第十年的利息就為7.245%，而固定利率就算定為6.12%，10年下來，實(shí)行固定利率可以節(jié)省31300元。
對于即將推出的固定房貸利率業(yè)務(wù)，不少購房者都表現(xiàn)出了相當(dāng)濃厚的興趣。在記者采訪的過程中了解到，有的投資者表示，房貸利率固定，也就固定了未來每個月的還款金額，比較容易從資金量上把握。但是，也有投資者表示辦理房貸不會選擇固定利率。“對今后的銀行利率走勢無法判斷。如果以后銀行下調(diào)利率，我感覺固定利率房貸會虧錢的。”
對此，理財專家提醒說，固定利率有利有弊。由于固定利率將高于現(xiàn)行利率，對于打算提前還貸的人來說，選擇固定利率貸款是不劃算的。
理財師分析指出，對于有升息預(yù)期的投資者比較適合申請固定利率房貸。不過，這也要求投資者具備一定的風(fēng)險鎖定能力。必須根據(jù)當(dāng)前的宏觀發(fā)展形勢，對預(yù)期升息空間作出合理判斷，同時結(jié)合各家銀行推出的該業(yè)務(wù)品種的具體利率水平，預(yù)測今后的升息空間有多大，然后作出決定。如果投資者判斷今后的貸款利率會升到8%、9%。而且在這個比較高的階段持續(xù)比較長的時間，那就適合選擇固定利率。不過理財專家認(rèn)為，近期房貸利率已經(jīng)兩次提高，即使再有一到兩次的加息，此時申請固定利率房貸，風(fēng)險可能比較大。
等額本息還款：適合收入穩(wěn)定的群體
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，銀行目前辦理得最多的還款方式就是等額本息還款方式。這種還款方式就是按按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭�款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
舉例來說，假設(shè)需要向銀行借款20萬元，還款年限為20年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本息法，每個月大約還1376.9元。還款總額為33萬元，其中支付利息款金額為13萬。
對此，銀行理財專家分析，以等額本息還款方式還房貸，借款人每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。等額本息還款方式尤其適合收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的人群，以及買房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大。
等額本金還款：適合目前收入較高的人群
除了等額本息還款法外，等額本金還款也是一種比較常見的還房貸的方法，借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負(fù)擔(dān)。這種還款方式將本金分?jǐn)偟矫總�月內(nèi)，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。
舉例來說，假設(shè)需要向銀行借款20萬元，還款年限為20年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本金法，在還款初期，第一年每月還款額在1700元左右；最后一年的月均還款在800元左右。等額本金法的還款總額為31萬元，其中支付利息款金額為11萬。
使用等額本金還款的特點(diǎn)是，借款人在開始還貸時，每月負(fù)擔(dān)比等額本息要重。但是，隨著時間推移，還款負(fù)擔(dān)便會逐漸減輕。這種還款方式相對同樣期限的等額本息法，總的利息支出較低。
如果當(dāng)房貸利率進(jìn)入到加息周期后，等額本金還款法也會更具優(yōu)勢。按照現(xiàn)在大部分銀行的規(guī)定，部分提前還貸只能一年一次。如借款人打算提前還款，等額本金還款法也不失為一個不錯的選擇。
等額遞增(減)：靈活性強(qiáng)
等額遞增還款方式和等額遞減還款方式，是指投資者在人住房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)時，與銀行商定還款遞增或遞減的間隔期和額度；在初始時期，按固定額度還款；此后每月根據(jù)間隔期和相應(yīng)遞增或遞減額度進(jìn)行還款的操作辦法。其中，間隔期最少為1個月。它把還款年限進(jìn)行了細(xì)化分割，每個分割單位中，還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于，每個時間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞減。
以貸款10萬元、期限10年為例，如果選擇等額遞增還款，假設(shè)把10年時間分成等分的5個階段，那么第一個兩年內(nèi)可能每個月只要還700多元，第二個兩年每月還款額增加到900多元，第三個兩年每月還款額增加到1100多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，第一個兩年每月需要還1300多元，隨后，每兩年遞減200元，直到最后一個兩年減至每個月還700多元。
等額遞增方式適合目前還款能力較弱，但是已經(jīng)預(yù)期到未來會逐步增加的人群。相反，如果預(yù)計(jì)到收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕，可以選擇等額遞減。
按期付息還本：適合房產(chǎn)投資客
“按期付息還本”就是借款人通過和銀行協(xié)商，為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時間單位。即自主決定按月、季度或年等時間間隔還款。實(shí)際上，就是借款人按照不同財務(wù)狀況，把每個月要還的錢湊成幾個月一起還。據(jù)悉，目前采取按期付息還本的還款方式的銀行是招商銀行。本金歸還計(jì)劃借款人經(jīng)過與銀行協(xié)商，每次本金還款不少于1萬元，兩次還款間隔不超過12個月，利息可以按月或按季度歸還。
舉例來說，20萬元貸款，10年期，借款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月和季度還款，數(shù)目遞減。按照規(guī)定，借款人最少一次要還6個月的本金，為10000元，下一次還本金不能超過一年時限。
據(jù)銀行理財專家介紹，按期付息還本方式適用于收入不穩(wěn)定人群，以及個體經(jīng)營工商業(yè)者。在當(dāng)前中小企業(yè)融資較為困難情況下，以住房抵押從銀行借到一筆資金比通過企業(yè)本身向銀行申請流動資金貸款容易得多。因此，一些本來購房有足夠一次性付款的人仍選擇按揭。不過，據(jù)了解，目前很多年輕購房者也有選擇按期付息還本方式的傾向。