維修基金不夠用，已經(jīng)在一些樓齡較大的小區(qū)露了頭。如果不對維修基金進行合理的理財規(guī)劃，在不久的將來，“修不起樓、籌不到錢”的現(xiàn)象會更加普遍、更加突出。
維修基金實在是一個風波不斷的事物。開發(fā)商拖欠維修基金的新聞還在眼前晃悠，耳畔就傳來了少數(shù)小區(qū)為爭奪維修基金“管理權”而鬧出業(yè)委會選舉糾紛的消息，再后來，已經(jīng)擁有管理權的業(yè)委會要么濫用維修基金，要么惜用維修基金，鬧得街坊四鄰不得安生。
更沒想到的是，舊患未平，新憂又起。維修基金不夠用，已經(jīng)在一些年齡較大的小區(qū)露了頭，而且，在不久的將來，伴隨著通貨膨脹，“修不起樓、籌不到錢”的現(xiàn)象會更加普遍、更加突出。
維修基金貶值之困
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2006年全國共完成商品住宅投資13612億元。按照“房地產開發(fā)商按照每平方米建筑面積成本價的3%～4%繳納；購房者按照每平方米建筑面積成本價的2%～3%繳納”的規(guī)定，應繳納的維修基金至少有680億元。加上歷史上累積下來的房屋維修金，目前國內房屋維修金總額絕對超過1000億元。
但是，這筆巨款足以應付物業(yè)的維修嗎？答案是否定的。資深房地產分析師曾旺群認為，維修基金看起來數(shù)量不少，但是相對于房屋的造價和以后維修的難度，這個數(shù)量便不大了。如果加上通貨膨脹因素，一旦出現(xiàn)較大的經(jīng)濟波動，20年后動用這筆錢修樓很可能是杯水車薪。上投摩根富林明基金管理公司也曾經(jīng)表示，簡單地把維修基金全部存入銀行，雖然非常安全，但卻過于保守，風險可控的投資至少可以推遲動用維修資金本金的時間。
維修基金本身的使用特點也為適度投資提供了空間。對于一個新建小區(qū)來說，在前三年甚至前十年的時間，一般只要對住宅共用部位共用設施設備進行日常的維護就可以了，基本上不會動用維修資金進行較大的修理。南京市出臺的《南京市物業(yè)維修基金管理辦法實施意見》可以證明維修基金的“睡眠期”有多長。該意見規(guī)定，磚混結構，10年內可以使用維修基金的10%，20年內可以使用30%，30年和40年內分別可以使用50%和70%；鋼結構、鋼混結構房屋子至少應使用30年。
令人遺憾的是，到目前為止，大多數(shù)業(yè)主乃至政府官員仍然停留在關注維修資金安全的階段，而忽略了市場波動可能帶來的貶值風險。
理財規(guī)劃啟動不久即夭折
并非沒有人思考過為房屋維修基金制定理財規(guī)劃。
早在2002年，北京出臺的《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》，第十二條規(guī)定：“維修基金閑置時，經(jīng)產權人大會批準，物業(yè)管理委員會可購買國債或法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍，嚴禁挪作他用。”2006年2月出臺的《北京市專項維修資金使用管理辦法(試行)》第二十二條又規(guī)定，“業(yè)主大會可根據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定，決議沉淀部分維修資金的增值存儲計劃，或者決議在一級市場購買國債，嚴禁挪作他用”。這兩個規(guī)定，無疑為維修基金留下了“可投資”的口子。
2006年4月，北京新天第家園成為當?shù)厥准以噲D為維修基金制定理財規(guī)劃的小區(qū)。而推動維修基金正式啟動理財規(guī)劃的，是北京市建委3月18日印發(fā)的《關于業(yè)主委員會開立專項維修資金賬戶等有關問題的通知》。《通知》中規(guī)定，業(yè)委會成立后，業(yè)委會可根據(jù)業(yè)主大會的決議在開設維修資金業(yè)務的銀行開立物業(yè)管理區(qū)域維修資金專用賬戶。
銀行和小區(qū)業(yè)委會是如此理解這一看似普通的規(guī)定的：專項維修基金不再像往常那樣必須以活期方式存入指定銀行，而是由業(yè)委會代表全體業(yè)主來實行管理；如果能夠通過合理的方式對維修基金進行理財，產生的收益肯定會比放在銀行拿活期利息多得多。
在得到超過87%的業(yè)主的贊同后，民生銀行、交通銀行、光大銀行、北京銀行都進入到了這場專項維修基金理財服務的爭奪戰(zhàn)中。他們分別向業(yè)委會提供了各自的“專項維修基金理財計劃書”。其中，有穩(wěn)健保守型方案：20%通知存款，20%定期一年，40%定期三年，20%定期五年，綜合收益2.79%；有溫和成長型方案：50%五年期國債，40%陽關理財(維修資金專項)B計劃，三年期；10%7天通知存款，預計年收益率達到3.852%；還有積極成長型方案：90%陽光理財B計劃，五年期；10%7天通知存款，通知，預計年收益率1.62%，預計年收益率達到3.762%。
然而，到2006年6月，北京市建委發(fā)文對維修基金的投資做了明確限制——北京市各業(yè)主大會、業(yè)委會按照定期存款利率與開戶行確定專項維修基金存款利率，只能委托開戶行購買一級市場國債，禁止進行任何有風險的理財或投資。在這一文件的制約下，諸如“陽光理財”之類的維修基金銀行理財產品全面叫停。
維修基金理財非易事
就在北京為維修基金能否進入投資渠道而幾番折騰的同時，國家建設部和財政也在考慮維修基金的增殖保值問題。2005年10月，《住房專項維修資金管理辦法(征求意見稿)》向社會公布并廣泛征求意見。
其中，第二十一條規(guī)定，在保證住房專項維修資金正常使用的前提下，代管單位可以按照國家有關規(guī)定將住房專項維修資金用于購買一級市場國債。業(yè)主大會成立后，代管單位用住房專項維修資金購買一級市場國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意。第二十二條則規(guī)定，住房專項維修資金存儲或者購買國債的增值收益應當轉入住房專項維修資金滾存使用。有專家認為，規(guī)定明確后，不排除有更多的小區(qū)將維修基金用于購買國債以求增值。
但是，從2005年10月走到2007年，新規(guī)始終未能正式亮相。安全與增值之間的取舍，依然是爭論的焦點。一種聲音認為，房屋維修基金是專項資金，必須專款專用，不能挪作他用；而另一種聲音則認為，房屋專項維修資金屬業(yè)主所有，房屋維修基金完全可像社保基金一樣通過不同的方式進入資本市，問題在于要有具體的實施細則和監(jiān)督機制。
重新開啟大門，要啟動理財計劃也非易事。他們認為，維修基金的“產權”屬于全體業(yè)主，但如果出現(xiàn)投資風險，真正承擔壓力的卻是業(yè)委會。所以，業(yè)委會不但要有相當?shù)膶I(yè)技能，還要有高度的職業(yè)精神。在“多做多錯，少做少錯，不做不錯”的狀況下，現(xiàn)階段的業(yè)委會有多少能承擔起如此重任？
