《房屋登記辦法》將于7月1日起實(shí)行，該《辦法》將《物權(quán)法》的一些內(nèi)容細(xì)化，對老百姓既關(guān)心又拿不準(zhǔn)的問題解讀防“一房兩賣”買房先查“登記簿”■本報(bào)記者 化冰 《物權(quán)法》已經(jīng)于2007年10月1日開始實(shí)行，但是有些內(nèi)容的規(guī)定比較原則，仍需制定配套的法律法規(guī)。建設(shè)部制定的《房屋登記辦法》（以下簡稱《辦法》）將于2008年7月1日起實(shí)行，將《物權(quán)法》的有些內(nèi)容加以細(xì)化。大連市律師網(wǎng)首席律師馬文龍最近接受了本報(bào)記者的專訪，對《辦法》的有關(guān)問題進(jìn)行了解讀。
在目前房價(jià)上漲的情況下，購房人如何防止開發(fā)商“一房兩賣”呢？小區(qū)的物業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商還是全體業(yè)主的？馬文龍律師指出，這些老百姓平時(shí)既關(guān)心又拿不準(zhǔn)的問題，會在《辦法》中得到答案。在2008年7月1日后，除了產(chǎn)權(quán)證外，房屋將有第二張“身份證”——登記簿。
預(yù)告登記，防止“一房兩賣”
購房者購買了期房，要等到收房后一段時(shí)間，才能獲得相應(yīng)的房屋權(quán)屬證明。房價(jià)飛漲時(shí)，開發(fā)商一房二賣甚至數(shù)賣，法院只能判決開發(fā)商對第一手購房者承擔(dān)違約責(zé)任，其他購房者的合法權(quán)益無法保護(hù)。 《物權(quán)法》實(shí)施前預(yù)告登記制度方面存在空白，《商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定的登記備案，屬于行政管理范疇，不同于《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記制度，不能產(chǎn)生物權(quán)效力。《物權(quán)法》設(shè)立了預(yù)告登記這一重要制度，但是沒有配套的具體規(guī)定，使得這一制度不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。《辦法》專門設(shè)立了“預(yù)告登記”一節(jié)，有預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押以及法律法規(guī)規(guī)定的其它情形之一的當(dāng)事人，可以申請預(yù)告登記。也就是說，購房者交了首付款買了期房之后，就可以憑借商品房預(yù)售合同，到有關(guān)部門辦理“預(yù)告登記”，在登記簿上寫明某棟樓某套房已經(jīng)賣給了某人。而且，開發(fā)商未按照約定與購房人申請預(yù)告登記，購房人可以單方申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)不予以辦理。 馬文龍律師指出：《辦法》實(shí)行后，對于經(jīng)過依法預(yù)告登記又出現(xiàn)的不動產(chǎn)交易中的“一房兩賣”現(xiàn)象，人民法院查明事實(shí)，依法認(rèn)定出賣方的第二次處分行為無效，能有效地維護(hù)第一手買房人的合法權(quán)益。
物權(quán)登記實(shí)質(zhì)審查與限時(shí)登記 《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，我國物權(quán)登記采取實(shí)質(zhì)審查的原則。《辦法》具體規(guī)定了房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理過程中應(yīng)該承擔(dān)哪些工作。只是審查申請人提交的申請材料就行了，還是需要進(jìn)行實(shí)地查看。 《辦法》規(guī)定：辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看：（一）房屋所有權(quán)初始登記；（二）在建工程抵押權(quán)登記；（三）因房屋滅失，導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房屋登記。房屋登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看時(shí)，申請人應(yīng)當(dāng)予以配合。 房屋登記機(jī)構(gòu)的工作時(shí)限也十分明確。自受理登記申請之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)于下列時(shí)限內(nèi)，將申請登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿，或者作出不予登記的決定：（一）國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，30個(gè)工作日；集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，60個(gè)工作日；（二）抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個(gè)工作日；（三）預(yù)告登記、更正登記，10個(gè)工作日；（四）異議登記，1個(gè)工作日。因特殊原因需要延長登記時(shí)限的，經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可以延長，但是最長不得超過原時(shí)限的一倍。
登記簿是房屋真正的“身份證” 老百姓認(rèn)為擁有房屋所有權(quán)證便擁有了房屋的所有權(quán)，這種認(rèn)識現(xiàn)在看來是不全面的。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅采取的是物權(quán)公示原則。《物權(quán)法》、《辦法》明確規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)自記載于登記簿時(shí)發(fā)生效力。舉例來說：甲于2008年7月1日將某處房屋賣給乙，并于當(dāng)日到登記機(jī)關(guān)申請轉(zhuǎn)讓登記，甲于當(dāng)日將自己房屋所有權(quán)證交給了登記機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)于7月15日將乙記載為不動產(chǎn)登記簿上的所有人，乙于7月30日取得所有權(quán)證。在7月15日至7月30日期間，乙雖未取得所有權(quán)證，但是已經(jīng)是房屋所有權(quán)人。《辦法》明確規(guī)定：當(dāng)房屋權(quán)屬證明書、登記證明與房屋登記簿記載不一致時(shí)，除有證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。 馬文龍律師指出：老百姓要轉(zhuǎn)變觀念，不要只以“房證”為準(zhǔn)，在買房時(shí)一定要到登記機(jī)構(gòu)查閱登記簿。 小區(qū)房屋“公私分明”小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)于小區(qū)的公共場所、公共設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房歸屬的糾紛時(shí)常見諸報(bào)端，我們作為某個(gè)小區(qū)的業(yè)主，也不清楚上述房屋的所有權(quán)到底歸誰？《物權(quán)法》實(shí)行以前沒有規(guī)定，《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，但規(guī)定的不具體。《房屋登記辦法》對這一問題進(jìn)行了具體規(guī)定。《辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。以后對于該類糾紛將以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
未成年房主可委托登記
如果房主是未成年人，《辦法》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記。監(jiān)護(hù)人代為申請未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交監(jiān)護(hù)人身份證明材料。為了切實(shí)保護(hù)未成年人的權(quán)益，《辦法》要求，因處分未成年人房屋申請登記的，監(jiān)護(hù)人還應(yīng)當(dāng)提供為了未成年人利益的書面保證。 我們經(jīng)常聽到買二手房時(shí)，所有人一方為夫妻，但只有一方到場，或者所有權(quán)一方帶個(gè)假的夫（妻），房價(jià)大漲時(shí)，另一方就以共有人未經(jīng)其同意處分共有房屋，主張房屋買賣合同無效，使購房人合法權(quán)益受到損害。《辦法》規(guī)定，申請房屋登記，應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人共同申請，當(dāng)然包括房屋共有權(quán)人，必須共同申請。 《辦法》同時(shí)還規(guī)定，有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請：（一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利；（三）因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利；（四）有本辦法變更登記情形之一；（五）房屋滅失；（六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
